Yapım Yılı Bakımından Ruhsat Muafiyeti Bulunan Yapılar (Yargı Kararlarıyla)
İmar mevzuatında “ruhsat muafiyeti” kavramı, yalnızca teknik bir ayrıntı değil; geçmiş ile bugün arasındaki hukuki sınır çizgisidir. 1956 tarihli ilk düzenlemelerden 1985’te yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu’na, köylerin mahalleye dönüştürülmesine dair 6360 sayılı Kanun’a kadar pek çok hüküm, yapının inşa edildiği zaman ve mekâna göre ruhsat zorunluluğunu farklılaştırmıştır. Yargı kararları da bu farklılıkların nasıl uygulanacağına ışık tutmuş, hangi yapının gerçekten ruhsatsız, hangisinin ise kanun gereği ruhsat muafiyeti kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymuştur. Bu makale, inşa tarihi ve konumuna bağlı ruhsat muafiyetlerini yargı içtihatlarıyla birlikte ele alarak, uygulamada en çok tartışma yaratan noktaları açıklığa kavuşturmayı amaçlamaktadır.
Bu tartışma yalnızca hangi yapının ruhsat muafiyeti kapsamında sayılacağıyla sınırlı değildir; gecekonduların özel konumu, mahalleye dönüştürülen köylerdeki af niteliğindeki düzenlemeler ve ruhsat muafiyetine sahip yapılarda tadilat işlemleri de hukuki belirsizliklerin odağında yer almaktadır.
1957 ÖNCESİ:
Halihazırda yürürlükte bulunan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 9 Kasım 1985 tarihinde yürürlüğe girmesiyle bütün illerin belediye ve mücavir alan sınırları ile bu alanların dışı tümüyle ilgili mevzuat kapsamına alınmış ve bu alanlarda uygulanacak hususlar Kanun yanında “Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği” ile düzenlenmiştir. Ancak bu kanunun yürürlüğe girdiği 1985 yılından önce inşa edilen yapılar hakkında yapıldıkları yer ve yapılış tarihleri bakımından getirilen ruhsat/izin muafiyetleri bulunmaktadır.
3194 sayılı Kanundan önce uygulanan, 16.07.1956 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan (mülga) 6785 sayılı İmar Kanunu ile belediye sınırları içinde yapılacak bütün yapılar için belediyeden ruhsat alınmasının mecburi olduğu düzenlenmiştir. Bu kanunun yürürlük tarihi olan 17 Ocak 1957 tarihinden önce yapılan yapılar, inşa edildikleri zaman kanun yürürlükte olmadığından ruhsattan muaf sayılmıştır.
1957’deki düzenlemede sadece belediye sınırlarındaki yapılar için ruhsat alma mecburiyeti getirildiğinden, belediye sınırları dışındaki yapılar için aşağıda detaylarını verdiğimiz 1975 sonrası imar düzeni kapsamına alınana kadar ruhsat muafiyeti devam etmiştir.
Belediye sınırları içerisinde yapılacak bütün yapılara ruhsat mecburiyeti getiren 17 Ocak 1957 tarihinde yürürlüğe giren bu düzenlemeden önce inşa edilen yapılar imar mevzuatına uygun inşa edilerek kullanma izni alınmış yapılar olarak kabul edilir. Yapılış tarihine bakılmaksızın gecekondular bu hükmün dışında tutulmuştur. (Danıştay 14. D., E. 2015/2802 K. 2018/5609 T. 24.9.2018)
1975-1983 ARASI:
2-6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek madde 8 kapsamına giren alanlarda 10 Ocak 1975 tarihinden önce yapılmış yapılar:
Bir köyde 1980’de yapılan yapının 2023’te ruhsatsız diye yıkımı talep edilirse, Danıştay içtihatları bu yapıyı ruhsat muafiyeti kapsamında değerlendirmektedir
6785 sayılı (mülga) İmar Kanunu’na 1065 sayılı kanunla eklenen Ek 7. ve Ek 8. maddeleri ile aşağıda listesini verdiğimiz illerin belediye ve mücavir alanları dışındaki alanları Bakanlar Kuruluna verilen yetki kapsamında 1975 yılından başlayarak 1983 yılına kadar Bakanlar Kurulu kararı ile imar düzenine geçirilmiştir. İllerin imar düzenine geçirilme tarihinden önce belediye ve mücavir alan sınırları dışında
inşa edilen yapılarda yapı ruhsatı aranmaz. (Danıştay 14. D., E. 2014/1317 K.2016/3790 T. 12.5.2016)
İlk olarak; 10 Ocak 1975 günlü, 15114 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 17.12.1974 sayılı, 7/9163 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile; Adana, Afyon, Ankara, Antalya, Artvin, Aydın, Balıkesir, Bilecik, Bitlis, Bolu, Burdur, Bursa, Çanakkale, Denizli, Diyarbakır, Edirne, Elazığ, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Giresun, Hatay, Isparta, İstanbul, İçel, İzmir, Kastamonu, Kayseri, Kırklareli, Kocaeli, Konya, Malatya, Manisa, K. Maraş, Muğla, Nevşehir, Niğde, Ordu, Rize, Sakarya, Samsun, Sinop, Sivas, Tekirdağ, Trabzon, Van ve Zonguldak illerinin, 22.04.1980 tarihinde Erzincan, 23.11.1982 tarihinde Amasya ve Kırşehir, 29.03.1983 tarihinde Uşak, 01.06.1983 tarihinde Adıyaman, Ağrı, Ardahan, Batman, Bayburt, Bingöl, Çankırı, Çorum, Gümüşhane, Hakkari, Iğdır, Karabük, Kars, Kütahya, Mardin, Muş, Siirt, Şırnak, Tokat, Tunceli, Şanlıurfa, Yozgat illerinin belediye ve mücavir saha sınırları dışındaki alanları imar düzenine geçirilmiştir.
Bu tarihlerden önce bahsi geçen illerde belediye ve mücavir alan sınırı dışında yapılan yapılar için yapı ruhsatı aranmayacaktır.
İmar düzenine geçirilen illerde:
a)Onanmış imar planı ya da yerel (mevzii) imar planı bulunan alanlarda, planla getirilmiş kararlar ile bu yerler için özel olarak hazırlanan yönetmelik hükümlerine öncelik verilir.
b)Onanmış imar planı ya da yerel imar planı bulunmayan, belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki
yerlerde olup da:
–Deniz ve göl kenarlarına 3 km.
⁃Nehir kenarlarına 500 m.
⁃10.000 ile 100.000 arasında nüfuslu belediyeler ile bu belediyelerin mücavir alan sınırlarına 5
km.
⁃100.000’den çok nüfuslu belediyeler ile bu belediyelerin mücavir alan sınırlarına 10 km.
⁃İmar ve İskân Bakanlığının saptadığı metropoliten alan sınırlarına 25 km’den daha çok uzaklıkta bulunan alanlarda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun yürürlük tarihi olan 9 Kasım 1985 tarihinden önce yapılmış yapılarda ruhsat muafiyeti bulunmaktadır. (Danıştay 14. D., E. 2014/1317 K. 2016/3790 T. 12.5.2016)
3- 2565 sayılı, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamına giren veya Milli Savunma Bakanlığına tahsisli olan veya tahsissiz olarak Milli Savunma Bakanlığınca kullanılmakta olan arsa ve araziler üzerindeki Milli Savunma Bakanlığına veya Türk Silahlı Kuvvetlerine ait yapılar hakkında da yapı ruhsatı aranmaz. (Danıştay 14. D., E. 2014/8348 K. 2017/4313 T. 22.6.2017)
4- Belediye ve mücavir alan sınırları dışında 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8 inci maddesi gereğince çıkarılan Yönetmeliğin 1.03 üncü maddesi kapsamı dışında kalan köy ve mezralar ve dağınık yerleşik alanlarda sanayi, depolama, turistik ve tarımsal yapılar dışında kalan imar mevzuatına aykırı yapılar,
Bu alanlarda Hazine, Özel İdare, Belediye ve Köy Tüzelkişiliğine alt veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa ve arazilerde bulunan yapılar,
Tescil dışı yerlerden olup üzerinde yapılaşma bulunması nedeniyle Valiliğin talebi üzerine Hazine adına tescil edildikten sonra bu alanlardaki yapılar.
Ancak, yukarıda belirtilen idarelere ait arsa veya arazilerde bulunan yapı sahiplerinden tespit edilen arsa bedelleri tahsil edilerek gerekli tapu işlemleri tamamlanır. Kıyıda kalan alanlar bu hükmün dışındadır.” (Danıştay 14. D., E. 2011/16412 K. 2013/2145 T. 26.3.2013)
Yukarıdaki açıklamalar değerlendirildiğinde ruhsatı bulunmayan ve ruhsat muafiyeti bulunduğu iddia edilen bir yapının:
⁃Hangi tarihte inşa edildiği,
⁃İnşa tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde olup olmadığı hususlarının açıklığa kavuşturularak, kullanma izni alınmış yapı olarak kabul edilip edilemeyeceği belirlenecektir.
1985 SONRASI:
MAHALLEYE DÖNÜŞTÜRÜLEN KÖYLERDEKİ YAPI VE İŞLETMELER İÇİN İZİN MUAFİYETİ GETİREN AF NİTELİĞİNDE BİR HÜKÜM
6360 sayılı Kanun’la köylerin mahalleye dönüştürülmesi sürecinde getirilen geçici hükümler, af niteliğinde bir ruhsatlandırma imkânı sağlamıştır. Bu düzenleme ile tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köy halkının ihtiyaçlarını karşılayan bazı küçük işletmeler, belirli şartların sağlanması halinde ruhsatlı kabul edilmiştir. Ayrıca konutlar da fen ve sanat kurallarına uygun oldukları tespit edilirse ruhsatlı sayılmakta ve kamu hizmetlerinden yararlanmaktadır. Böylece yakın dönemde, geçmişte ruhsatsız inşa edilen pek çok yapının hukuki statüsü güvence altına alınmıştır.
Büyükşehirlerde yer alan köyleri mahalleye dönüştüren 6360 sayılı Kanunun Geçici 1/14. maddesinde: Bu Kanunla mahalleye dönüşen köylerde; Bu Kanunun yayımlandığı tarih itibarıyla 25/4/2006 tarihli ve 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanununa göre oluşturulan Ulusal Adres Bilgi Sistemine kayıtlı veya Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından uydu fotoğraflarıyla tespit edilen:
Entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapılardaki işletmeler ile bu yerlerde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, fırın, kahve, lokanta, pansiyon, tanıtım ve teşhir büfeleri, yerleşim yeri halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatifler işletme ruhsatı almış sayılır.
Bu işletmelerin bulunduğu binalar ile konutlardan, bu Kanunun yayımlandığı tarihe kadar bitirilmiş olanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediye ya da üniversiteler tarafından fen ve sanat kuralları ile ilgili mevzuat hükümlerine uygun yapıldığı tespit edilenler ruhsatlandırılmış sayılır. Ayrıca bu yapılar elektrik, su ve bunun gibi kamu hizmetlerinden yararlandırılır. Ancak; bu fıkranın öngördüğü uygulamaların özel kanun hükümlerine aykırı olması durumunda, özel kanun hükümleri geçerlidir.
Danıştay 14. Dairesi de bu düzenlemeyi benzer nitelikte
değerlendirmiş, 27.4.2016 tarih ve K:2016/3409 sayılı kararında; Bu durumda; dava konusu zeytinyağı imalathanesinin 2981/3290 sayılı Kanun uyarınca imar affından yararlandığının göz önünde bulundurulması ve yatakhane binasına ilişkin ise bina tespit ve değerlendirme raporu doğrultusunda, 6360 sayılı Kanunun Geçici 1. maddesinin 14. bendi
kapsamında ruhsatlandırılmış sayılıp sayılmayacağının araştırılması suretiyle, dava konusu işlem hakkında yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir…” şeklinde hüküm kurmuştur.
Burada dikkat çeken bir hususu da belirtmek gerekmektedir: Düzenlemede kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren belirli bir süre içerisinde ruhsatlandırılmış sayılma başvurusunun yapılması yönünde bir süre sınırlaması konulmamış olup ilgili yapı sahipleri kanundaki şartları taşımaları halinde her zaman idareye başvurabileceklerdir. Başvuranların yapıları fen, sanat ile ilgili mevzuat hükümlerine uygun yapıldıkları tespit edilirse ruhsatlı sayılacaktır.
SONUÇ
Ruhsat muafiyetinin belirlenmesinde temel ölçüt, yapının hangi tarihte ve hangi alanda inşa edildiğidir. 1957 öncesi yapılar için ruhsat zorunluluğu bulunmamakla birlikte, gecekondular bu muafiyetin dışında bırakılmıştır. 1975–1983 döneminde belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki yapılar Bakanlar Kurulu kararlarına kadar muafiyet kapsamında değerlendirilmiştir. Askeri yasak bölgelerde ve bazı köy/mezra alanlarında da ruhsat zorunluluğu aranmamıştır. 1985 sonrası dönemde ise 6360 sayılı Kanun’la mahalleye dönüştürülen köylerde af niteliğinde düzenlemeler yapılmış ve belirli şartları taşıyan yapılar ruhsatlı sayılmıştır. Yargı kararları da bu ayrımları esas alarak, her bir yapının hukuki statüsünün inşa tarihi ve konumu dikkate alınarak belirlenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Sonuç itibarıyla ruhsat muafiyeti düzenlemeleri yalnızca geçmişteki yapıları değil, günümüzdeki uyuşmazlıkların çözümünü de doğrudan etkilemektedir.