22 KASIM 2025 RESMÎ GAZETE’DE YAYIMLANAN DEĞER ARTIŞ PAYI YÖNETMELİĞİNİN UYGULAMA ESASLARI

 22 KASIM 2025 RESMÎ GAZETE’DE YAYIMLANAN DEĞER ARTIŞ PAYI YÖNETMELİĞİNİN UYGULAMA ESASLARI

İmar planı değişiklikleri, bir taşınmazın hem hukuki statüsünü hem de ekonomik değerini doğrudan etkileyen en güçlü idari işlemlerden biridir. Bu nedenle ortaya çıkan değer artışının nasıl belirleneceği ve kime ait olacağı, yalnızca teknik bir hesap değil; mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengeyi ilgilendiren temel bir hukuk meselesidir.

Yeni Yönetmelik, bu dengeyi açık, sistemli ve ölçülü bir çerçeveyle düzenlemektedir. Değer artışının tespitinden şerh işlemlerine, komisyon yapısından ödeme usullerine kadar tüm süreç, hem uygulayıcılar hem de malik açısından net kurallara bağlanmıştır.

1. Bu Yönetmeliğin amacı nedir?

Cevap:
Uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda oluşan değer artışının %90’ının “değer artış payı” olarak kamuya kazandırılmasına ilişkin:

• Kapsamı,
• Tespiti ve kesinleşmesi,
• Ödenmesi,
• Dağıtımı
  ve bu sürece ilişkin diğer iş ve işlemlerin usul ve esaslarını belirlemektir.
  (Madde 1)

2. Yönetmelik hangi işlemleri kapsar?

Cevap:
Şunlara ilişkin tüm süreci kapsar:

• Taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle yapılan uygulama imar planı değişiklikleri,
• Bu değişiklik nedeniyle oluşan değer artışının kamuya kazandırılması,
• Başvuru esasları,
• Kıymet takdir komisyonunun oluşumu, çalışma usulü, karar alma yöntemi,
• SPK yetkili kuruluşlarca hazırlanan değerleme raporlarının esas alınması,
• Değer artış payının kesinleşmesi, ödenmesi ve
• Değer artış payına ilişkin diğer idari işlemler.
  (Madde 2)

3. Değer artışı nedir?

Cevap:
Plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarına göre:

• Uygulama imar planı değişikliği öncesi ve sonrası piyasa değeri arasındaki farktır. (m.4/b, m.4/ğ ve m.8 birlikte)

4. Değer artış payı nedir?

Cevap:
Plan değişikliğine konu alanın yukarıdaki şekilde hesaplanan değer artışının %90’ıdır.

Taşınmaz malikleri, bu %90’lık kısmı kamuya ödemekle yükümlüdür.
(Madde 4/c)

5. Değer artış payı hangi plan değişikliklerinde alınır?

Cevap:
Aşağıdaki tür uygulama imar planı değişiklikleri değer artış payına tabidir:

1. Taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle,
2. En az 1000 m² yüzölçümlü oluşmuş imar adalarında, ada bazında:

• Nüfusu artıran,
• Yapı yoğunluğunu artıran,
• Kat adedini/bina yüksekliğini artıran,
• Fonksiyon değişikliği getiren plan değişiklikleri,
• Bu artışların gerektirdiği kentsel, sosyal ve teknik altyapının, adanın merkezine en fazla 500 m yarıçaplı alanda karşılanması şartıyla,

1. Parsel bazında, konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliği,
2. Mevcut planda içinde konut da bulunan parsellerde:

• Plan değişikliği öncesi mevcut nüfusu, yapı yoğunluğunu ve kat adedini/bina yüksekliğini artırmamak kaydıyla,
• Ticaret+konut, turizm+konut, ticaret+turizm+konut gibi karma kullanıma geçiş sağlayan fonksiyon değişiklikleri,

1. İçerisinde riskli yapı bulunan parsellerde, meri plandaki emsale esas inşaat alanını %20’nin üzerinde artıran plan değişikliklerinde, %20’yi aşan kısım için,
2. Maliklerin talebiyle onaylanmış olup mahkemece iptal edilen uygulama imar planı değişikliklerinde;

• Yürürlükten kalkan plan ile teklif edilen yeni planın kapsadığı parsellerde oluşan değer farkının %90’ı değer artış payı olarak alınır. (Madde 5 ve 6)

6. Hangi durumlarda değer artış payı alınmaz?

Cevap:
Aşağıdaki alan ve işlemler DAP kapsamı dışındadır:

1. 6306 sayılı Kanun kapsamı:

• Riskli alanlar,
• Rezerv yapı alanları,
• İçerisinde riskli yapı olan parsellerde, meri plan ve plan notlarıyla verilmiş emsale esas inşaat alanındaki %20’ye kadar olan artış,
• Riskli yapı parselinin, arazi ve arsa düzenlemesi ile riskli yapı bulunmayan parsellerle birleşmesi sonucu oluşan parselde, sadece riskli yapı parselinden gelen alanların %20’ye kadar emsale esas artışı,

1. Kamu yatırımları ve kamu mülkiyeti:

• Kamu yatırımlarına konu alanlardan,
• Kamu mülkiyetindeki alanlardan,

1. Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar,
2. Uygulama imar planında Yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin, 3194/8-b usulüne göre değiştirilmesi,
3. Ada/parsel bazında, emsal, nüfus, bina yüksekliği ve kat adedini artırmayan ve DOP’ta azalmaya sebep olmayan:

• Cephe hattı düzeltmeleri,
• Yapı yaklaşma mesafesi değişiklikleri,

1. 2942 sayılı Kanun ek 1. madde kapsamında, Yönetmelik’in 16. maddesine göre yapılan uygulama imar planı değişiklikleri,
2. İdarelerce resen onaylanan nazım imar planı değişikliklerine uyum sağlamak amacıyla yapılan veya resen onaylanan uygulama imar planı değişiklikleri,
3. 3194/13 kapsamındaki imar hakkı aktarımı için, özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında umumi ve kamu hizmeti alanında kalan taşınmazların kamuya geçişini sağlamak amacıyla yapılan plan değişiklikleri.

Bu hallerde DAP alınmaz; 6. ve 7. fıkra kapsamındaki değişikliklerin gerekçesi ayrıca imar komisyonu ve meclis kararında/idare onayında gösterilmek zorundadır.
(Madde 7)

7. Değerleme raporlarını kim hazırlar? Esaslar nelerdir?

Cevap:

• Değerleme, idare tarafından DAP sistemi üzerinden otomatik atanan en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır.
• Raporlar:

• En az üç kişi tarafından imzalanır,
• Bu kişilerden en az biri sorumlu değerleme uzmanı olmalıdır,
• Değerleme uzmanlarından en az biri şehir plancısı, harita (geomatik) mühendisi, mimar veya taşınmaz/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi lisans mezunudur.

• Değerleme; 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesindeki yöntemlerle, plan değişikliği öncesi ve sonrası piyasa değerleri üzerinden yapılır,
• Değerleme raporunda taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklenti ve muhdesat bedeli dikkate alınmaz; sadece taşınmazın değeri esas alınır.
  (Madde 8)

8. Kıymet Takdir Komisyonu kimlerden oluşur?

Cevap:

• İlgili idare bünyesinde,
• En az 5 asıl, 3 yedek üyeden oluşur.
• Üyeler;

• 657 sayılı Kanun m.4 veya 5393 sayılı Kanun m.49 kapsamındaki personel olmalı,
• En az bir üye şehir plancısı / harita (geomatik/jeodezi-fotogrametri) mühendisi / mimar,
• Bir üye inşaat mühendisi,
• Diğerleri; arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi, değerleme alanlarında lisans/yüksek lisans/doktora yapmış veya SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı olmalıdır.

• Yeterli nitelikli personeli olmayan idareler, komisyonu lisans mezunlarından kurabilir; bu durumda en az iki üye, diğer kamu kurum ve kuruluşlarından, bu niteliklere sahip personelden sağlanabilir.
• Komisyon kararları salt çoğunlukla alınır, gerekçeli ve denetime elverişli olmalıdır; muhalefet şerhleri gerekçeli yazılır.
  (Madde 9)

9. Değer artış payı nasıl hesaplanır?

Cevap:

1. En az iki yetkili kuruluş tarafından,

• Plan öncesi ve sonrası piyasa değerleri,
• Bunların farkı (değer artışı) raporlanır.

1. Kıymet takdir komisyonu, bu raporları inceleyerek,

• En az aritmetik ortalama kadar olmak üzere değer artışını belirler.

1. İki rapor arasındaki farkın %20’yi aşması ve komisyonun bu değerleri gerçekçi bulmaması hâlinde;

• Yetkili kuruluşlardan ek/yeniden rapor istenebilir,
• Gerekirse üçüncü bir kuruluş veya üniversite/meslek birliğinden rapor/görüş alınabilir.

Sonuçta ortaya çıkan nihai değer artışının %90’ı, değer artış payıdır.
(Madde 9/4-5, Madde 11/1)

10. Malikler değer artış payını ödemezse ne olur?

Cevap:

• Değer artış payının ödenmeyeceği açıkça yazılı olarak bildirilirse:

• Plan değişikliği uygulanmaz,
• Değişiklik öncesi plana dönüş işlemlerine başlanır. (Madde 12/1-a)

• Sürelerde ödeme veya beyan yapılmaması halinde:

• 7 gün içinde ödeme yöntemini bildirmez veya
• Tahakkuk eden peşin/taksit tutarlarını süresinde ödemezse;

• • • Plan değişikliği kendiliğinden iptal olmaz.
    • Ancak %10’luk peşin ödeme indiriminden yararlanılamaz.
    • Ödenmeyen tutar, tahakkuk tarihinden itibaren TÜFE aylık değişim oranlarıyla artırılarak güncellenir. (Madde 13/2)
• Malik, tahakkuk ettirilen payın ödenmesine başlanmadan, eski plana dönmek isterse;

• İdare yaptığı masrafları maliklerden tahsil ederek,
• Değişiklik öncesi plana dönüş işlemlerini başlatabilir. (Madde 13/3)

11. Değer artış payı ne zaman kesinleşir?

Cevap:

• Uygulama imar planı değişikliği onaylandıktan sonra,
• Askı sürecine geçmeden önce;

• Kıymet takdir komisyonu tarafından değer artışı ve DAP miktarı belirlenir,
• Maliklere tebliğ

Bu aşamada malik, tebliğden itibaren 7 gün içinde itirazını ve/veya ödeme şeklini idareye bildirir; bu beyan/itiraz süreci sonunda nihai DAP kesinleşir. (Madde 11 ve 12)

12. Malik değere/bedel tespitine itiraz edebilir mi?

Cevap:

• Evet.
• Değer artış payı tebliğinden itibaren 7 gün içinde malik, belirlenen bedele itiraz edebilir.
• Kıymet takdir komisyonu, bu itirazı 7 gün içinde değerlendirir ve nihai değer artışı ile DAP tutarını belirler.
• Malik, bu nihai tutarı kabul ederse süreç ödeme üzerinden devam eder; kabul etmezse, plan değişikliği öncesi plana dönüş yoluna gidilir.
  (Madde 12/1-c)

13. Değer artış payı nasıl ve hangi şartlarla ödenir?

Cevap:

• DAP, Hazine ve Maliye Bakanlığınca yetkilendirilen bankalara ve/veya ilgili muhasebe birimine ödenir.
• Peşin ödeme:

• %10 indirim uygulanır,
• Tahakkuk tarihini izleyen 1 ay içinde ödenir.

• Taksitle ödeme (4 taksit):

• İlk taksit: Tahakkuktan itibaren 1 ay içinde, faizsiz,
• Diğer taksitler:

• • • 6. ayda ödenecek taksite 6 aylık TÜFE,
    • 1. ayda ödenecek taksite 12 aylık TÜFE,

• • • 1. ayda ödenecek taksite 18 aylık TÜFE artışı eklenir.

• Taksitlerin erken ödenmesi hâlinde, ödeme tarihinden önceki son açıklanan TÜFE oranı dikkate alınarak hesaplama yapılır.
  (Madde 13/1-2)

14. Değer artış payı ödenmeden tapuda işlem yapılabilir mi?

Cevap:

Hayır. DAP tamamen ödenmeden:

• Taşınmaz için satış, devir, bağış,
• Talep üzerine arazi ve arsa düzenleme işlemleri,
• Ruhsata esas belge düzenlenmesi,
• Yapı ruhsatı verilmesi

mümkün değildir. (Madde 13/1 ve 15/1)

15. Tapuya nasıl ve hangi içerikte şerh konulur?

Cevap:

• Plan değişikliği onaylandıktan sonra, askıdan önce, idare tapuya yazı yazar.
• Tapu kütüğünün şerhler hanesine özetle şu içerikte şerh işlenir:

“Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağışında, mal değişimi ve benzeri sınırlı aynî hak tesisinde değer artış payının ödenip ödenmediği, şerhi koyduran ilgili idareden sorulur. Değer artış payının tamamının ödendiğinin bildirilmesinden sonra işlem yapılır. Değer artış payının tamamı ödenmedikçe satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapılamaz; ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı düzenlenemez.”

• Ayrıca nihai DAP tutarı ve malikin peşin/taksit beyanı da tapuya bildirilerek şerh edilir.
  (Madde 15)

16. Değer artış payı nasıl paylaştırılır?

Cevap:

Başvuru sahibince bankaya/muhasebe birimine yatırılan DAP’ın dağılımı şöyledir:

1. Büyükşehir belediyesi olan illerde:

• %25 → Büyükşehir Belediyesi,
• %25 → İlgili ilçe belediyesi,
• %25 → 6306 sayılı Kanun kapsamındaki Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı,
• %25 → Genel bütçe geliri.

1. Büyükşehir olmayan illerde:

• %40 → İmar planı değişikliğini onaylayan idare,
• %30 → Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı,
• %30 → Genel bütçe geliri.

1. Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliklerinde:

• %75 → Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı,
• Kalan %25’in dağılımı:

1. • • Büyükşehirlerde: %15 BŞB, %10 ilçe belediyesi,
     • Büyükşehir olmayanlarda: Bakanlık payı dışındaki kalan kısmın tamamı, planın yapıldığı yerdeki ilgili idareye.
2. Diğer genel bütçeli idarelerin onayladığı plan değişikliklerinde:

• DAP’ın tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.

Aktarım ve gelir kaydı işlemleri defterdarlıklarca 5 iş günü içinde tamamlanır.
(Madde 14)

17. Kamu hizmet alanındaki parseller nasıl işleme tabi tutulur?

Cevap:

Özel mülkiyette olup planda umumi ve kamu hizmet alanı olarak ayrılmış taşınmazlarda sıralı yöntem:

1. Öncelik:

• 3194/18’e göre parselasyon ve DOP kesintisi,
• Maliklerin bedelsiz terk/bağışı ile kamuya geçiş.

1. Bu mümkün değilse (DOP %45’i aşacak, ikinci kez DOP kesilemeyecekse):

• Tescil harici alanlardan,
• Belediye mülkiyetindeki alanlardan,
• Gerekirse kamuya ait veya Hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan karşılanması.

1. Bunlarla da çözülemiyorsa:

• İmar hakkı aktarımı,
• 2942 sayılı Kanuna göre trampa/satın alma/kamulaştırma,
• Son çare olarak, 2942 ek 1’e göre konut hariç mülkiyet hakkını kullanımını engelleyen kısıtlılığın kaldırılması amacıyla imar planı değişikliğidir.

Bu aşamada, kamu hizmetini yapacak idarenin “kamu hizmet alanına ihtiyacı yoktur” şeklindeki görüşü aranır; yakın çevre yapılaşma koşulları ve uyumu gözetilerek kısıtlılığı kaldıran plan değişikliği yapılabilir.
(Madde 16)

18. Eski yönetmelik yürürlükte mi?

Cevap:

• Hayır.
• 15.09.2020 tarihli ve 31245 sayılı RG’de yayımlanan “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” yürürlükten kaldırılmıştır.
  (Madde 17)

19. 20 Şubat 2020’den önce yapılan plan başvuruları değer artış payına tabi mi?

Cevap:

Değildir.

• 20.02.2020 tarihinden önce, plan yapma/onama yetkili idarelere başvurulup resmî kayıt numarası alınmış uygulama imar planı değişiklik teklifleri,
• Yine bu tarihten önce onaylanan nazım imar planlarına uygun hale getirmek için yapılan uygulama imar planı değişiklik teklifleri

değer artış payına tabi değildir.
(Geçici Madde 1)

20. 4 Temmuz 2024 öncesi ve sonrası tahakkuklar için özel hükümler var mı?

Cevap:

Evet, iki ayrı dönem için özel düzenleme vardır:

1. 4.7.2024 – 12.12.2024 arasındaki tahakkuklar:

• Değer artışının %90’ı alınmak kaydıyla,
• Maliklere, 1 ay içinde ödeme yöntemini (peşin/taksit) bildirme yükümlülüğü tebliğ edilir,
• Ödeme yönteminin sisteme girildiği tarihten itibaren 1 ay içinde;

1. • • %10 indirimli peşin ödeme veya
     • İlk taksit ödemesi yapılır.
2. 4.7.2024 tarihinden önceki tahakkuklar:

• Maliklere yine 1 ay içinde ödeme yöntemini bildirme yükümlülüğü tebliğ edilir,
• 2023’ten 2024’e devredilirken uygulanan yeniden değerleme oranı, 2024’ten 2025’e geçerken tekrar uygulanmaz,
• 01.2025’ten itibaren, ödeme yönteminin sisteme girildiği tarihe kadar, tahakkuklar aylık TÜFE oranında güncellenir,
• Bu süre içinde %10 indirimli peşin ödeme ya da ilk taksitin ödenmesi mümkündür.

Her durumda, değer artış payı, tahakkuk tarihinden itibaren aylık TÜFE değişim oranlarıyla güncellenir; bu hesaplama DAP sistemi üzerinden otomatik yapılır.
(Geçici Madde 2)

21. Riskli yapı içeren parseller için özel bir istisna var mı?

Cevap: Evet, riskli yapılar açısından kritik tarih 12.12.2024’tür:

• 12.12.2024 tarihinden önce, üzerinde riskli yapı şerhi bulunan taşınmazlar için;
• Plan onama yetkili idareye başvuru yapılıp resmî kayıt numarası alınmış uygulama imar planı değişikliklerinde;
• Riskli yapının meri imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının 1,5 katına kadar artan kısmı için yapılan plan değişikliklerinden değer artış payı alınmaz. Bu 1,5 katı aşan kısım için ise Yönetmelik hükümlerine göre DAP uygulanır. (Geçici Madde 3)