Yapı Tatil Tutanağı yıkım ve
imar para cezasının dayanağıdır. Bu nedenle, yapı tatil tutanağının usulüne
uygun düzenlenmemesi, bu tutanağa dayalı olarak alınan yıkım ve para cezası
kararlarının da iptali neticesini doğuracaktır.
İMARA AYKIRI YAPININ TESPİTİ
İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre, ruhsatsız
veya ruhsata aykırı yapı yapıldığından haberdar olunduğunda, yapı tatil
tutanağı düzenlenerek “o andaki inşaat durumu” tespit edilir
ve yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Ayrıca, 14/2/2020 tarih ve 7221 sayılı
Kanun’un 10. maddesiyle yapılan değişiklikle; yapının imar mevzuatına aykırı
olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere
ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak
bildirilir. Bu bildirim yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra yapılır,
ayrıca yıkım kararının alınmasının beklenmesine gerek yoktur.
Verilen süre içerisinde aykırılık giderilmez
ise yıkım kararı alınır. Ayrıca, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı nedeniyle
imar para cezası verilir.
Görüldüğü üzere, Yapı Tatil Tutanağı yıkım ve
imar para cezasının dayanağıdır. Bu nedenle, yapı tatil tutanağının usulüne
uygun düzenlenmemesi, bu tutanağa dayalı olarak alınan yıkım ve para cezası
kararlarının da iptali neticesini doğuracaktır.
Bu yazıda, güncel Danıştay içtihatları
çerçevesinde Yapı Tatil Tutanağının nasıl düzenlenmesi gerektiği
incelenecektir.
1. İMARA AYKIRILIĞIN SOMUT, AYRINTILI VE NET
BİR ŞEKİLDE TESPİT EDİLMESİ GEREKİR
Danıştay karalarında, yapı tatil tutanağının
aşağıda belirtilen tespitleri içermesi aranmaktadır :
a. Ruhsatsız Yapıların Tespiti : Yapı ruhsatsız ise, brüt inşaat alanının,
ayrıntılı ölçüme dayalı bir krokiyle gösterilmesi gerekir. Ölçüm krokisinin
mümkün oldukça basit, anlaşılır ve aynı zamanda yapının tespit tarihindeki
durumunu net bir şekilde yansıtması gerekir.
b. Ruhsatlı Yapılardaki Aykırılıkların Tespiti
: Ruhsatlı yapıda aykırılık
varsa, mimari projeye aykırılığın net bir şekilde ortaya konulması ve
krokilendirilmesi gerekir. Bu kapsamda; ruhsata aykırılık nedeniyle ilave alan
kazanımı olup olmadığı, bu aykırılık nedeniyle binanın statiğinin etkilenip
etkilenmediği tespit edilmelidir. Ruhsata aykırılık yapının tamamını veya
bağımsız bölümün tamamını etkiliyorsa, bunun sebebi net bir şekilde
gerekçelendirilerek tutanakta belirtilmelidir. Örneğin; “projeye aykırı olarak çatı yükseltilmiştir” şeklindeki
genel tespite dayalı olarak verilen yıkım ve para cezası, somut ve net bir
tespit bulunmadığı gerekçesiyle iptal edilir. Bu örnekte; çatının hangi kısmı
ne kadar yükseltildiği, ilave alan kazanı mı olup olmadığı, binanın statiğinin
etkilenip etkilenmediği tespit edilmeli ve ölçüm krokisinde gösterilmelidir.
Danıştay 14. Dairesinin 31.05.2018 tarihli,
E:2015/5796, K:2018/4311 sayılı kararında;“Olayda; dava konusu encümen kararının
dayanağı olan 20/06/2014 günlü yapı tatil tutanağı incelendiğinde, söz konusu
yapı tatil tutanağında yapının durumunun “binanın taban alanı
genişletilerek yol ve komşu çekme mesafesine tecavüz edildiği, galeri boşluğu
kapatılarak odaya dönüştürüldüğü, projede olmayan 2. bodrum kat yapıldığı, örtü
amaçlı çatı yükseltilerek bir kısmında çatı arası mekanlar oluşturulduğu” şeklinde
tespit edildiği ancak ruhsat ve eki projelere aykırılığın, ölçümlerinin
somut ve ayrıntılı olarak saptanmadığı yapıda bulunan aykırılıkların hali
hazırdaki durumunun ayrıntılı bir şekilde tespit edilmediği” gerekçesiyle yapı tatil tutanağının, yıkım
kararının ve 222.677,00 TL idari para cezasının hukuka aykırı olduğuna karar
verilmiştir.
c. Etkilenen Alanın Tespiti : Ruhsata aykırılıktan “etkilenen alan” ruhsata aykırı alandan daha fazla ise,
etkilenen alanın ne kadar olduğu, ruhsata aykırılık nedeniyle yapının diğer
kısımlarının nasıl etkilendiği tutanakta belirtilmelidir.
Danıştay 14. Dairesinin 20.09.2018 tarihli,
E:2015/11369, K:2018/5508 sayılı kararında; “tutanakta; mimari projeye aykırı ve
ruhsatsız olarak arka bahçenin kapatılıp A Blok 7 nolu işyerine dahil edildiği
ve kullanıldığı belirtilmiş ise de, söz konusu tutanağın şekil ve krokiler
içermediği, tutanakta, aykırılıkların büyüklüğü ve etkilediği alanın m²’sinin
somut bir şekilde belirtilmediği, söz konusu “Yapı Tatil Tutanağı’nın
ihtiva etmesi gereken unsurları taşımadığı” gerekçesiyle, 1079 m² alanın “etkilenen alan”
olarak kabul edilmesi suretiyle verilen yıkım ve para cezasının hukuka aykırı
olduğuna karar verilmiştir.
d. Teknik personel tarafından yapılacak ölçümün, mümkünse
elektronik cihazlarla yapılması faydalı olacaktır. Zira, mahkemece yapılacak
keşifte, bilirkişi tarafından yapılan alan hesabı ile yapı tatil tutanağındaki
alan arasında davacı aleyhine olacak şekilde fark çıkması, tek başına para
cezasının tamamının iptali sebebidir.
e. Birden fazla ruhsatsız yapı varsa, her yapının ayrı ayrı
ölçülmesi ve ölçüm krokisinde ayrı ayrı belirtilmesi gerekir.
f. Ruhsatsız yapı birden fazla kattan oluşuyorsa, bodrum katlar
dahil her katın ayrı ayrı ölçülmesi gerekir.
g. Ruhsatsız yapılarda, yapının sınıf ve grubunu doğru bir şekilde
tespit etmek için gerekli olan bilgilerin tutanakta belirtilmesi gerekir.
h. Tutanağa yazılan ifadeler ile ölçüm krokisinin uyumlu olması
gerekir.
i. Birinci para cezası verildikten sonra, inşaata devam edildiği
gerekçesiyle ikinci defa tutanak tutulacağı zaman, yapının birinci tutanakta
hangi durumda olduğu, ikinci tutanak tutulduğu zaman hangi durumda olduğu, ilave
hangi kısımların yapıldığı ve bunların alanlarının ne kadar olduğu net bir
şekilde belirtilmelidir.
2- YAPI TATİL TUTANAĞINDA BULUNMASI ZORUNLU
OLAN BİLGİLER
İmara aykırılığın somut ve net bir şekilde
tespit edilmesinin yanında, Danıştay kararlarında, yapı tatil tutanağında
aşağıda belirtilen verileri de içermesi aranmaktadır:
a. Tutanağın bir örneğinin yapıya asıldığı ve bir örneğinin muhtara
bırakıldığının “el yazısıyla” belirtilmesi ve tutanağın yapıya asılmış halinin
fotoğrafının çekilmesi gerekir. Ayrıca, 14/2/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanun’un
10. maddesiyle yapılan değişiklikle; Yapı Tatil Tutanağının bir nüshasının
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne de gönderileceği düzenlenmiştir.
b. 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesine göre (30 günden fazla olmamak
üzere) süre verildiğinin ve bu süre sonunda aykırılığın giderilmemesi halinde
yıkım kararı alınacağının belirtilmesi gerekir.
c. Yapının veya aykırılığın ayrıntılı bir şekilde fotoğrafının
çekilmesi gerekir.
d. Yapı sahibinin kim olduğu net bir şekilde tespit edilmelidir.
Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararlarında kabul edildiği üzere, YAPI SAHİBİ
ibaresinden anlaşılması gereken, yapıyı mevzuata aykırı inşa eden kişidir.
Uygulamada belediyelerce, tapu kaydında malik olan kişilere ceza verilmekte ve
yapıyı yapanın kim olduğu yönünde araştırma yapılmamaktadır. Örneğin, mevzuata
aykırı inşaatı yapan önceki malik veya müteahhit ise, yapının yeni malikine
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrası uyarınca imar para cezası
verilemez. Bu nedenle, inşaatı yapan kişi ve yapı malikinin bu inşaatın
yapımından sorumlu olup olmadığı tespit edilmeksizin, doğrudan tapuda malik
olan kişiye imar para cezası verilmesi, cezaların şahsiliği ilkesinin ve
mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurabilir.
e. Sadece zabıta personeli tarafından tutulan tutanağa dayalı
olarak yıkım ve para cezası kararı verilemez. Tutanağın mutlaka teknik personel
(mimar, inşaat mühendisi, harita mühendisi, harita teknikeri, inşaat teknikeri)
tarafından düzenlenmesi gerekir.
f. Tutanakta inşai faaliyetin tamamlanıp tamamlanmadığı ve yapının
kullanılıp kullanılmadığı tespit edilmelidir.
g. İmara aykırılık aynı zamanda çevre ve görüntü kirliliğine de
sebep oluyorsa, hangi gerekçeyle çevre ve görüntü kirliliğine sebep olduğu net
bir şekilde gerekçelendirilmeli ve fotoğrafla desteklenmelidir. Bir yapının
sırf ruhsatsız olması o yapının aynı zamanda çevre ve görüntü kirliliğine
sebebiyet verdiği anlamına gelmez.
h. Yapı aynı zamanda can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa, hangi
gerekçeyle can ve mal emniyetini tehdit
ettiği gerekçelendirilmeli ve
teknik bir raporla desteklenmelidir.