6 ŞUBAT DEPREMİN YILDÖNÜMÜNDE YÜRÜRLÜĞE
GİREN KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞI YÖNETMELİĞİ

Giriş

06.02.2023 tarihli depremden sonra yapı stokunun
yenilenmesi ve kentsel dönüşüm sürecinin hızlı ve etkin bir şekilde yürütülmesi
için 16.10.2023 tarih ve 32341 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 153 sayılı
Bazı Cumhurbaşkanlığı Kararnamelerinde Değişiklik Yapılması Hakkında
Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle, 4 sayılı Bakanlıklara Bağlı, İlgili, İlişkili
Kurum ve Kuruluşlar İle Diğer Kurum ve Kuruluşların Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı
Kararnamesinde yapılan değişiklikle, kamu tüzel kişiliğini haiz, özel bütçeli, Çevre
ve Şehircilik Bakanlığına bağlı ve merkezi Ankara’da bulunan Kentsel Dönüşüm
Başkanlığı kurulmuştu.

6 Şubat 2023 tarihli on binlerce can kaybına ve
yüzbinlerce binanın hasar görmesine, şehirlerin altyapı ve üst yapılarının,
iletişim ve enerji alt yapılarının zarar görmesine yol açan depremin sene-i
devriyesinde 06.02.2024 tarihinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Görev ve
Yetkileri İle Taşra Teşkilatının Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik yayımlandı.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Kuruluş Süreci

4 sayılı Kararnamenin “Başkanlığın görev ve yetkileri” başlıklı
792/M maddesinde; 6306 sayılı Kanun ile verilen görevleri yapmak ve yetkileri
kullanmak, afet riski altındaki yapıların ve alanların dönüştürülmesine ilişkin
mevzuatı hazırlamak, 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesi kapsamındaki
uygulamalara ilişkin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanı ile 5366 sayılı
Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve
Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamındaki yenileme alanı ilanına
ilişkin gerekli hazırlık işlemlerini yürütmek ve Bakan tarafından verilen diğer
görevleri yapmak Başkanlığın görev ve yetkileri arasında sayılmıştı.

Aynı Kararnamenin “Hizmet birimleri” başlıklı 792/Ö
maddesinde; Başkanlık merkez teşkilatının, Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü,
Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, Taşınmaz ve Kaynak Geliştirme Genel
Müdürlüğü, Riskli Yapılar Dairesi Başkanlığı, İmar Planlama Dairesi Başkanlığı,
Yapım ve Proje Dairesi Başkanlığı, İzleme ve Değerlendirme Dairesi Başkanlığı,
Strateji ve Finansman Dairesi Başkanlığı, Personel ve Eğitim Dairesi
Başkanlığı, Destek Hizmetleri Dairesi Başkanlığı, Hukuk Müşavirliği, Basın ve
Halkla İlişkiler Müşavirliği birimlerinden oluşacağı, başkanlığın hizmet
birimlerinin görev ve yetkilerinin, bu bölümde belirtilen faaliyet alanına
uygun olarak Başkanlıkça çıkarılan yönetmelikle düzenleneceği belirtilmişti.

Yine, aynı Kararnamenin “Taşra Teşkilatı” başlıklı 792/P
maddesinde Başkanlığın taşra teşkilatının, her ilde kurulan doğrudan merkeze
bağlı kentsel dönüşüm müdürlüklerinden oluşacağı, kentsel dönüşüm
müdürlüklerinin çalışma usul ve esaslarının Başkanlık tarafından çıkarılan
yönetmelikle düzenleneceği belirtilmişti.

Kararname ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Çevre,
Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın bağlı kuruluşu olarak kurulmuş,
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bünyesinde Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, Marmara’da
yapı stokunun fazlalığı nedeniyle sadece Marmara Bölgesi için Marmara Kentsel
Dönüşüm Genel Müdürlüğü ve kentsel dönüşüme özkaynak sağlamak amacıyla Taşınmaz
ve Kaynak Geliştirme Genel Müdürlüğü olmak üzere 3 ayrı genel müdürlük
kurulmuştu.

Yine, yapı stokunun taranarak, riskli yapıların tespit
edilmesi, tespit edilen riskli yapıların tahliye edilerek yıkılmasının
sağlanması ve güvenli yapıların inşa edilmesine yönelik süreçlerin
hızlandırılması amacıyla 6306 sayılı Kanunda 09.11.2023 tarih ve 32364 sayılı
Resmi Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanunla çok önemli değişiklikler ve
ilaveler yapılmış, anılan Kanunun 5. maddesi ile 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi
ve Kontrol Kanununa ekli (II) sayılı Cetvelin “B) Özel Bütçeli Diğer İdareler”
bölümüne “45) Kentsel Dönüşüm Başkanlığı” eklenmiş, 6. maddesi ile 6306 sayılı
Kanunun 2. maddesine “(f) Başkanlık: Kentsel Dönüşüm Başkanlığını,” bendi
eklenmiş, birçok madde de 6306 sayılı Kanunun ilgili maddelerinde yetkili
kurumun “Kentsel Dönüşüm Başkanlığı” olduğu, riskli yapı tespiti ve Hazine
taşınmazlarının değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ilişkin görev, hak
ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını
sağlamak üzere değişiklikler yapılmıştı.

Ancak 4 sayılı Kararnamede yapılan değişikliklerde,
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının görevleri ve birimleri genel olarak sayılmıştır.
Buna göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığının görevleri şunlardır:

a) 6306 sayılı Kanun ile verilen görevleri yapmak ve
yetkileri kullanmak.

b) Afet riski altındaki yapıların ve alanların
dönüştürülmesine ilişkin mevzuatı hazırlamak.

c) 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 73
üncü maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı
ilanı ile 16/6/2005 tarihli ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz
Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun
kapsamındaki yenileme alanı ilanına ilişkin gerekli hazırlık işlemlerini yürütmek.

Ancak Kararnamede Kentsel Dönüşüm Başkanlığının birimleri
sayılmasına rağmen birimlerin görevleri tek tek belirtilmemiş ve bu konu
yönetmeliğe bırakılmıştır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Görev ve Yetkileri Hakkında Yönetmelik

Yukarıda anılan 6306 sayılı Kanun ile 4 sayılı Kararnamenin
792/Ö maddesinin ikinci fıkrası ve 792/P maddesinin ikinci fıkrasına
dayanılarak  Kentsel Dönüşüm Başkanlığının merkez hizmet birimlerinin
görev ve yetkileri ile doğrudan merkeze bağlı taşra teşkilatı olan kentsel
dönüşüm müdürlüklerinin çalışma usul ve esaslarını belirleyen ve bu çalışmanın
konusu olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Görev ve Yetkileri ile Taşra
Teşkilatının Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik hazırlanmış ve depremin
yıldönümü olan 06.02.2024 tarih ve 32451 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak
yürürlüğe girmiştir.

Söz konusu Yönetmelik ile yukarıda anılan 6306 sayılı
Kanun ve 4 sayılı Kararname hükümleri detaylandırılmış, Kentsel Dönüşüm
Başkanlığının birimleri, görev ve yetkileri, kentsel dönüşümün kaynağı, gelir
kalemleri, kentsel dönüşüm sürecinde yürütülecek riskli alan, riskli yapı ve
rezerv yapı alanları tespiti ve bu alanlardaki uygulamaların hangi birimler
tarafından ve nasıl yapılacağı tek tek belirgin hale getirilmiştir. Böylelikle
yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile görev ve yetkileri hakkındaki bir
kısım belirsizlikler giderilmeye çalışılmıştır.

Yönetmeliğin 21. maddesinde Başkanlığın taşra
teşkilatının, her ilde kurulan ve doğrudan merkeze bağlı kentsel dönüşüm
müdürlüklerinden oluşacağı, kentsel dönüşüm müdürlüklerinin sevk ve idaresinden
Kentsel Dönüşüm Müdürünün sorumlu olduğu belirtilmiş, 22. maddesinde ise
Kentsel dönüşüm müdürlüklerinin görev ve yetkileri sayılmış, bu görevlerden
illerde, merkez teşkilatının görev alanına giren konulara ilişkin iş ve
işlemleri; Kanun, ilgili diğer mevzuat ve 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi
ve Merkez Teşkilatı tarafından yapılan düzenlemeler ile verilen görüş ve
talimatlar doğrultusunda yürütmek, gerçekleştirilen işlemlere ilişkin oluşan
ihtilaflarda, ilgili yargı mercileri nezdinde Başkan adına talep ve
savunmalarda bulunmak, gerektiğinde itiraz, istinaf, temyiz ve tashihi karar
talebinde bulunmak, yargı kararlarının uygulanması işlemlerini yürütmek görevi
dikkat çekmektedir.

Yönetmelikte getirilen tüm düzenlemeleri burada yazmaya
gerek yoktur. Ancak, kentsel dönüşüm ile ilgili önemli gördüğümüz bazı
hususları içermesi nedeniyle bazı maddelere bakmak gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının 5393 ve 5366 sayılı Kanunlar Kapsamındaki
Yetkileri

Burada bir konunun üzerinde durmak gerekmektedir.
Yukarıda anılan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 792/M maddesinde; 5393 sayılı
Belediye Kanununun 73. maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin kentsel
dönüşüm ve gelişim alanı ilanına ilişkin gerekli hazırlık işlemlerini yürütmek
görevi Kentsel Dönüşüm Başkanlığının görev ve yetkileri arasında sayılmış,
Yönetmeliğin 9. ve 10. maddelerinde de açıkça belirtildiği üzere 5393 sayılı
Kanunun 73. maddesi kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ile 5366
sayılı Kanun kapsamındaki yenileme alanı ilanına ilişkin iş ve işlemleri
yürütmek görevi Kentsel Dönüşüm ve Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğüne verilmiştir.

6306 sayılı Kanunun “amaç” başlıklı 1. maddesinde; bu
Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli
yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına
uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme,
tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olarak belirtilmiş ve
Yönetmeliğin “Tanımlar” başlıklı 3. maddesinin (i) bendinde; uygulama alanının,
kanuna göre belirlenen riskli alan ile rezerv yapı alanını ve riskli yapının
veya yapıların bulunduğu alanı ifade ettiği belirtilmiştir.

Oysa 5393 sayılı Belediye Kanununun “Kentsel dönüşüm ve
gelişim alanı” başlıklı 73. maddesinde “Belediye, kentin gelişimine uygun
olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları,
sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak,
deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu
korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak
alanlar, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak
yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili resim ve harçların dörtte biri
alınır.

Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak
ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde
bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların
boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel
dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından
açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.” hükmüne
yer verilmiş olup bu hüküm uyarınca büyükşehir, il ve (yetki verilmesi halinde)
ilçe belediyeleri de kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını
yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları,
teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı
tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla
kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilme görev ve yetkisi
bulunmaktadır.

Yine, 5366 sayılı  Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların
Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun 1.
maddesinde; bu Kanunun amacının, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir
belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe
belediyeleri ve nüfusu 50.000’in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin
yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz
tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak
tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının,
bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu
bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları
oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve
kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması
olarak belirtilmiştir.

Bu hale göre afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar
dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, yani kanuna göre
belirlenen riskli alan ile rezerv yapı alanda ve riskli yapının veya yapıların
bulunduğu alanda kentsel dönüşüm uygulaması yapma, 5393 sayılı Kanunun 73.
maddesi kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı iş ve işlemleri
yürütmek görevi ile 5366 sayılı Kanun kapsamındaki yenileme alanı ilanına
ilişkin iş ve işlemleri yapma görevi, yukarıda anılan Cumhurbaşkanlığı
Kararnamesi gereği ve Yönetmeliğin 9. ve 10. maddeleri gereği Kentsel Dönüşüm
Başkanlığında (Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünde/Marmara Kentsel Dönüşüm Genel
Müdürlüğünde) bulunmaktadır.

Bununla birlikte burada bahsedilen yetki, 5393 sayılı
Kanunun 73. maddesi kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan
edilen yerler ile 5366 sayılı Kanun kapsamındaki yenileme alanı olarak
belirlenen yerlerdeki hazırlık ve ilan işlemleridir. Yani bu işlemler, bu iki
alanda Kentsel Dönüşüm Başkanlığına bazı yetkiler vermekte olup bu yetkiler, bahsedilen
alanlarda ilgili 5393  ve 5366 sayılı Kanunlarda belirtilen yetkili
idarelerin kentsel dönüşüm yapma olanağını ortadan kaldırmamaktadır.

Yönetmelikte Rezerv Yapı Alanı

Yine burada bir hususa değinmek gerekmektedir. 6306
sayılı Kanunun “Tanımlar” başlıklı 2. maddesinin (c) bendinde; rezerv yapı
alanı, bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere,
TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen
alanlar olarak tanımlanmış, 6. maddesinin 5. fıkrasının (g) bendinde; rezerv
yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmaya
Başkanlığın yetkili olduğu belirtilmiştir.

Yönetmeliğin özellikle 9.10. ve 11. maddesinde gelir ve
hâsılat elde etmek üzere belirlenen rezerv yapı alanları ile ilgili görevler
açıkça belirlenmek suretiyle bu yetkinin nasıl ve ne şekilde kullanılacağı daha
belirgin hale gelmiştir.

Ancak, yakın zamanda yapılan ve yukarıda belirtilen 7471
sayılı Kanun değişikliği ile rezerv yapı alanı tanımında yer alan “yeni
yerleşim alanı olarak” ibaresi madde metninden çıkarılmış, bu
düzenlemenin gerekçesi olarak da uygulamada açılan davalarda, herhangi bir
taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar
dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak kararlar verildiği,
yerleşim yerlerinde yer alan alanların da rezerv yapı alanı olarak
belirlenebileceği belirtilmiştir. Söz konusu değişiklikle, idarenin rezerv yapı
alanının belirlenmesi ile ilgili takdir hakkı ve sınırları genişletilmiş,
neredeyse her yerin rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin önünde bir engel
kalmamıştır.

Oysa rezerv yapı alanları, planlamada yer alan bir
kullanım alanı değildir, bundan dolayı da imar planlarında yer almaktadır. 6306
sayılı Kanunla getirilmiş bir düzenlemedir. Bu alanın, sınırı, bilimsel bir
kriteri ve ilkesi yoktur. Genel, muğlak, belirsiz bir kavramdır. Özellikle
kanun değişikliği ile “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi de çıkarıldıktan
sonra planlama amacı dışında, özel, ayrıcalıklı planlama yapma durumu
olabilecektir. Bu durum da planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine açıkça
aykırılık oluşturacak, kentsel dönüşümün amacına aykırı uygulamalara sebebiyet
verebilecektir.

Yönetmeliğin 9. maddesinde kanun kapsamında riskli
alanların belirlenmesi ve ilanına ilişkin iş ve işlemler ile bu alanların
dönüştürülmesinde kullanılacak rezerv yapı alanlarının belirlenmesine dair iş
ve işlemleri yürütmek görevi Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğüne verilirken 10. maddede
belirtilen görev kanun kapsamında riskli alanların belirlenmesi ve ilanına
ilişkin iş ve işlemler ile rezerv yapı alanlarının belirlenmesine dair iş ve
işlemleri yürütmek olarak alınmış ve bu görev Marmara Bölgesi için kurulan
Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğüne verilmiştir. Yani riskli alanların
dönüştürülmesine kullanılma sınırlaması kaldırılmış görünmektedir.

Yine, 10. madde de özellikle dikkat çeken bir durum
daha görülmektedir. Bu da Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğüne rezerv yapı
alanlarında gelir elde etmek amaçlı projelerle uygulamalar yapmak veya
yaptırmak yetkisinin verilmiş olmasıdır. Oysa 9. maddede yer alan Kentsel
Dönüşüm Genel Müdürlüğüne böyle bir yetki verilmemesi dikkat çekicidir.

Kentsel Dönüşümde Planlama

İmar planları, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan
ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak, belde
halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü
yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan, hizmet ve yapı ilişkileri, yörenin
gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantılar göz
önüne alınarak toplum yaşamını yakından etkileyen fiziksel çevrenin sağlıklı
bir yapıya kavuşturulması ve toprağın koruma ve kullanma dengesinin en rasyonel
biçimde belirlenmesi için hazırlanan düzenleyici işlemler, belgelerdir.

Planlamaya ilişkin mevzuatımızda bir genel ve birden çok
özel kanun mevcuttur. Konumuz açısından bakarsak; 3194 sayılı İmar Kanununun
8/b maddesi uyarınca mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına
uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve
uygulama imar planlarının ilgili belediyelerce yapılacağı veya yaptırılacağı,
belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planların ise
valilikçe yapılacağı hükme bağlanmıştır.

5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun 7/b
maddesinde çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye ve
mücavir alan sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım
imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki
belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar
plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve
imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını
denetlemek; nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl
içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe ve ilk
kademe belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını
yapmak veya yaptırmak büyükşehir belediyelerine aittir.

5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun 10/c maddesi
uyarınca belediye sınırları il sınırı olan Büyükşehir Belediyeleri hariç İl
çevre düzeni plânı ile belediye sınırları dışındaki alanların imar plânlarını
görüşmek ve karara bağlamak İl Genel Meclisinin görev ve yetkileri arasında
sayılmıştır.

6306 sayılı Kanunun “Uygulama işlemleri” başlıklı 6.
maddesinin 5. fıkrasının (a) bendinde; Başkanlığın, riskli alanlara, rezerv
yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür
harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma
yapmaya yetkili olduğu, 6. fıkrasında; Bakanlığın, riskli alanlar, rezerv yapı
alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda
faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da
dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek
standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan
kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar ve kentsel
tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkili olduğu hükmüne yer
verilmiştir.

Genel olarak bakıldığında mevzuatımızda imar planlarının
temel çerçevesi genel kanun olan 3194 sayılı İmar Kanunu ile Mekânsal Planlar
Yapım Yönetmeliği ile çizilmiştir. Ancak, idarenin planlama yapma yetkisi
konusunda birçok özel kanun da bulunduğundan planlamada yetki sorunları ve
belirsizlikler yaşanmaktadır.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere
ilişkin her tür ve ölçekteki imar planını yapma yetkisi ise Kentsel Dönüşüm
Başkanlığı İmar Planlama Dairesi Başkanlığında aittir. Görüldüğü gibi 6306
sayılı Kanun Kentsel Dönüşüm Başkanlığına planlama yapma yetkisi vermekte olup
3194 sayılı İmar Kanunu’na göre özel kanun niteliğindedir. Yönetmeliğin yürürlüğe
girmesi ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin imar
planlaması yapma yetkisinin kime ait olduğu belirginleşmiştir.

Ancak, genel ve özel kanunlar uyarınca planlamada birçok
idarenin yetkili olması nedeniyle yetki karmaşasının devam etmesi, şehircilik
ve planlama ilke ve esasları, planlama bütünlüğü, kademelenmesi ve sosyal alt
yapı tesislerinin daraltılması, yapılaşma farklılıkları, çevre ve görüntü gibi
konularda olumsuz durumların oluşması ve fiziksel çevrenin bozulması olasıdır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Yapısı

Yönetmeliğe göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bünyesindeki başlıca birimlerin görevleri ve yapıları aşağıda açıklanacaktır.

a) Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü

Yönetmeliğin 9. maddesinde Kentsel Dönüşüm Genel
Müdürlüğünün görevleri sayılmış, Kanun kapsamında riskli alanların belirlenmesi
ve ilanına ilişkin iş ve işlemler ile bu alanların dönüştürülmesinde
kullanılacak rezerv yapı alanlarının belirlenmesine dair iş ve işlemleri
yürütmek, uygulama alanındaki taşınmazların değer tespiti ve bu değerlerin
güncellenmesi ile dönüşüm uygulamaları neticesinde meydana gelen yeni
taşınmazların/yapıların değerleme iş ve işlemlerini yapmak/yaptırmak, hak
sahiplerine imzalatılacak muvafakatname, sözleşme ve anlaşmaların şartlarını ve
kriterlerini belirlemek, onaylanmak üzere Başkanlık Makamına sunmak ve
muvafakatname ve sözleşme imzalanmasına dair iş ve işlemleri yapmak/yaptırmak,
uygulama alanında; mülkiyet ve malik bilgilerini tespit etmek veya ettirmek,
hak sahipliği çalışmalarını yürütmek, bu kapsamda uzlaşma, satın alma, ön alım
hakkını kullanma, trampa, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir
alana aktarma, enkaz bedeli ödeme, gerektiğinde kamulaştırma ve benzeri iş ve
işlemleri yapmak/yaptırmak, uygulama alanında tebligat, tahliye ve yıkım
işlemlerini yapmak/yaptırmak, riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarındaki
tahliye ve yıkım işlemlerini takip etmek ve istatistiki verileri tutmak, riskli
alanlarda ve rezerv yapı alanlarında; maliklerin salt çoğunluğu ile aldıkları
karara katılmayanların hisselerinin satışının yapılmasına ilişkin iş ve
işlemleri yürütmek, uygulama alanında yer alan tescil dışı alanların ve 4342
sayılı Mera Kanunu kapsamında olup, Kanun kapsamında ihtiyaç duyulan
taşınmazların tahsis amaçlarının değiştirilmesine ve tapuda Hazine adına tescil
ettirilip Başkanlığa devredilmesine ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, uygulama
alanında, yapılan bağımsız birimleri  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki
esaslara göre paylaştırmak, payları ayırmak veya birleştirmek, 4721 sayılı Türk
Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmek, hak sahipleri adına kat
irtifakının/kat mülkiyetinin resen tesisine ilişkin işlemleri yürütmek,
uygulama alanında yapımı tamamlanan bağımsız birimlerden hak sahiplerine
verilecek olanları belirlemek ve anahtar teslimine ilişkin iş ve işlemlerini
yapmak/yaptırmak, uygulama alanında hak sahiplerine geçici konut veya işyeri
tahsisine ilişkin iş ve işlemleri yapmak veya yaptırmak, kira ve/veya taşınma
yardımı alacak hak sahiplerini belirlemek ve ödemelerin gerçekleştirilmesi için
ilgili daire başkanlığına iletmek, 5393 sayılı Kanunun 73. maddesi kapsamında
kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ile 5366 sayılı Kanun kapsamındaki yenileme
alanı ilanına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek görevi gibi temel görevler
verilmiştir.

b) Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü

Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü yanında Marmara
Bölgesinde yapı stokunun fazlalığı nedeniyle Marmara Kentsel Dönüşüm Genel
Müdürlüğü kurulduğunu belirtmiştik. Bu Genel Müdürlüğün görevlerinden bazıları
şunlardır:

a) Kanun kapsamında riskli alanların belirlenmesi ve
ilanına ilişkin iş ve işlemler ile rezerv yapı alanlarının belirlenmesine dair
iş ve işlemleri yürütmek.

b) Uygulama alanında; hak sahiplerinin tespiti, mevcut
taşınmazların değer tespiti, bu değerlerin güncellenmesi ve dönüşüm
uygulamaları neticesinde meydana gelen yeni taşınmazların/yapıların değerleme
iş ve işlemlerini yapmak/yaptırmak.

c) Uygulama yapılması öngörülen alanlarda fizibilite
çalışmalarını yapmak/yaptırmak.

ç) Uygulama alanında matematiksel paylaşım modelini
hazırlamak veya hazırlatmak.

d) Uygulama alanında hak sahipleri ile yapılacak
muvafakatnamenin/sözleşmelerin şartlarını ve kriterlerini belirlemek,
onaylanmak üzere Başkanlık Makamına sunmak, muvafakatname/sözleşme
imzalanmasına dair iş ve işlemleri yapmak veya yaptırmak.

c) Taşınmaz ve Kaynak Geliştirme Genel Müdürlüğü

Yönetmeliğin 11. maddesinde kentsel dönüşüme kaynak
sağlamak amacıyla kurulan Taşınmaz ve Kaynak Geliştirme Genel Müdürlüğünün
görevleri sayılmış, bu görevler arasında gelir ve hâsılat elde etmek üzere
belirlenen rezerv yapı alanlarında; zemin etüt raporlarını
hazırlamak/hazırlatmak, her tür ve ölçekteki harita, plan, proje ve arazi ve
arsa düzenleme işlemlerini yapmak/yaptırmak ve onaylanmasına ilişkin iş ve
işlemleri yürütmek üzere, alana ve uygulanması planlanan projeye ait bilgi ve
belgeleri İmar Planlama Dairesi Başkanlığına iletmek, Devletin hüküm ve
tasarrufu altında bulunan alanların tespit edilmesine ve bu alanların tapuda
Hazine adına tescil edilip Başkanlığa devredilmesine ilişkin iş ve işlemleri
yapmak/yaptırmak, gelir ve hâsılat elde etmek üzere belirlenen rezerv yapı
alanlarında gelir ve hâsılat getirecek her türlü uygulama yapmak/yaptırmak,
hazine mülkiyetinde olup Kanun kapsamında kullanılmak üzere Başkanlığa
devredilen taşınmazları; Kanun kapsamında Başkanlıkça kamulaştırılan
taşınmazları ve yürütülen uygulamalar neticesinde Başkanlık payına düşen
taşınmazları kiralamaya, irtifak hakkı tesis etmeye ve satmaya ilişkin iş ve
işlemleri yürütmek, gelir ve hâsılat elde etmek üzere belirlenen rezerv yapı
alanlarında bulunan Hazine mülkiyetindeki taşınmazların Başkanlığa devredilmesi
ile bu taşınmazların Başkanlık tarafından TOKİ’ye veya idareye devri ile ilgili
iş ve işlemleri yürütmek, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde
gayrimenkul sertifikası ve kira sertifikası gibi sermaye piyasası araçları
çıkartılmasına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, kanun kapsamında kullanılmak
üzere her türlü yeni kaynağın geliştirilmesine ilişkin iş ve işlemleri yapmak,
dış finansman kaynaklarından 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin
Düzenlenmesi Hakkında Kanun kapsamında sağlanan kredi ve hibelere ilişkin iş ve
işlemleri yürütmek gibi  ekonomik yönden kentsel dönüşümün
gerçekleştirilmesi ve hayata geçirilmesi için  çok önemli olan görevlere
yer verilmiş bulunmaktadır.

ç) Riskli Yapılar Dairesi Başkanlığı

Yönetmeliğin 12. maddesinde Riskli Yapılar Dairesi
Başkanlığının görevleri sayılmış, bu görevlerden riskli yapıların tespitine
ilişkin usul ve esasları belirlemek, riskli yapı tespiti yapacak, kurum ve
kuruluşların, maliklerin karar alma sürecinde görev yapacak uzlaştırma
kuruluşlarının lisanslandırılmasına dair iş ve işlemleri yapmak,
lisanslandırılan kurum ve kuruluşların faaliyetlerini denetlemek ve bu kurum ve
kuruluşlar hakkında ilgili mevzuatında öngörülen idari ve cezai yaptırımlara
ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, kanun kapsamında riskli yapı tespiti,
tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin iş ve işlemleri yapmak veya yaptırmak,
riskli yapı tespitine yapılan itirazları inceleyecek teknik heyetlerin teşkili
ve teknik heyetlerin çalışmalarının takibi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek,
riskli yapıların bulunduğu parsellerde gereken hallerde kamulaştırmaya ilişkin
iş ve işlemleri yapmak/yaptırmak görevi dikkat çekmektedir.

d) İmar Planlama Dairesi Başkanlığı

Yönetmeliğin 13. maddesinde İmar Planlama Dairesi
Başkanlığının görevleri sayılmış, bu görevlerden kanun kapsamındaki alanlar ve
parsellere ilişkin her tür ve ölçekteki imar planının
yapılmasına/yaptırılmasına ve onaylanmasına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek,
kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin master plan ve/veya kentsel
tasarım projelerini yapmak/yaptırmak ve onaylanmasına ilişkin iş ve işlemleri
yürütmek, uygulama alanında arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile tevhit,
ifraz, alan düzeltme, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri ve benzeri
işlemleri yapmak/yaptırmak ve onaylanmasına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek,
görev alanına giren planlamaya ilişkin iş ve işlemlerde, bakanlıklar, mahalli
idareler ve meslek kuruluşları arasında koordinasyonu sağlamak, planlama
sürecinin iyileştirilmesini ve geliştirilmesini temin etmek görevi dikkat
çekmektedir.

e) Yapım ve Proje Dairesi Başkanlığı

Yönetmeliğin 14. maddesinde Yapım ve Proje Dairesi
Başkanlığının görevleri sayılmış, bu görevlerden uygulama alanında Başkanlıkça
yapılacak/yaptırılacak yapıların; her türlü etüt, proje, hesap ve yaklaşık
maliyet çalışmalarını yapmak/yaptırmak ve onaylanmasına ilişkin iş ve işlemleri
yürütmek, uygulama alanında Başkanlıkça yapılacak/yaptırılacak yapılar ile
Başkanlığın ihtiyacı olan yapıların inşaat işleri ile gereken hallerde mevcut
yapıların bakım, onarım ve güçlendirme işlerini yapmak/yaptırmak ve
denetlemek/denetlenmesini sağlamak, proje ve yapım ile ilgili hak ediş ve kesin
hesap raporlarını hazırlamak/değerlendirmek, geçici ve kesin kabule yönelik iş
ve işlemleri yürütmek, geliri kanun kapsamında kullanılmak üzere rezerv yapı
alanlarında gelir elde etmek amaçlı projeler ile uygulamalar yapmak veya
yaptırmak görevi dikkat çekmektedir.

f) İzleme ve Değerlendirme Dairesi Başkanlığı

Yönetmeliğin 15. maddesinde İzleme ve Değerlendirme
Dairesi Başkanlığının görevleri sayılmış, bu görevlerden riskli yapılarda
maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile aldıkları karara
katılmayanların hisselerinin satışının yapılmasına ilişkin iş ve işlemlerin
yürütülmesini sağlamak, kanun kapsamında malikler ile müteahhitler arasında
imzalanmış olan sözleşmelerin resen feshine ilişkin iş ve işlemlerin
yürütülmesini sağlamak, riskli yapılarda yapı müteahhidinden teminat
alınmasına, Kanun kapsamındaki uygulamalarda yapım işini üstlenen
müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin inşaatın ilerleme seviyesine
göre satışına ve vergi, harç ve ücret muafiyetlerinin Kanuna uygun olarak
uygulanmasına ilişkin iş ve işlemlerin yürütülmesini sağlamak görevi dikkat
çekmektedir.

Sonuç

Yönetmeliğin yayımlanması, kentsel dönüşüm sürecinin
hızlı ve etkin bir şekilde yürütülmesi, uygulamadaki kimi belirsizlikleri
gidermesi, uygulamanın kim tarafından, nasıl ve ne şekilde yürütüleceğini açık
bir şekilde belirlemesi açısından da son derece önemlidir.

Bu Yönetmelikte de açıkça görüldüğü üzere Kentsel Dönüşüm
Başkanlığı kentsel dönüşümde süper yetkili konumdadır.

Öte yandan, Yönetmelik dayanağını 6306 sayılı Kanun ile
Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinden almış ve bu dayanakları detaylandırmaya
çalışmış ise de bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesi ve uygulanması ile uygulamada
bazı sıkıntıların doğması olasıdır.

Özellikle, planlamada birçok idarenin yetkili olması
nedeniyle yetki karmaşasının devam etmesi, şehircilik ve planlama ilke ve
esasları, planlama bütünlüğü, kademelenmesi ve sosyal alt yapı tesislerinin
daraltılması, yapılaşma farklılıkları, çevre ve görüntü gibi konularda olumsuz durumların
oluşması ve fiziksel çevrenin bozulması olasıdır.

Yine, rezerv yapı alanlarının belirlenirken planlama
amacı dışında, özel, ayrıcalıklı planlama yapma durumunun oluşması, bu durumun
da planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine ve kentsel dönüşümün amacına
aykırı uygulamalara sebebiyet vermesi olasıdır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının henüz teşkilatlanmasının
fiilen tamamlanmaması nedeniyle bir süre daha kentsel dönüşüm uygulamalarında
da belirsizlik ve yavaşlama yaşanması olasıdır.