Müteahhidin İşi Yarım Bırakması/İskan Almadan Gitmesi Durumunda Nama İfa (Yargı Kararlarıyla)

Müteahhidin İşi Yarım Bırakması/İskan Almadan Gitmesi Durumunda Nama İfa (Yargı Kararlarıyla)

NAMA İFA

 Nama İfa’ya Giriş

Nama ifa, yüklenicinin yapma borcunu gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde iş sahibine tanınan en etkin tamamlama yetkisidir.
Borçlar hukukunda bu kurum, ifanın alternatifi değil, onun devamıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 113. ve 125. maddeleri uyarınca nama ifa, aynen ifanın özel bir biçimi olarak düzenlenmiş; Yargıtay ise kararlarında bu yetkiyi “sözleşmenin onarım gücü” şeklinde yorumlamıştır.

İş sahibine, yüklenicinin temerrüdü sabit olduğunda ve sözleşme henüz sona ermemişken tanınan bu hak, hakkın kötüye kullanılmasına dönüşmeyecek ölçüde geniştir.
Dürüstlük kuralı, masrafın makullüğü ve hakkaniyet sınırları, bu mekanizmanın doğal frenleridir.
Eksik ve ayıplı işler bilirkişi incelemesiyle kalem kalem belirlenir; giderler güncel rayiçlere göre hesaplanır; gerekli hâllerde yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışıyla masraflar karşılanır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 22.01.2019, E.2018/1868, K.2019/272 sayılı kararında nama ifanın tanımını şu şekilde yapmıştır:

“Nama ifa davası, yüklenicinin nam ve hesabına, iş sahibinin bizzat tamamlaması veya başka bir yükleniciye tamamlattırılması demektir.”

Yargıtay içtihatları, nama ifayı bir yaptırım değil, taraflar arasındaki sözleşme dengesini koruyan hukuki bir tamamlama aracı olarak sistematikleştirmiştir.
Bu çerçevede, kurumun uygulanabilmesi; sözleşmenin yürürlükte olması, yüklenicinin temerrüde düşmesi ve borcun yapma borcu niteliğinde bulunması koşullarına bağlanmıştır.

Nama İfa Talep Edilemeyecek Haller

Nama ifa hakkı, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davrandığı veya işin ayıplı olacağının anlaşıldığı durumlarda iş sahibine işi üçüncü kişiye tamamlattırma imkânı verir.
Ancak bu hak her koşulda kullanılamaz; bazı hâllerde nama ifa hem fiilen hem de hukuken mümkün değildir.

1. Üçüncü Kişi Tarafından Düzeltilmesi Mümkün Olmayan Haller

TBK m. 473/2 uyarınca nama ifa istenebilmesi için işin başka bir yüklenici tarafından yapılabilir nitelikte olması gerekir.
Eğer sözleşmeye aykırılık ya da ayıp, yapının teknik olarak artık onarılmasını imkânsız hâle getirmişse, yani objektif imkânsızlık doğmuşsa, iş sahibinin üçüncü kişiye tamamlattırma hakkı ortadan kalkar.

Örneğin, yapının taşıyıcı sistemi hatalı inşa edilmiş ve bu hata hiçbir şekilde düzeltilemeyecek nitelikteyse, artık ne ilk yüklenici ne de başka biri bu yapıyı sözleşmeye uygun hâle getiremez.
Bu durumda iş sahibi, TBK m. 473/2 kapsamında nama ifa isteyemez.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 17.05.2004, E.2003/5515, K.2004/2738, bu gibi hâllerde edimin artık hiç kimse tarafından yerine getirilemeyeceğini “objektif imkânsızlık” olarak değerlendirmekte ve nama ifaya izin verilmesinin mümkün olmadığını kabul etmektedir.

Buna karşılık, yalnızca yüklenicinin kişisel sebeplerle işi yapamayacak hâle gelmesi gibi durumlarda sübjektif imkânsızlık söz konusudur.
Bu durumda iş başka bir yüklenici tarafından tamamlanabileceği için nama ifa hakkı kullanılabilir.

2. Aşırı Masraf Gerektiren Haller

Nama ifanın temel amacı, işin sözleşmeye uygun hâle getirilmesidir; ancak bu aşırı masraf doğuruyorsa, artık bu yol makul kabul edilmez.
TBK m. 475’te yer alan “aşırı masraf” ölçütü burada da kıyasen uygulanır.
Yani, mevcut hatayı gidermek için yapılacak gider, eserin iş sahibine sağlayacağı yararla karşılaştırıldığında orantısız derecede yüksekse, nama ifa talep edilemez.

Bu durumda iş sahibinin başvurabileceği yol, TBK m. 125 çerçevesinde sözleşmeyi feshedip uğradığı zararı talep etmektir.

3. İnşaatın Baştan Yaptırılmasının Gerektiği Haller

Nama ifa hakkı, kural olarak eksik veya ayıplı işlerin üçüncü kişiye tamamlattırılmasına ilişkindir.
Fakat inşaatın baştan yaptırılmasını gerektiren durumlarda artık ortada “onarım” değil, yeni bir eser yapımı vardır.
Bu da TBK m. 473/2’nin amacını aşar.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 16.10.2003, E.2003/1771, K.2003/4842 sayılı kararında şöyle demiştir:

“%10 seviyesindeki bir inşaatta ne eksik işlerin tamamlanmasından ne de eserin bir bütün olarak yapılmasından söz edilebilir. Böyle bir durumda nama ifa bedeli talep edilemez.”

Dolayısıyla, inşaatın büyük kısmı tamamlanmamışsa veya binanın tamamen yıkılıp yeniden yapılması gerekiyorsa, nama ifa hakkı kullanılamaz; iş sahibi ancak sözleşmeyi feshedip zararın tazminini isteyebilir.

NAMA İFA ŞARTLARI

1. Yapma Borcunun Varlığı

Nama ifa hakkı, yalnızca yapma borçları bakımından tanınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 113/1. maddesi, “Yapma borcunu borçlu yerine getirmezse, alacaklı, giderleri borçluya ait olmak üzere, edimin kendisi veya üçüncü bir kişi tarafından yapılmasına izin verilmesini isteyebilir.” hükmünü içermektedir. Bu hüküm, nama ifanın temel şartını açık biçimde ortaya koyar: Edim, bizzat yerine getirilmesi gereken bir yapma borcu olmalıdır.
Ancak her inşaat sözleşmesi aynı nitelikte değildir. Bazı sözleşmelerde eseri meydana getirme borcuna ek olarak, yan edimler de yer alır. Bu yan edimler –örneğin yapı ruhsatının alınması, SGK primlerinin ödenmesi, yapı denetim hizmet bedelinin karşılanması gibi– işin tamamlayıcı unsurları olup, Yargıtay tarafından yapma borcu kapsamında değerlendirilmiştir.

  Yapma Borcunun Kapsamı (neler istenir?)

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 28.03.2017, E.2016/6308, K.2017/967:
“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yalnızca eksik inşaatın tamamlanması değil, sözleşme gereğince yüklenicinin yapması gereken tüm işlerin masrafı yükleniciye ait olmak üzere iş sahibi tarafından yapılmasına karar verilebilir.”

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 03.06.2013, E.2013/1127, K.2013/3560:
“Nama ifa talebinin kabulü için; (a) sözleşmenin yürürlükte olması, (b) yüklenicinin borçlu temerrüdüne düşmüş bulunması, (c) borcun yapma borcu niteliği taşıması gerekir. Yapma borcu bulunmayan işler için nama ifa talep edilemez.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.02.2022, E.2019/303, K.2022/180:
“Nama ifaya izin, taraflar arasındaki sözleşmeye dayanılarak istenebilir. Bu nedenle yalnızca yapma borçları için mümkündür. Verme borçları yönünden nama ifa talep edilemez.”

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 03.07.2018, E.2015/9765, K.2018/3903:
“TBK m.113 yalnızca yapma borçları için uygulanabilir. Verme borçlarına ilişkin talepler, nama ifa kapsamında değerlendirilemez.”

Sonuç olarak, nama ifanın hukuki dayanağı yalnızca yapma borçlarında mevcuttur. İnşaat hukukunda bu, yüklenicinin işin teknik ve fiziksel icrasına ilişkin borçlarını kapsar. Verme veya kaçınma borçları (para ödeme yahut belirli bir davranıştan kaçınma) nama ifanın kapsamı dışındadır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 02.07.2020, E.2019/3093, K.2020/2026
Arsa sahipleri yalnızca kendi bağımsız bölümlerindeki eksik işler için nama ifa talep edebilir; müteahhide düşen bağımsız bölümler hakkında bu yönde bir talepte bulunulamaz.

Nama ifa bedelleri avans niteliğindedir; bu nedenle bu bedellere faiz işletilemez. Çünkü iş sahibine verilen tutar, eksik veya kusurlu işlerin tamamlanması için geçici bir ödemedir; harcanmayan kısım iade edilir, eksik kalırsa fark istenebilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 05.07.2018, E.2018/8744, K.2018/4014 sayılı kararında bu hususu açıkça belirtmiştir.

TBK m.113’teki “yapma borcu” kavramı, yalnızca eksik işlerin tamamlanmasıyla sınırlı değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.02.2022, E.2019/303, K.2022/180 Giderler depo edilmezse, yükleniciye ait bağımsız bölümlerin hükme en yakın rayiçle satışı ve giderlerin buradan karşılanması gerekir.

Yapı Denetim Masrafları

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 28.03.2017 tarihli ve E.2016/6308, K.2017/967 sayılı kararında, yapı denetim bedelini yüklenicinin yapma borcu kapsamında değerlendirmiştir.
Karara göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici yalnızca binayı tamamlamakla değil, inşa sürecinin gerektirdiği bütün işlemleri yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nedenle yapı denetim ücretinin ödenmesi, masrafı yükleniciye ait olmak üzere arsa sahibine bırakılabilir.

Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.02.2022 tarihli ve E.2019/303, K.2022/180 sayılı kararında farklı bir sonuca ulaşmıştır.
Kurula göre, yapı denetim hizmet bedeli sözleşmeden değil, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’dan doğan bir yükümlülüktür. Bu bedel, yapı sahibinin kanun gereği ödemek zorunda olduğu bir gider olup, yüklenicinin yapma borcunun tamamlayıcısı değildir. Kararda şu şekilde belirtilmiştir:

“Arsa sahiplerince yapı denetim şirketine yapılan ödeme, yüklenici namına değil, kendi nam ve hesaplarına yapılan bir ödemedir. Yapı denetim hizmet bedeli, nama ifa kapsamında değerlendirilemez.”

Sonuç olarak, yapı denetim masrafları nama ifa kapsamında değildir.
Bu gider, inşaatın tamamlanması için yapılan bir onarım veya tamamlama harcaması değil, kanundan doğan zorunlu bir denetim bedelidir.
Arsa sahipleri bu bedeli ödedikten sonra, ancak sözleşme ilişkisine dayanarak yükleniciye rücu talebinde bulunabilirler.

2. Yüklenicinin Teslim Borcunun Muaccel Olması

Nama ifaya başvurulabilmesi için yüklenicinin teslim borcunun muaccel hale gelmesi gerekir. Zira borç muaccel olmadan temerrüt gerçekleşmez; temerrüt olmadan da nama ifa talebi mümkün değildir.
Muacceliyet, alacaklının ifayı talep edebileceği ve dava açabileceği anı ifade eder. Ancak borcun ifa edilebilir olmasıyla muaccel olması aynı şey değildir. Bir borç, fiilen ifa edilebilir olsa bile, vadesi gelmedikçe alacaklı ifayı talep edemez.
İnşaat sözleşmelerinde teslim borcu, taraflarca belirlenen vade geldiğinde yahut vade belirlenmemişse işin niteliğine göre makul sürenin geçmesiyle muaccel hale gelir. TBK m.90, ifa zamanının kararlaştırılmamış olduğu hallerde borcun doğumuyla birlikte muaccel olacağını öngörse de, inşaat sözleşmeleri süreklilik arz eden borç ilişkileridir; bu nedenle muacceliyet, inşaatın tamamlanabileceği makul sürenin sonunda doğar.
Taraflar genellikle teslim vadesini sözleşme kurulduğunda belirler. Bu vade, belirli bir tarih olabileceği gibi, yapı ruhsatının alınması gibi bir olaya da bağlanabilir. Böyle bir durumda, olaya bağlı sürenin bitimiyle teslim borcu muaccel hale gelir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 03.07.2012, E.2012/700, K.2012/5042:
“İnşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren başlayacağı kararlaştırılmış, ancak ruhsatın alınma süresi belirlenmemişse, ruhsatın makul sürede alınması gerekir. Bu sürenin geçmesiyle yüklenici temerrüde düşer.”

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 13.05.2008, E.2007/4556, K.2008/3186:
“Ruhsat alınma süresi belirlenmemişse, makul süre içinde alınmalıdır. Bu sürenin aşılması halinde yüklenici temerrüde düşer.”

Sözleşmede belirli bir teslim tarihi yoksa, dürüstlük kuralı uyarınca belirlenen makul sürenin sonunda işsahibinin muacceliyet bildirimiyle borç muaccel olur. Bu bildirimin ardından yüklenici ifayı gerçekleştirmezse, ayrıca ihtar gönderilerek temerrüt süreci başlatılır.
Bununla birlikte, TBK m.473/1 uyarınca, yüklenicinin işe zamanında başlamadığı veya işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa işsahibi, ifa tarihini beklemeden yükleniciyi temerrüde düşürebilir. Bu durumda, işsahibi doğrudan nama ifaya izin talebinde bulunabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 09.10.1991, E.1991/15340, K.1991/467:
“Kesin vade kararlaştırılmışsa, yüklenici vade sonunda kendiliğinden temerrüde düşer; ayrıca mehil verilmesine gerek yoktur.”

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 18.06.2003, E.767, K.3319:
“Teslim tarihi kararlaştırılmamış olsa da bu durum, yükleniciye eseri belirsiz sürede teslim hakkı vermez. İşin olağan seyri ve yapılan imalat oranı dikkate alınarak temerrüt belirlenir.”

Sonuç olarak;

• Sözleşmede belirli bir teslim tarihi varsa, bu tarihin dolmasıyla borç muaccel
• Vade kararlaştırılmamışsa, inşaatın niteliği ve kapsamına göre makul sürenin sonunda muacceliyet doğar.
• İşin zamanında tamamlanmayacağı önceden belli ise işsahibi, ifa tarihini beklemeksizin yükleniciyi temerrüde düşürebilir.
Bu aşamalar tamamlandığında, işsahibinin nama ifaya başvurma hakkı doğar.

3. Yüklenicinin Teslim Borcunun İfa Edilebilir Olması

İlke: Nama ifa talebi için, vadesi gelmiş ve yerine getirilmemiş teslim borcunun hâlâ ifa edilebilir olması şarttır. Edim objektif olarak imkânsız hâle gelmişse borçlu temerrüdü doğmaz; imkânsızlık hükümleri uygulanır. Buna karşılık yalnızca yüklenici bakımından sübjektif imkânsızlık varsa (iş üçüncü kişi eliyle yapılabiliyorsa) temerrüt hükümleri işler ve nama ifa yolu açıktır.

3.1. Başlangıçtaki / Sonradan İmkânsızlık

• Başlangıçtaki objektif ve sürekli imkânsızlık sözleşmeyi TBK m.27 uyarınca kesin hükümsüz kılar (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 05.11.2015, E.2014/6185, K.2015/7066).
• Sonradan objektif imkânsızlık (ör. imar planı/ruhsat iptali) doğmuşsa, yükleniciden ifa beklenemez; sorumluluk buna göre değerlendirilir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 31.01.2002, E.2002/4351, K.2002/454).

3.2. Geçici İmkânsızlık – Akde Tahammül Süresi

• Geçici imkânsızlık kural olarak borcu sona erdirmez; ifa ertelenir, temerrüt rejimi işlemeye devam eder (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.04.2010, E.2010/15-193, K.2010/235).
• Ancak kesin vade kararlaştırılmışsa ve bu tarihten sonra ifanın kabul edilmeyeceği açık ise, geçici imkânsızlık fiilen kesin imkânsızlık gibi sonuç doğurabilir; bu durumda nama ifa yolu kapanır.

3.3. Temerrütten Sonra İmkânsızlık

• Yüklenici temerrüde düşürüldükten sonra imkânsızlık doğarsa:
  • İmkânsızlık anına kadar temerrüt hükümleri,
  • İmkânsızlık anından sonra imkânsızlık hükümleri uygulanır.
• İşsahibi, nama ifa izniyle başlatılan işlemlerde imkânsızlık anına kadar yaptığı zorunlu ve uygun masrafları talep edebilir. Yüklenici kusursuzluğunu iddia ediyorsa ispat külfeti ondadır (TBK m.112 ilkesi).

3.4. Yapının “Yasal” Olması (İmar Uygunluğu)

• Nama ifa kararı yalnızca yasal yapılar için verilebilir. Tamamen kaçak yapılarda veya kaçak kısımların eksik/kusurlarında nama ifa mümkün değildir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 03.03.2009, E.2008/6908, K.2009/1163; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 07.07.2012, E.2009/3532, K.2010/3905; İzmir BAM, 10.01.2018, E.2017/744, K.2018/25).
• Uygulama: Mahkeme, belediye işlem dosyasını celp eder; keşif/bilirkişi ile yapının yasal olup olmadığını ve kaçak bölümleri Yasal hâle getirme mümkünse, eksik/kusurlar tek tek saptanır; giderim bedelleri ve iskan için gereken masraflar belirlenir; gerekiyorsa yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışına yetki verilerek finansman sağlanır (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 07.07.2010, E.2009/3532, K.2010/3905).
• Yapı yasal hâle getirilemiyorsa nama ifa reddedilir (İzmir BAM, 10.01.2018, E.2017/744, K.2018/25).

4. Yapma Borcunun Üçüncü Kişi Tarafından İfa Edilebilir Olması

Nama ifa talebinin bir diğer şartı, borcun üçüncü bir kişi tarafından da yerine getirilebilir nitelikte olmasıdır.
TBK’ya göre yapma borçları ikiye ayrılır:

• Borçlunun şahsına bağlı borçlar,
• Şahsına bağlı olmayan borçlar.
İnşaat sözleşmelerinde yüklenici kural olarak eseri bizzat veya kendi gözetimi altında yapmalıdır. Ancak sözleşmede, yüklenicinin işi mutlaka kendisinin yapacağı açıkça belirtilmemişse, işin üçüncü kişilerce yapılması mümkündür. Bu durumda borç, üçüncü kişi tarafından ifa edilebilir
Buna karşılık, işin niteliği veya sözleşmenin amacı, edimi doğrudan yüklenicinin kişisel becerisine bağlı kılıyorsa, borç şahsa bağlı sayılır. Böyle bir durumda nama ifa mümkün değildir.
Örneğin yüklenici aynı zamanda duvar ressamıysa ve taraflar onun özel el emeğiyle yapılacak bir duvar resmi konusunda anlaşmışlarsa, bu edim üçüncü kişilerce yerine getirilemez.
Sonuç olarak, her inşaat sözleşmesinde yüklenicinin üstlendiği edimlerin tek tek incelenmesi gerekir. Hangi işlerin üçüncü kişiler tarafından yapılabileceği, hangi işlerin şahsi nitelik taşıdığı bu şekilde belirlenmelidir.

Edimin Niteliğinin Değiştirilmesi
Doktrinde, alacaklının tek başına borcun şahsa bağlı niteliğini değiştirip değiştiremeyeceği tartışmalıdır.
Bir görüşe göre, ifa menfaati alacaklıya ait olduğu için, alacaklı bu menfaatten vazgeçerek edimin niteliğini değiştirebilir.
Buna karşılık, hâkim görüş TBK m.113/1 uyarınca alacaklıya böyle bir yetki tanınmadığını, edimin niteliğinin ancak tarafların karşılıklı rızasıyla değiştirilebileceğini kabul eder.
Kanaatimizce de, borcun yüklenicinin şahsına bağlı olduğu sözleşmeden açık veya örtülü biçimde anlaşılıyorsa, alacaklı bunu tek taraflı beyanla değiştiremez. Bu durumda nama ifa talebinde bulunulması hukuken mümkün değildir.

5. Yüklenicinin Teslim Borcunda Temerrüde Düşmesi

Yüklenicinin temerrüdü, nama ifa talebinin en temel koşullarındandır. Temerrüt için iki unsurun birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Teslim borcunun muaccel hale gelmiş olması,
2. Muaccel hale gelen edimin zamanında ifa edilmemesi.

a.Edimin Zamanında İfa Edilmemiş Olması

İnşaat sözleşmelerinde yüklenicinin teslim borcu, sözleşmedeki asli edim yükümlülüğüdür. Teslim, inşaatın tamamlandığının iş sahibine açık veya örtülü bildirilmesiyle gerçekleşir. Bildirim yapılmadığı hallerde ise, işin iş sahibi tarafından fiilen kullanılmaya başlanması veya yüklenicinin işi terk etmesi teslim karinesi olarak kabul edilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 13.06.2019, E.2019/697, K.2019/2767:
“Eseri teslim borcu yüklenicide olduğundan, eserin teslim edildiğini ispat yükü de yükleniciye düşer. Teslim, yüklenicinin tamamladığı eseri, sözleşmeyi ifa etmek niyetiyle iş sahibinin fiilî hâkimiyetine geçirmesidir.”

Uygulamada taraflar, teslimin iskan alınması veya anahtar teslimi ile gerçekleşeceğini kararlaştırabilir. Bu durumda iskan alınmamışsa teslim gerçekleşmemiş sayılır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 08.06.2004, E.2003/6242, K.2004/3206:
“Sözleşmede teslim olgusunun iskan koşuluna bağlanması delil sözleşmesi niteliğindedir. İskan alınmadığı sürece teslim gerçekleşmiş sayılmaz.”

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 28.02.2005, E.2004/4417, K.2005/1075:
“Anahtar teslimi olgusu iskan izni alınmasını da kapsar. Eksiklikler tamamlanmadan iskan alınamayacağından teslimden söz edilemez.”

İş sahibinin haklı sebep olmaksızın anahtar teslimini reddetmesi halinde ise borçlunun değil, alacaklının temerrüdü söz konusu olur.
Yüklenicinin temerrüdü, iş sahibine nama ifa hakkı tanır. Ancak bu durumda mahkeme, inşaatın tamamlanma oranını tespit ettirir.

• İnşaatın büyük kısmı tamamlanmamışsa, eserin bir bütün olarak yapılması mümkün olmadığından nama ifa reddedilir.
• İnşaat büyük oranda tamamlanmışsa, eksik ve kusurlu işlerin tamamlanması mümkün olduğundan nama ifa kabul edilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 16.10.2003, E.2003/1771, K.2003/4842:
“%10 seviyesindeki bir inşaatta eserin bütün olarak yapılmasından söz edilemeyeceğinden nama ifa bedeli istenemez. Ancak arsa sahibi, dürüstlük kuralı gereği sözleşmenin feshini talep edebilir.”

Teslimden sonra eksik veya ayıplı işlerin ortaya çıkması halinde, iş sahibinin nama ifaya başvurup başvuramayacağı tartışmalıdır.

• Bir görüşe göre iş sahibi, yükleniciye ihtar gönderip süre verir; bu sürede eksikler giderilmezse temerrüt oluşur ve nama ifa talep edilebilir.
• Diğer görüşe göre, teslimden sonra TBK m.125’teki seçimlik haklar devreye girer.
• Azınlıkta kalan görüş ise, TBK m.473/2 kapsamında iş sahibinin nama ifaya başvurabileceğini kabul eder.
Bu konu, uygulamada teslim sonrası nama ifa tartışmalarıyla birlikte ayrı bir çalışmada

b.İş Sahibinin İhtarda Bulunması

Temerrüt için borcun muaccel olması yeterli değildir; TBK m.117/1 uyarınca iş sahibinin temerrüt ihtarı göndermesi gerekir.
İhtar, iş sahibinin yükleniciye yönelttiği, edimin ifasını talep eden tek taraflı bir irade beyanıdır. Bu beyan, iş sahibi veya yetkili temsilcisi tarafından yapılmalıdır.
İhtarın geçerli sayılması için “ihtar” sözcüğünün geçmesi gerekmez; önemli olan, yüklenicinin ifanın istendiğini açıkça anlayabilmesidir.
Ayrıca, iş sahibinin aynî ifa talepli dava açması da ihtar yerine geçer. Ancak nama ifaya izin davası, yükleniciyi temerrüde düşürmez; çünkü burada edimin ifası değil, üçüncü kişiye yaptırma izni talep edilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.11.2018, E.2017/1150, K.2018/11528:
“Muaccel borçlarda temerrüt, alacaklının ihtarıyla veya dava açılmasıyla gerçekleşir. İhtarname tebliğinden veya verilen sürenin dolmasından itibaren temerrüt oluşur.”

İş sahibi, ihtarında derhal ifa talep edebileceği gibi yükleniciye makul bir süre de tanıyabilir. Bu süre dolduğunda yüklenici kendiliğinden temerrüde düşer; ikinci bir ihtara gerek yoktur.
İhtar kural olarak şekle tabi değildir; yazılı, sözlü veya örtülü yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı için noter aracılığıyla yapılması tavsiye edilir.
Tarafların her ikisi de tacir ise, TTK m.18/3 uyarınca ihtarın yazılı şekilde yapılması zorunludur. Bu durumda noter, taahhütlü mektup, telgraf veya Kayıtlı Elektronik Posta (KEP) kullanılmalıdır.
İhtar, yüklenici veya yetkili temsilcisinin hakimiyet alanına girdiği anda hüküm doğurur.

c.İhtara Gerek Olmayan Haller
TBK m.117/1 genel kural olarak ihtar şartını öngörse de, m.117/2 ve dürüstlük kuralı bazı istisnalar tanır:

1. Belirli veya Kesin Vade Bulunması
   • Taraflar ifa tarihini belirlemişse veya vade bir olaya bağlanmışsa, sürenin bitimiyle yüklenici kendiliğinden temerrüde düşer.
   • Kesin vade kararlaştırılmışsa, o tarihten sonra ifa kabul edilmeyeceği için ihtara gerek yoktur.
2. İhtarın Faydasız Olduğu Haller
   • Yüklenicinin işi terk etmesi, ifayı açıkça reddetmesi veya inşaatın çok az bir kısmını tamamlaması gibi durumlarda ihtar anlamsız hale gelir; temerrüt doğrudan oluşur.
3. Dürüstlük Kuralı Gereği
   • Yüklenici ifa etmeyeceğini açıkça bildirirse veya ihtarın kendisine ulaşmasını engellerse, ihtarsız temerrüt gerçekleşir.

NAMA İFA KRİTERLER

I.Nama İfanın Hukuki Niteliği

Nama ifa, TBK m.125/1 kapsamında aynen ifa ve tasfiye niteliğinde bir kurumdur.
Bu yönüyle arsa sahibi, nama ifa talebiyle aslında sözleşmenin aynen ifasını ve tasfiyesini istemektedir.
Yargıtay’a göre, bu talep, borcun ifa edilmemesi hâlinde alacaklının sözleşmeden beklediği menfaatin sağlanması amacını taşır.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 28.03.2017, E.2016/6308, K.2017/967:
“Nama ifa, TBK’nın 125/1. fıkrası kapsamında aynen ifa kapsamında değerlendirilir. Bir başka deyişle nama ifa, arsa sahibinin ifa menfaatini sözleşmedeki şartlara uygun olarak sağladığından aynen ifa niteliğindedir.”

II.Mahkeme Hükmünün Kurulma Biçimi

Hüküm Fıkrası – “İnfazda tereddüt doğurmayacak” iskelet

Mahkemenin hüküm fıkrasında (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.02.2022; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.02.2022, E.2021/2603, K.2022/799):

• Eksik/ayıplı iş kalemleri ayrı ayrı sayılacak.
• Her kalemin güncel serbest piyasa rayici (karara en yakın tarih) yazılacak.
• Toplam avans (yalnız nama ifa kalemleri için) ve hangi işe harcanacağı
• Giderlerin karşılanma yöntemi: Yüklenici (veya uygun görülürse üçüncü kişi) depo etmezse, yükleniciye ait bağımsız bölüm(ler)in satışına izin, satış şekli-süresi ve rayiç alt sınır yazılacak.
• Gerekirse iskân alınması dâhil tüm işlemler için yetki verilecek (SGK borcu, yapı denetim bedeli gibi kalemlerde içtihat sınırları gözetilerek).
• Artan bedelin iadesi / eksik kalırsa tamamlatma imkânı (avansın hukuki niteliği gereği) belirtilecek.

Not: Satışa izin için bedeller arasında aşırı oransızlık olmamalı; yüklenici bedeli depo ederse satış reddedilir (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 11.12.2014, E.2014/3366, K.2014/8086; 04.05.2017, E.2016/156, K.2017/1330).
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 04.05.2017, E.2016/156, K.2017/1330
Satışa izin verilecek bağımsız bölümün değeri giderlerle orantılı olmalı; TMK m. 2 uyarınca dürüstlük sınırı gözetilmelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.02.2022, E.2019/303, K.2022/180:
“Nama ifaya izin davası açılması hâlinde, mahkemece konusunda uzman bilirkişi marifetiyle eksik ve kusurlu işlerin teker teker nelerden ibaret olduğu, bunların tamamlanması ve giderilmesi için yapılması gereken masrafların avans olarak da olsa miktarlarının tespit ettirilerek kararın hüküm fıkrasında gösterilmesi zorunludur.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.02.2022, E.2021/2603, K.2022/799:
“Mahkemece, infazda tereddüde yol açmamak için nama ifasına izin ve yetki verilen iş ve işlemlerin hüküm fıkrasında tek tek belirtilip gösterilmesi… gerekir. Bu giderler yükleniciye kalacak bağımsız bölümün satışı suretiyle karşılanacaksa, satışına izin verilecek bağımsız bölümün güncel rayiç değeri belirlenmeli ve bu değerden düşük olmamak üzere satışına izin verilmelidir.”

III. Güncellik ve Değerleme İlkesi

Nama ifa, eksik veya ayıplı iş davalarının özel bir türüdür.
Bu nedenle, hesaplanan bedellerin karar tarihine en yakın serbest piyasa rayiçlerine göre belirlenmesi gerekir.
Eski tarihli keşif veya raporlara dayanılarak hüküm kurulması bozma nedenidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 17.10.2022, E.2022/1119, K.2022/4768:
“Nama ifa kapsamında hükmolunan bedellerin hüküm tarihine en yakın tarih itibariyle belirlenmesi gerekir. Aradan geçen sürede bedellerin güncelliğini yitirdiği anlaşıldığından, mahkemece yeniden keşif yapılarak karar verilmelidir.”

IV.Avans Niteliği ve Kesin Hesaplaşma Olmaması

Nama ifa bedelleri, yaklaşık bedellerdir; “kesin hesaplaşma” niteliğinde değildir.
Arsa sahibiye avans olarak verilen bu bedel, eksik kalırsa fark istenebilir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 11.12.2014, E.2014/3366, K.2014/8086:
“Nama ifa kapsamında kalan eksik imalatlar yönünden davalıdan eksik imalat bedelini mahkeme veznesine depo edip etmeyeceği sorularak, depo etmesi hâlinde satışa izin verilmesi talebinin reddedilmesi gerekir.”

V.Nama İfa İçin Sözleşme feshedilmemiş olmalıdır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 10.01.2012, E.2010/7680, K.2012/3:
“Nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş olması ve borcun ifasının imkânsız hale gelmemesi gerekir. Böyle bir istemin duruşma açılarak incelenmesi gerekirken dosya üzerinden reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.”

VI.İskân Alma Amacıyla Nama İfa ve Satış Yetkisi

Nama ifa, yalnızca eksik işlerin tamamlanmasına değil; iskan alınması için gerekli giderlerin karşılanmasına da uygulanabilir.
Mahkeme, iskan için gerekli bedellerin yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışından karşılanmasına izin verebilir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 12.12.2012, E.2012/4568, K.2012/7814:
“Arsa sahibinin iskân ruhsatını alabilmesi için, yükleniciye ait bir bağımsız bölümün satışına izin verilmesi suretiyle nama ifa yoluna başvurması mümkündür.”

VII. Eksik İşlerin Kapsamı ve Değer Tespiti

Mahkeme, eksik işlerin tam listesini ve bedellerini belirlemeli; yapı kullanma izni alınmasına kadar yapılması gereken tüm işler dikkate alınmalıdır.
Satışına izin verilecek bağımsız bölümler, eksik iş bedellerini karşılayacak değerde olmalıdır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 28.04.2021, E.2020/1857, K.2021/2027:
“Yapı kullanma izin belgesinin alınması için gerekli tüm işlerin hesaplanması ve belirlenecek eksik iş bedelini karşılayacak kadar bağımsız bölümler yönünden nama ifaya izin ve satışa yetki verilmesi gerekir.”

VIII Usul, Harç, Görev-Yetki

1. Yazılı yargılama esası; delil tespiti/tedbir dosyasında nama ifa kararı verilemez (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 18.09.2020, E.2020/522, K.2020/2482).
2. Harç: Eksik/ayıplı işlerin para değeri belirtilip nispi harcın 1/4’ünün peşin olarak yatırılmalı; eksikse ikmal için süre verilmeli (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 22.01.2019, E.2018/1868, K.2019/272; 29.09.2020, E.2019/2821, K.2020/2606).
3. Görev-yetki: Kural olarak Asliye Hukuk; kooperatif taraf ise Asliye Ticaret; yetkili yer taşınmazın bulunduğu/ifanın gerçekleşeceği yer (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 17.04.2019, E.2016/5195, K.2019/1424; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 04.11.2009, E.2009/13-430, K.2009/471).

IX.Ehliyet

Nama ifa talebi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerine tanınmış bir haktır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 16.10.2018, E.2018/1420, K.2018/3860:
“Nama ifa talebi, sözleşmenin tarafı olan arsa sahibine tanınmış bir haktır. Üçüncü kişilerin, arsa sahibi sıfatına sahip olmaksızın doğrudan nama ifa isteminde bulunmaları mümkün değildir.”
Benzer şekilde 30.06.2020 tarihli kararda da, nama ifa davasında aktif husumet ehliyeti yalnızca arsa sahiplerine tanınmış; sözleşme dışı kişilerin doğrudan dava açamayacağı belirtilmiştir:
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 30.06.2020, E.2019/3574, K.2020/1952:
“Nama ifa yetkisi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibine aittir. Bu sıfatı taşımayan kişilerin, doğrudan nama ifa talebinde bulunmaları hukuken mümkün değildir.”

X.Tedbir

Yaklaşık ispat, iddianın kuvvetle muhtemel doğru olduğunu, ancak aksinin de mümkün olabileceğini ifade eder. Bu nedenle ihtiyati tedbir kararı verilirken haksız olma ihtimali gözetilmeli ve genellikle teminat alınmalıdır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 06.07.2012, E.2012/4060, K.2012/5172
Nama ifaya ilişkin tedbir taleplerinde, mevcut imalatın komşu parseller veya binalara zarar verip vermediği değerlendirilmeli; tedbir yalnızca bu zararın önlenmesine yönelik olmalıdır. Esas uyuşmazlığı çözecek nitelikte bir tedbir kararı verilemez. (İst. BAM, 10.10.2019, E.2019/1791, K.2019/1252)
Nama ifa talepleri, delil tespiti veya ihtiyati tedbir yoluyla değil, esas defterine kaydedilerek yazılı yargılama usulüne göre karara bağlanmalıdır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 18.09.2020, E.2020/522, K.2020/2482; (Konya BAM, 04.11.2020, E.2020/770, K.2020/764)
Sonuç olarak, nama ifa davalarında tedbir, ifa yerine geçecek nitelikte olmamalı; yalnızca zararın önlenmesi ve mevcut durumun korunması amacıyla uygulanmalıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 15.06.2016, E.2016/4140, K.2016/6988

XI.MÜDAHALENİN MEN’İ

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.11.2022, E.2021/6498, K.2022/5266
Nama ifaya izin kararı, yüklenicinin inşaattan el çektirilmesini kapsamaz ve kendi başına cebri icra konusu edilemez. Ancak yüklenici, izin kararına rağmen inşaatta fiilen varlığını sürdürüyorsa, iş sahibinin müdahalenin meni talebinde bulunmasında hukuki yarar vardır.