Sorunlu Kat Malikini Bağımsız Bölümünü Sattırarak Çıkartma (Yargı Kararlarıyla)
Apartman yaşamı, ortak kurallara uyum sağlandığı sürece düzenli bir yapıyı mümkün kılar. Ancak bazı kat maliklerinin sorumsuz davranışları, zamanla tüm bina için huzursuzluk kaynağına dönüşebilir. Ortak alanlara zarar verme, sürekli gürültü çıkarma, aidat ödememe gibi tekrar eden ihlaller, yaşamı diğer kat malikleri için çekilmez bir hâle getirebilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi, bu tür durumlarda son çare olarak başvurulabilecek istisnai bir yoldur: Sorun çıkaran kat malikinin bağımsız bölümünün bedeli ödenerek mülkiyetin devri. Bu düzenleme, doğrudan mülkiyet hakkına müdahale anlamına geldiğinden, sadece gerçekten gerekli ve ölçülü durumlarda uygulanmalıdır.
Bu yazıda, söz konusu düzenlemenin nasıl ve hangi koşullarda uygulanabileceği, Yargıtay kararları ışığında değerlendirilecek; kat malikinin uyarılması, çekilmezlik sınırının oluşması, bedel ve görevli mahkeme gibi temel unsurlar ele alınacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesine göre bir kat malikinin bağımsız bölümünün devri için öngörülen kriterler özetle şunlardır:
ÇEKİLMEZLİK ŞARTI: Kat maliki, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını çekilmez derecede ihlal etmelidir.
Komşuluk ilişkilerinde katlanma sınırları aşılırsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi kapsamında mülkiyetin devri istenebilir.
Yargıtay 18. HD., E. 2012/4472, K. 2012/6369, T. 28.05.2012
Çekilmezlik Sınırını Aşmasa da Rahatsız edici davranışlar varsa, dava reddedilmemeli; en azından uyarı kararı verilmelidir.
Yargıtay 18. HD., E. 2010/6756, K. 2010/12743, T. 07.10.2010
Gürültü gibi rahatsızlıklar, başka yollarla giderilebilecekse doğrudan tahliye veya mülkiyet devri kararı verilemez.
Yargıtay 18. HD., E. 2015/20534, K. 2016/496, T. 18.01.2016
Davalının kat mülkiyeti yükümlülüklerine aykırı davranarak apartman hayatını çekilmez hâle getirdiği, daha önce açılan davada köpeğin tahliyesine karar verildiği, bu kararın icra takibiyle infaz edilmeye çalışıldığı ancak netice alınamadığı durumda KMK 25. maddeye göre mülkiyet devri talebinde, uyarı, infaz ve kat malikleri kararı gibi süreçler tamamlanmışsa, dava esasına girilerek değerlendirme yapılmalıdır.
Yargıtay 20. HD., E. 2017/828, K. 2017/6172, T. 4.7.2017
Kiracıların Eylemlerinden Sorumluluk:
– Kat maliki olmayan kişilerin eylemleri, ancak malik ile eylem birliği olduğu kanıtlanırsa dikkate alınabilir.
– Kiracıların rahatsız edici kullanımı hâlinde, doğrudan tahliye mümkün değildir; bu durum önce KMK 33. madde kapsamında uyarı ve süre verilerek giderilmelidir. Devam etmesi ve koşulların oluşması hâlinde 25. maddeye göre mülkiyet devri talep edilebilir.
Yargıtay 18. HD., E. 2015/4105, K. 2015/17346, T. 30.11.2015
Hakimin Müdahalesi Kararının Yerine Getirilmemesi Nedeniyle Mülkiyetin Devri Talebi:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında mahkemece verilen uyarı kararının geçerlilik kazanabilmesi için, davalıya açıkça tebliğ edilmesi veya icra yoluyla infaz edilmesi zorunludur. Bu süreç işletilmeden, KMK 25. maddeye dayalı olarak mülkiyet devri istenemez.
Yargıtay 18. HD., E. 2003/8423, K. 2013/10272
KARAR ŞARTI: Diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açma kararı almış olması gerekir (aksi kararlaştırılmadıkça).
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca mülkiyetin devri davası açılabilmesi için gerekli olan, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınmış bir kararın bulunmaması davanın reddi sebebidir.
Yargıtay 20. HD., E. 2017/3661, K. 2017/9065, T. 7.11.2017
Kat mülkiyeti kurulmuş olması şarttır; ancak yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3’ü bitmişse, kat irtifaklı taşınmazlarda da KMK 25. madde uygulanabilir.
Yargıtay 18. HD., E. 1994/7814, K. 11714
DEVİR BEDELİNİN YATIRILMASI: Hâkimin belirleyeceği sürede, bağımsız bölümün güncel değerinin faiziyle birlikte bankaya yatırılması gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca, mülkiyet devrine konu bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri, yerinde yapılacak bilirkişi incelemesiyle belirlenmeli; bu bedel bankada 3 aylık vadeli hesapta bloke edilerek makbuzu dosyaya sunulmalıdır. Mahkeme, bu işlemler için davacılara uygun ve belirli bir süre tanımalıdır.
Yargıtay 18. HD., E. 2009/452, K. 2009/2764, T. 17.03.2009
Bağımsız bölümün dava tarihindeki değerinin belirlenmesinde, somut emsalin satış tarihinden itibaren Türkiye İstatistik Kurumu’nun toptan eşya fiyat (üretici fiyatları) endeksi esas alınmalıdır. Bilirkişi tarafından F1 Odası endeksi kullanılarak hesaplama yapılması ve mahkemenin bu rapora dayanarak karar vermesi usule uygun bulunmamıştır.
Yargıtay 18. HD., E. 2007/2412, K. 2007/5775, T. 19.06.2007
KANUN MADDESİNE GÖRE TARTIŞMAYA/YORUMA KAPALI OLARAK ÇEKİLMEZLİĞİN VARLIĞI SAYILAN HALLER: a) İki yılda üç takip: Ortak gider borçları nedeniyle 2 yıl içinde 3 kez icra veya dava takibine sebep olunması. b) Mahkeme emrine uymamak: Sulh hâkiminin 33. maddeye göre verdiği emre rağmen 1 yıl süreyle borç ve yükümlülüklere uymamak. c) Ahlaka aykırı kullanım: Bağımsız bölümün randevuevi, kumarhane vb. olarak kullanılması.
SÜRE ŞARTI:
- Kararın öğrenilmesinden itibaren 6 ay içinde,
- Her hâlükârda dava hakkının doğmasından itibaren 5 yıl içinde dava açılmalıdır. Aksi hâlde dava hakkı düşer.
AYKIRILIK GİDERİLİRSE MÜLKİYET DEVRİ TALEBİ REDDEDİLİR:
Anayasa’ya göre mülkiyet hakkı temel bir haktır ve bu hak ancak istisnai durumlarda sınırlanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi de bu anlayışla dar yorumlanmalıdır.
Somut olayda davalı, hakkında yapılan icra takiplerine itiraz etmiş, takibin kaldırılması sonrası borçlarını davadan önce tamamen ödemiştir. Bu durumda dava sebebi ortadan kalkmış sayılır. Yasa koyucunun da amacı budur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 1999/1052, K. 2000/10, T. 26.01.2000
Aykırılık yargılama sürecindede giderilmişse, mülkiyet devri talebi reddedilir; ancak davalı, açılan davanın sonuçlarından masraf ve vekalet ücreti yönünden sorumludur.
Yargıtay 18. HD., E. 2015/5187, K. 2015/18156, T. 9.12.2015
DAVA SÜRECİNE İLİŞKİN KRİTERLER:
Görevli Mahkeme
Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca mülkiyetin devrine ilişkin olduğundan, uyuşmazlık bu kanun hükümlerinden kaynaklanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1. maddesine göre, bu tür davalar değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülmelidir. Asliye hukuk mahkemesinin davaya bakarak esas hakkında karar vermesi hukuka aykırıdır.
Yargıtay 18. HD., E. 2014/481, K. 2014/5901, T. 1.4.2014
Toplu yapılarda henüz ortak yönetim oluşmamışsa, genel hükümler uygulanır ve görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Yargıtay 18. HD., E. 2012/10865, K. 2012/13015, T. 22.11.2012
Bağımsız bölümün devri davasını yalnızca kat malikleri açabilir; yönetici veya malik olmayan kişiler bu davayı açamaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 1982/5-816, K. 1984/792, T. 05.10.1984
Millet Meclisi’nde görüşülmesi sırasında 25. maddenin gelişmiş olduğu tedbirlerin çok ağır olduğu, bir nevi cebri temellük sebebi mahiyetini iktisap ettiği ve istimlak denebilecek bir nitelik taşıdığı yolundaki eleştirileri cevaplandıran Adalet Komisyonu Başkanı; “hüküm verildiği ana kadar eğer bu malik bütün bu ihtarlara rağmen kendisine düşen borçları ödemiş olursa, bu dava ortadan kalkacaktır ve elinden mülkü alınmayacaktır ” demek suretiyle bu hükümle varılmak istenilen amacı açıklamıştır (Millet Meclisi Tutanak Der., 25.2.1965, Sayfa: 429).
Yargıtay uygulamaları da bu doğrultuda olmuştur (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 9.5.1988 gün ve 1988/29668-7528 sayılı kararı). Öğretide de aynı görüş savunulmaktadır. (Ali Arcak-Kat Mülkiyeti,1988-Sayfa: 754).