Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması
Ülkemizde,
turizmdeki alternatif konaklama arayışları sonucunda ikincil konutların kısa
süreli kiralamalar yapılmak suretiyle yoğun bir şekilde turistik konuta
çevrilmesi nedeniyle, bu kapsamda hazırlanan 02.11.2023 tarih ve 32357 sayılı
Resmi Gazete’de yayımlanarak 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına
ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yürürlüğe girmiştir.
Kanunun teklif
gerekçesi; Kültür ve Turizm Bakanlığının kontrol ve denetimi dışında turizm
kullanımları oluşmasının önlenmesi, turizm sektörünün tek elden ve kapsayıcı
stratejiyle geliştirilmesi yönündeki öncelikli hedefi ile uyumlu olarak;
– Turizm amaçlı
kiralanan konutların belgelendirilmesi ve kiralama ile elde edilen gelirlerin
kayıt altına alınması ve bu suretle kayıt dışı kazancın engellenmesi,
– Turizm amaçlı
kiralanan konutlarda konaklayacak kişilerin 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı
Kimlik Bildirme Kanunu uyarınca düzenli olarak kolluk kuvvetlerine
bildirilerek, suç işlenmesinin önüne geçilmesi, belge sahiplerine gerekli
durumlarda idari para cezaları uygulanması gibi kamu yararı yönünde yapılacak
düzenlemelerle kamu düzeninin sağlanması,
– Eşit rekabet
ortamı sağlanarak, turizm sektöründe hizmet veren tüm paydaşlara güvenilir yatırım
ortamı oluşturulması olarak belirtilmiştir.
Ancak düzenlemelerle
hedeflenen, sanki bu işin yasal olarak nasıl yapılacağının belirlenmesinden
ziyade, kaçak yapılması halinde çok ağır idari yaptırımların uygulanacağını
göstererek gözdağı vermek gibi görünmektedir.
Hangi Kiralamalar Kanun Kapsamındadır?
Yönetmeliğin 1. maddesinde;
Yönetmeliğin amacı, konutların tek seferde yüz gün veya yüz günden daha
kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasların düzenlenmesi
olarak belirtilmiştir. Daha uzun süreli kiralamalar hakkında Borçlar Kanunu
hükümleri uygulanacaktır.
Hangi Taşınmazlar İzin Alabilir?
Yönetmeliğin 4. maddesinde tanımlara
yer verilmiş, (f) bendinde; kiraya veren, konutun mülkiyetine sahip olan veya
konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda
bulunduran gerçek veya tüzel kişi, (g) bendinde; konut, tapu sicilinde konut
amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti
bulunan her türlü bağımsız bölüm olarak tanımlanmıştır.
Buradaki konut tanımlamasına göre
tapuda konut, mesken ve ev olarak kayıtlı bulunan taşınmazlar bu Kanun kapsamına
girmekte olup, tapuda konut olarak kayıtlı olmayan işyeri, dükkân, depo,
ofis, büro gibi yerler ile karavan, bungalov ve tiny house (mobil ev) vb. yapılar
bu kapsama girmemektedir.
İzin Belgesi İçin
Başvurulan Konutlarda Hangi Nitelikler Aranır?
a) En az bir
yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi.
b) Konutta soğuk
ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı,
çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo
havlusu.
c) Kimyevi yangın
söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına
karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren
kroki.
ç) Konutta kullanılan
tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı
ve çalışır durumda olması.
d) Konutun
kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası
sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan
oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç
yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut
kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamaz. Konutun bu koşullara aykırı olarak
kiralanması durumunda izin belgesi sahibi hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin
ikinci fıkrasının (ç) bendi uyarınca idari para cezası uygulanır.
Odalar İçin İzin Belgesi Alınabilir Mi?
Kanun ve yönetmelikte “konut” kriteri
getirilmiştir. Odalar için izin belgesi düzenlenemez ve odasını turizm amaçlı
kiraya verenler için izinsiz kiralama yapanlar hakkında belirlenen cezalar
uygulanacaktır.
Apartman ve Sitelerde İzin Belgesi
Verilmesi Şartları Nedir?
7464 sayılı
Kanun’un 3. maddesine göre:
⁃
İzin
belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun
görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm
kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.
Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece
turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri
aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.
⁃
Üçten
fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı
kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı
binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi
durumunda, başvuruda;
a) İşyeri açma ve
çalışma ruhsatının,
b) Başvuruya konu
binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde
yer alması durumunda, üçüncü fıkradaki hükme ilave olarak, tüm kat malikleri
tarafından oy birliği ile alınan kararın, ibrazı zorunludur.
İzin Belgesi Bulunmadan turizm amaçlı
kiralanan konutları kiraya verenlere Ne Ceza Verilir?
İzinsiz kiralama
yapılması halinde ev sahibine, aracılık edene ve internet sitesine verilen ilan
kaldırmazsa siteye de ayrı ayrı ceza verilecektir.
Kanun’un 4.
maddesine göre:
a) İzin belgesi
bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan
her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin
belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir.
b) Verilen on beş
günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama
faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır
ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün
süre verilir…
f) (a) ve (b)
bentleri hükümlerinin uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm
amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, bir milyon Türk lirası
idari para cezası uygulanır…” hükmü getirilmiş olup (a) bendine aykırılığın
tespiti halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanması öngörülmüşken,
(b) bendinde verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın
turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası, (a)
ve (b) bentleri hükümlerinin uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın
turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında ise bir
milyon Türk lirası idari para cezası uygulanması gibi yüksek tutarlı bir
idari para cezası verilmesi yine aynı şekilde “… f) Bakanlıkça
düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine
asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması
için on beş gün süre tanınır.
g) (f) bendinin
uygulanmasına rağmen plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı
kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, beş yüz bin Türk lirası
idari para cezası uygulanır.
ğ) Yapılan
denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının
tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve
aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir…”
İzin Şartı Getirilmeden Önce de
Konutlarını Turizm Amaçlı Kiralayanların Durumu Nedir?
Kanunun Geçici 1.
maddesinde; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı
kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu maddenin yürürlüğe girdiği
tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulmasının
zorunlu olduğu, bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında, 4 üncü madde hükümlerinin
uygulanacağı, izin belgesi düzenlenmesi işlemlerinin, başvuru tarihinden
itibaren üç ay içinde sonuçlandırılacağı, başvurusu kabul edilmeyenlerin
faaliyette bulunamayacakları, ancak bu konutların kullanıcılarının haklarının
sözleşme süresi sonuna kadar devam edeceği hükme bağlanarak bir uyum ve geçiş
süreci öngörülmüş, kullanıcılar açısından kazanılmış haklar saklı tutulmuştur.
Diğer taraftan,
33. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi uyarınca konuya ilişkin Kanun
hükümlerinin 01.01.2024 tarihinde uygulanacağı hükme bağlanarak uygulamaya
yönelik bir süreç öngörülmüştür.
İzin Başvuruları Nereye ve Nasıl Yapılır?
Yönetmeliğin 6.
maddesinde; izin belgesi başvurusunun nereye, nasıl yapılacağı, nelerin
eklenmesi gerektiği belirtilmiştir.
Bu maddenin son fıkrasında
dikkat çekici bir düzenleme yapılmış, “3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar
Kanununun geçici 16 ncı maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi düzenlenmiş
konutlarda, aynı maddenin onuncu fıkrası ile 6/6/2018 tarihli ve 30443 sayılı
Resmî Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve
Esasların 9 uncu maddesinin birinci fıkrası hükümleri saklıdır.” kuralına
yer verilmiştir.
Diğer taraftan,
3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde kapsamında tapuda kaydı
olmayan veya işyeri ya da başka vasıfla kayıtlı olduğu halde konut kullanımlı
olarak yapı kayıt belgesi alan yapıların turizm amaçlı konut kiralama sözleşmesine
konu olup olmayacakları kanunda belirtilmemiş, ancak, Yönetmelikte getirilen bu
kuralla konut kullanımlı olarak yapı kayıt belgesi alan yapıların turizm amaçlı
konut kiralama sözleşmesine konu olmasına olanak tanınmıştır.
İzin belgesi işlemleri
başlıklı Yönetmeliğin 6. maddesinde “ (1) Başvuru belgeleri il
müdürlüğü tarafından Kanunun 3 üncü maddesi dikkate alınarak incelenir;
belgeleri uygun görülen konutlar için izin belgesi düzenlenir. Eksik veya uygun
olmayan evrakla yapılan başvurular gerekçesi bildirilerek reddedilir. Başvurulara
ilişkin işlemlerin otuz gün içinde sonuçlandırılması zorunludur.
(2) Başvurunun
izin belgesi düzenlenerek sonuçlandırılması durumunda izin belgesi düzenlendiği
tarihten itibaren konutlarda otuz gün içerisinde denetim yapılır.
(3) Yapılan
denetimde asgari nitelikleri taşımadığı tespit edilen konutların izin belgesi
sahipleri hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (ğ) bendi uyarınca
idari para cezası uygulanarak tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için on
beş gün süre verilir. Bu süre sonunda yapılacak ikinci denetimde de
eksikliklerin giderilmediğinin tespit edilmesi durumunda, Kanunun 5 inci
maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi uyarınca izin belgesi iptal edilir…” kuralına yer verilmiş olup başvurunun
30 gün içerisinde sonuçlandırılması, izin belgesi düzenlenmesi durumunda ise 30
gün içerisinde denetimin yapılması zorunlu tutulmuştur. Başvurunun 30 günlük
kesin süre içerisinde sonuçlandırılmaması durumunda idareye karşı görevli ve
yetkili İdare Mahkemesinde dava açılabilir, burada idarenin genel sorumluluğu dışında
özel bir yaptırım getirilmemiştir. 30 günlük süre içerisinde denetim yapılmaması
durumunda ise bu durumdan idare sorumlu olup izin belgesi sahibine herhangi bir
sorumluluk yüklenmesi söz konusu olamaz.
Yüksek Nitelikli Konutlara Getirilmiş İstisnalar
Nelerdir?
Yönetmeliğin tanımlar başlıklı 4.
Maddesinde Yüksek nitelikli konut (rezidans) tanımı yapılmıştır: 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî
Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde tanımlanan ve aynı
Yönetmeliğin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılabilen, en az konut şartlarını
sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu,
sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş
servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği
birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarını, ifade eder.
• Yüksek nitelikli
konutlarda kat maliklerinin tümünün oybirliğine gerek olmaksızın, yönetim planına
turizm amaçlı kiralamalara izin verildiğine dair madde eklenerek veya yönetim
planında buna dair bir madde mevcut ise herhangi bir izin alınmaksızın doğrudan
bakanlığa kiralama için izin başvurusunda bulunulabilecektir.
• 635 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanununda yönetim planı değişikliği için aranan 4/5 oranında
nitelikli çoğunluk bu kanun kapsamında gerçekleştirilecek yönetim planı değişiklikleri
için de geçerlidir.
Yüksek nitelikli
konut özelliği taşıyan mevcut konutlar
GEÇİCİ MADDE
1- (1) 1/1/2024
tarihinden önce; 634 sayılı Kanunun 28 inci maddesi uyarınca kat mülkiyeti kütüğünün
(Beyanlar) hanesinde gösterilen yönetim planına göre halihazırda turizm amaçlı
kısa süreli kiralamaya konu edilen, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik
servisi mekânları ile kuru temizleme, çamaşırhane, yemek ve alışveriş servisi
hizmetleri, aletli spor salonu ve yüzme havuzu hizmetlerinin tamamının verildiği
konutlara, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen
yerlerde yapılma şartı aranmaksızın, bu Yönetmeliğin yüksek nitelikli konutlara
ilişkin hükümleri uygulanır.
SONUÇ
Turizm işletmeleri
açısından fırsat eşitliğinin giderilmesi, kayıtdışılığın engellenmesi ve suç işlenmesinin
önlenmesi amacıyla yukarıda anılan 7464 sayılı Kanun ve buna bağlı hazırlanan
Yönetmelikle düzenlemeler yapılmış ise de söz konusu düzenlemeler çok katıdır.
Amaç, sanki bu işin yasal olarak yapılmasının teşvik edilmesi değil, izinsiz
yapılması halinde çok ağır idari yaptırımların uygulanacağını göstermek ve bu şekilde
caydırıcı bir rol oynamaktır.
İbrazı zorunlu olan binanın tüm kat
malikleri tarafından oybirliğiyle alınmış kararın günümüz koşullarında alınması
çok zor görünmektedir. Bina sakinleri arasında bazı uyumsuzluk ve olumsuzlukların
yaşanması, bina sahibinin başka bir yerde yaşaması, yurt dışında olması gibi
nedenlerden dolayı bu kararı alabilmek oldukça zordur, Bu nedenle Anayasa’nın
35. maddesinde öngörülen mülkiyet hakkının kullanımı oldukça zorlaştırılmıştır.
Mülkiyet hakkına
yönelik müdahalenin Anayasa’ya uygun olabilmesi için müdahalenin kanuna
dayanması, kamu yararı amacı taşıması, ayrıca ölçülülük ilkesi gözetilerek yapılması
gerekmektedir.
Ölçülülük ilkesi, üç temel alt ilkeye
dayanır: “elverişlilik”, “gereklilik” ve “orantılılık”.
“Elverişlilik” ilkesine göre, öngörülen müdahalenin ulaşılmak istenen
amacı gerçekleştirmeye elverişli olması gerekir. “Gereklilik” ilkesi,
ulaşılmak istenen amacın müdahale olmadan zorunlu olarak gerçekleştirilemeyeceği
durumda müdahalenin zorunlu olduğunu belirtir. “Orantılılık” ilkesi
ise, bireyin hakkına yapılan müdahale ile ulaşılmak istenen amaç arasında makul
bir denge sağlanması gerektiğini ifade eder (AYM, E.2011/111, K.2012/56,
11/4/2012).
Bu haliyle, söz konusu yasal düzenleme
ölçülülük ilkesine ve bu konudaki yukarıda belirtilen Anayasa Mahkemesi
kararlarına açıkça aykırı olup mülkiyet hakkını ihlal etmektedir.
Bu düzenlemelerle
makul, kademeli bir artışla artırılmış bir ceza öngörülmesi gerekirken elverişli,
gerekli ve orantılı olmayan bir idari para cezası öngörülmüştür.
Belirtilen
nedenlerle söz konusu yasal düzenlemeler ölçülülük ilkesine ve bu konudaki
yukarıda belirtilen Anayasa Mahkemesi kararlarına açıkça aykırı olup mülkiyet
hakkını ihlal etmekte, kullanılamaz hale getirmektedir.
Öte yandan, başvurunun “oybirliği
kararı” olmadığı gerekçesiyle reddedilmesi durumunda bu işleme karşı dava
açıldığında böyle zorunluluk aranmasının elverişli, gerekli ve orantılı olmadığı,
mülkiyet hakkının ölçüsüz bir şekilde ihlal edildiği iddiası ile dayanak hükmün
Anayasaya aykırı olduğu iddiası ileri sürülebilir. Ayrıca, yukarıda anılan
hükümler uyarınca para cezası verilmesi halinde, para cezasının iptal
edilmesi amacıyla açılan davada para cezasının dayanağı kanun hükmünün
Anayasaya aykırı olduğu iddiası da ileri sürülebilir. Bu hallerde sonuç alma olanağı
bulunabilir.