Ruhsat ve İskan

ESASLI TADİLAT – BASİT TADİLAT AYRIMI

ESASLI TADİLAT – BASİT TADİLAT AYRIMI

GİRİŞ

Kural olarak, ruhsatlı bir yapıda sonradan yapılan ilave ve değişiklikler hakkında yıkım ve para cezası kararı alınabilmesi için, bu değişiklikleri “Esaslı Tadilat” niteliğinde olması gerekmektedir. Basit tadilat kapsamında kalan ilave ve değişiklikler ruhsata tabi olmadığı için, bu nitelikteki ilave ve değişiklikler için yıkım ve para cezası kararı alınamaz.


TANIM


1. ESASLI DAİLAT


03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazatede yayımlanan Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde ESASLI TADİLAT; “Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler’’olarak tanımlanmış ve esaslı tadilin ruhsata tabi olduğu kuralına yer verilmiştir.


Yönetmeliğin 58. maddesinin 1. fıkrasında ise; “Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.hükmüne yer verilmiştir.


2. BASİT TADİLAT

Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde BASİT TAMİR VE TADİLAT; ”Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhî tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemleri” olarak tanımlanmıştır.


Yönetmeliğin 59. maddesinin 1. fıkrasında ise; “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” hükmüne yer verilmiştir.


DANIŞTAY KARARLARINDAN ÖRNEKLER


1. ESASLI TADİLATLARA ÖRNEKLER


- Genelde kafe ve restoranların ön kısmına çelik konstrüksiyondan yapılan ve sundurma tanımına girmeyen, üst örtüsü ve kenar camları açılır kapanır nitelikteki ilaveler,


- 3. derece arkeolojik sit alanı içerisinde bulunan korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescilli yapının çatısına izinsiz ve ruhsatsız olarak yapılan alüminyum doğrama pergolanın, (Söz konusu pergolanın, Bodrum Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı Plan Hükümlerine göre ruhsata tabi olması, eski eser niteliğindeki yapıya 2863 sayılı Kanuna göre koruma bölge kurulundan izin alınmadan inşaî ve fizikî müdahalede bulunulmasının yasak olması, ayrıca pergolanın tescilli yapının cephe görünümünü ve çatı eğimini değiştirmesi nedeniyle basit tamir ve tadil kapsamında sayılamayacağı kabul edilmiştir.)


- Zemine beton dökülmek ve etrafı kapatılmak suretiyle yapılan “etrafı kapalı çardak” niteliğindeki imalat, (etrafı açık, gölgelik amaçlı, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış pergola niteliğinde olmadığı, ruhsat gerektiren yapı niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.)


- Bodrum katta salon teras altının kazılarak bodrum katın açığa çıkartılması,


- Batar kattan ana giriş merdiven koridoruna çelik kapı açılması imalatının, inşaatın kullanım alanını artırdığı, yukarıda tanımına yer verilen, esaslı tadilat niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.


- Binanın 1. bodrum katına onaylı mimari projesine aykırı olarak zemin kattan merdivenle giriş verilmesi


- Bina merdiveninin ve asansörlerinin önü kapatılarak, 1.bodrum katın komşu katlarla bağlantısının kesilmesi


- Hangi nitelikte olursa olsun, bağımsız bölüm sayısını veya bağımsız bölüm alanını artıran iki bağımsız bölüm arasındaki duvarın kaldırılması veya aynı bağımsız bölüm içerisinde başka bir bağımsız bölüm oluşturulması yolundaki tadilatlar


- Bağımsız bölüm içerisindeki taşıyıcı duvarın kaldırılması, iki bağımsız bölüm arasında kapı ya da pencere açılması


- Açık çıkma balkonun sabit malzemeyle kapatılması veya odaya dahil edilmesi

- Dubleks dairenin çatısının yükseltilmesi


- Zemin kattaki işyerinin duvarlarının kaldırılarak cam giydirme yapılması,


- Pencerenin genişletilmesi (bina cephesini değiştirmesi nedeniyle esaslı tadilattır)


2. BASİT TADİLATLARA ÖRNEKLER


- Banyonun bir kısmına WC yapılması,


- Açık çıkma balkonun sabit yapı niteliğinde olmayan açılır kapanır cam malzeme ile kapatılması,


- Taşıyıcı unsuru etkilemeyen bağımsız bölüm içindeki duvarların kaldırılması,


- Gömme balkonun kapatılması veya odaya dahil edilmesi,


- Kapalı alan oluşturmayacak şekilde, etrafı açık, gölgelik amacıyla ve bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olan sundurma ve pergola,


- Bahçe kısmında su basman seviyesinde, zemine fayans döşemesi şeklinde yapılan ve üzerinde herhangi bir kapalı yapı bulunmayan teras imalatı.

GİRİŞ

Kural olarak, ruhsatlı bir yapıda sonradan yapılan ilave ve değişiklikler hakkında yıkım ve para cezası kararı alınabilmesi için, bu değişiklikleri “Esaslı Tadilat” niteliğinde olması gerekmektedir. Basit tadilat kapsamında kalan ilave ve değişiklikler ruhsata tabi olmadığı için, bu nitelikteki ilave ve değişiklikler için yıkım ve para cezası kararı alınamaz.


TANIM


1. ESASLI DAİLAT


03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazatede yayımlanan Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde ESASLI TADİLAT; “Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler’’olarak tanımlanmış ve esaslı tadilin ruhsata tabi olduğu kuralına yer verilmiştir.


Yönetmeliğin 58. maddesinin 1. fıkrasında ise; “Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.hükmüne yer verilmiştir.


2. BASİT TADİLAT

Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde BASİT TAMİR VE TADİLAT; ”Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhî tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemleri” olarak tanımlanmıştır.


Yönetmeliğin 59. maddesinin 1. fıkrasında ise; “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” hükmüne yer verilmiştir.


DANIŞTAY KARARLARINDAN ÖRNEKLER


1. ESASLI TADİLATLARA ÖRNEKLER


- Genelde kafe ve restoranların ön kısmına çelik konstrüksiyondan yapılan ve sundurma tanımına girmeyen, üst örtüsü ve kenar camları açılır kapanır nitelikteki ilaveler,


- 3. derece arkeolojik sit alanı içerisinde bulunan korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescilli yapının çatısına izinsiz ve ruhsatsız olarak yapılan alüminyum doğrama pergolanın, (Söz konusu pergolanın, Bodrum Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı Plan Hükümlerine göre ruhsata tabi olması, eski eser niteliğindeki yapıya 2863 sayılı Kanuna göre koruma bölge kurulundan izin alınmadan inşaî ve fizikî müdahalede bulunulmasının yasak olması, ayrıca pergolanın tescilli yapının cephe görünümünü ve çatı eğimini değiştirmesi nedeniyle basit tamir ve tadil kapsamında sayılamayacağı kabul edilmiştir.)


- Zemine beton dökülmek ve etrafı kapatılmak suretiyle yapılan “etrafı kapalı çardak” niteliğindeki imalat, (etrafı açık, gölgelik amaçlı, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış pergola niteliğinde olmadığı, ruhsat gerektiren yapı niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.)


- Bodrum katta salon teras altının kazılarak bodrum katın açığa çıkartılması,


- Batar kattan ana giriş merdiven koridoruna çelik kapı açılması imalatının, inşaatın kullanım alanını artırdığı, yukarıda tanımına yer verilen, esaslı tadilat niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.


- Binanın 1. bodrum katına onaylı mimari projesine aykırı olarak zemin kattan merdivenle giriş verilmesi


- Bina merdiveninin ve asansörlerinin önü kapatılarak, 1.bodrum katın komşu katlarla bağlantısının kesilmesi


- Hangi nitelikte olursa olsun, bağımsız bölüm sayısını veya bağımsız bölüm alanını artıran iki bağımsız bölüm arasındaki duvarın kaldırılması veya aynı bağımsız bölüm içerisinde başka bir bağımsız bölüm oluşturulması yolundaki tadilatlar


- Bağımsız bölüm içerisindeki taşıyıcı duvarın kaldırılması, iki bağımsız bölüm arasında kapı ya da pencere açılması


- Açık çıkma balkonun sabit malzemeyle kapatılması veya odaya dahil edilmesi

- Dubleks dairenin çatısının yükseltilmesi


- Zemin kattaki işyerinin duvarlarının kaldırılarak cam giydirme yapılması,


- Pencerenin genişletilmesi (bina cephesini değiştirmesi nedeniyle esaslı tadilattır)


2. BASİT TADİLATLARA ÖRNEKLER


- Banyonun bir kısmına WC yapılması,


- Açık çıkma balkonun sabit yapı niteliğinde olmayan açılır kapanır cam malzeme ile kapatılması,


- Taşıyıcı unsuru etkilemeyen bağımsız bölüm içindeki duvarların kaldırılması,


- Gömme balkonun kapatılması veya odaya dahil edilmesi,


- Kapalı alan oluşturmayacak şekilde, etrafı açık, gölgelik amacıyla ve bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olan sundurma ve pergola,


- Bahçe kısmında su basman seviyesinde, zemine fayans döşemesi şeklinde yapılan ve üzerinde herhangi bir kapalı yapı bulunmayan teras imalatı.

Yorumlar

  1. 09.09.2021

    Gökhan bey merhaba, Ayvalık, Namık kemal mahallesinde 1. Derece sit alanında bulunan 3 yapı için yapı kayıt belgesi aldım. Geçen yıl evin tamiratı sırasında imar ve zabıta bana bir hayli sıkıntı verdi. Bunu üzerine çevre ve şehircilik bakanlığında yetkili bir memur gelip yapı kayıt belgemizin dışında ek birşey yapılmadığını raporladı (yapı kayıt belgesi onaylanması deniyor buna sanırım). Bu yıl diğer yapının demir taşıyıcıları iyi olmadığından üzerine kare demir profiller geçirip bu profillerin içinede beton dökmek suretiyle saglamlaştırdım ve pergoleye çevirdim. Zemin betonuda yer yer parçalandığından üzerine ince bir beton döktüm. İmar ve zabıta yine işime elkoydu pergoleyi yıkmam gerektiğini söylüyorlar. Yapı kayıt belgeli bu yerime pergole yapamazmıyım?Pergole demir direkler ve üzerinde de sandwich panellerden oluşmakta (hafif malzeme). 4 tarafında açık.İmar para cezası ve zorla yıkımla tehdit ediyor. Pergolemi yıkabilirlermi? Pergole yapımının ruhsata tabi olmadıgını biliyorum

Yorum Yaz

Adres
905322052719