YARGI KARARLARIYLA APARTMAN VE SİTELERDE TADİLAT VE İNŞAİ FAALİYET
Modern yaşamın sonucu olarak yurttaşların büyük kısmı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki binalarda yaşamını devam ettirmektedir. Kimi zaman ihtiyaçtan kimi zaman zorunluluktan kaynaklanan nedenlerle malikler diğer maliklerle birlikte yaşam alanlarında değişiklik yapabilmektedirler. Kat Mülkiyeti Kanunu bu tür değişikliklerin hangi koşullarda yapılabileceğini, olası uyuşmazlıklarda kimlerin dava açabileceğini, ortaya çıkan zarar ve masraflarda kimlerin sorumlu olduğunu düzenlemektedir. Bu yazımızda apartman ve sitelerde yapılan tadilatlara ilişkin bazı yargı kararlarını farklı başlıklar altında ele alıyoruz.
DİĞER KAT MALİKLERİNİN ONAYINI GEREKTİRMEYEN TADİLATLAR
Sırf bağımsız bölüm içerisinde kalan (su, elektrik, ısınma gibi ortak tesisler ile kolon, kiriş, tavan vb. ortak yerlere müdahale niteliği taşımayan) ve yapının statiğine zarar vermeyen değişiklikler için muvafakat alınmasına gerek yoktur. Yapılan değişikliklere sonradan da muvafakat verilmesi ise mümkündür. (Yargıtay 20. HD. E. 2018/2913 K. 2019/2489 T. 09.04.2019)
Bağımsız bölüm içerisinde kalan ve ortak tesis niteliği kazanamayan kanalizasyon ve su tesislerinin o bağımsız bölüm maliki tarafından onarılması gerekir. (Yargıtay 5. HD. 28.2.1983)
Bodrum ve zemin katlarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapılarla pencerelerin dış
yüzeylerine, diğer daireler için tehlike oluşturmamak koşuluyla, yatay bağlantısı ve bombesi olmayan düz ve dikey demir parmaklık takılmasında güvenlik açısından zorunluluk bulunduğundan kat maliklerince karar alınmasına gerek yoktur. (Yargıtay HGK 14.01.2015 E.2013/18-1466 K. 2015/42)
Ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Onarım giderlerinden tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur. (Yargıtay 5. H.D. 25.11.2020 E.2020/7807 K. 2020/10386)
Ana kural, kat maliklerinden biri tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak
yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz… Anataşınmazın onaylı mimari
projesine aykırılık teşkil eden bu çatının kaldırılmasına ve projesine uygun
hale getirilmesine ilişkin olarak anataşınmazdaki kat malikleri tarafından
açılmış bir dava da bulunmadığına göre, çatının bu şekilde muhafaza edilmesini
zımnen de olsa kabul etmiş bulunan kat maliklerinin projeye aykırı inşa edilmiş
bu tesisten (çatıdan) sızan sular sebebiyle zarar gören davacının, bu zararının
önlenmesini istemek ve somut olayda olduğu gibi gerekli tamiratları yaptırıp,
bedelini, arsa payları oranında diğer maliklerden talep etmek hak ve yetkisine
sahip olması adalet ve hakkaniyet ilkelerine uygun düşer. (Yargıtay 18. HD. 24.5.2007)
Anagayrimenkulün mimari
projesinde asansörün öngörüldüğü yerinin de inşa edilmiş olduğu
anlaşılmaktadır. Dava projede öngörülen asansörün inşasının sağlanmasına
yönelik olduğu için Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesinin öngördüğü koşulların
gerçekleşmesine gerek yoktur. Çünkü anılan madde, anagayrimenkulün ortak
yerlerinde, fakat projede öngörülmeyen hususlardaki ek ve ilaveleri
kapsamaktadır. (Yargıtay 18. HD. 16.04.1996)
4/5 ÇOĞUNLUĞUN ONAYININ GEREKTİĞİ TADİLATLAR
634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre, anataşınmazda bir kısım değişiklikler
kat maliklerinin 4/5 rızası ile yapılabilecek ise de bu
değişikliklerin, öncelikle mimari projede oybirliği gerektirecek şekilde esaslı
değişiklik yapmaması, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi,
yapılacak değişikliklerin diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve
eklentisinden istifadelerini engellememesi, bağımsız bölüm içerisinde yapılan
değişikliklerin ise anayapının statiğine zarar vermemesi gerekir. Sırf bağımsız
bölüm içerisinde kalan (su, elektrik, ısınma gibi ortak tesisler ile kolon,
kiriş, tavan v.b. ortak yerlere müdahale niteliği taşımayan) ve yapının
statiğine zarar vermeyen değişiklikler için muvafakat alınmasına gerek yoktur.
Kanunun 19. maddesindeki düzenleme 31. maddesindeki düzenlemeden farklı olup
19. maddesindeki yazılı rıza, herhangi bir şekle bağlı olmayıp kat malikleri
kurulu kararı biçiminde olması gerekmez, sadece yazılmak ve bağımsız bölüm
malikleri tarafından imzalanmak suretiyle de verilebilir. Bu maddedeki rızanın
kat malikleri kurulu kararı şeklinde alınması buna kat malikleri kurulu kararı
niteliğini vermeyip salt muvafakat edildiğine dair yazılı bir irade beyanı
olarak kabul edilmesini gerektirir. 19. maddedeki rızanın mevcut olup
olmadığının saptanması bakımından her bir malikin birden ziyade bağımsız bölümü
bulunsa dahi tek bir oya sahip olacağı ve anataşınmazda bir bağımsız bölüme
malik bulunan birden çok paydaşın bulunması halinde de bunlardan vekalet
verecekleri birinin o bağımsız bölümü yalnız başına temsil edeceği kabul
edilmektedir. Yapılan değişikliklerin ve yasanın 19. maddesine
uygun 4/5 muvafakatın bulunup bulunmadığının açıklanan hususlar
dikkate alınarak incelenip, oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir. (Yargıtay
20. HD., E. 2019/3031 K. 2019/5918 T. 15.10.2019)
Yasanın 19. maddesindeki
tüm kat maliklerinin ortak rızasının ya da 44. maddeye göre oybirliğiyle karar
alınmasını gerekli kılan koşulları bertaraf eden hükümler yönetim planında yer
alamaz. Buna rağmen yönetim planında yer verildiği takdirde bunlar geçersiz
olup kat maliklerini bağlamaz. (Yargıtay HGK 22.09.1993 E. 1993/18-417 K.
1993/514)
Dava konusu
anataşınmazın ortak kullanım alanına monte edilen soğutma cihazı için Kat
Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrası gereğince kat
maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile verilmiş bir muvafakat bulunmadığı,
davacının da muvafakatı olmadığı halde davacıya rahatsızlık vermediği gerekçesi
ile soğutma cihazının kaldırılması isteminin reddi doğru görülmemiştir. (Yargıtay
18. HD., E. 2009/3651 K. 2009/9956 T. 10.11.2009)
Tüm kat maliklerinin
beşte dördünün rızası olmaksızın balkonlarını kapatmış olmaları nedeniyle
açılan davada, henüz mahkeme kararı kesinleşmeden temyiz aşamasında
anataşınmazdaki kat maliklerinin beşte dördü dava konusu edilen balkonların
kapatılması konusunda yazılı olarak onay verdiğinden yasada öngörülen balkon
kapatma için gerekli koşul gerçekleşmiş bulunduğundan haksız el atmanın
önlenmesi kararı verilemez. (Yargıtay 18.HD. 16.04.2009, E. 2008/12815, K.
2009/4256)
Davaya konu 22 nolu
bağımsız bölümün balkonunda mevcut olan cam balkon sisteminin mimari projesinde
mevcut olmadığı, dava konusu cam balkon yapımı için tüm kat
maliklerinin 4/5‘inin muvafakatlarının da bulunmadığı anlaşılmakla, cam
balkon sisteminin kaldırılarak projeye uygun eski hale getirilmesine karar
verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru
görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2014/17575 K. 2015/5951 14.04.2015)
Dava konusu
anataşınmazın projesinde güvenlik kulübesi yeri bulunmadığı gibi kat malikleri
kurulu tarafından 4/5 çoğunlukla ortak alana güvenlik kulübesi
konulması yönünde alınmış bir karar da bulunmamaktadır. Buna göre; mahkemece
kat maliklerinin iradesi yerine geçilerek anataşınmazın projesinde mevcut
olmayan güvenlik kulübesinin ortak yere konulmasına karar verilmesi doğru
görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2014/3535 K. 2014/8569 08.05.2014)
Davaya konu A ve B blok
arasındaki taş duvarın anataşınmazın onaylı mimari projesinde mevcut olmadığı,
duvarın yapımı için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin ikinci
fıkrasına göre tüm kat maliklerinin 4/5‘inin muvafakatlarının da bulunmadığı
anlaşılmakla, bu duvarın da yıkılmak suretiyle projeye uygun eski hale
getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2014/2149 K.
2014/6518 08.04.2014)
Yönetim planında kat
maliklerine ortak alanı kullanım hakkı verilmiş olması halinde dahi bu kullanım
hakkı o yerin olduğu gibi kullanılması hakkı getirip, masa, sandalye veya saksı
konulması vs. gibi hususları kapsamaz. Yukarıda sözü edilen Kat Mülkiyeti
Yasası’nın 19. maddesine göre; kat maliklerinin 4/5’inin muvafakatı da
bulunmadığına göre davanın kabulü gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2014/981 K.
2014/4920 17.3.2014)
Anataşınmazın ortak
yerlerinde tüm kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası alınmadan yapılan
duvar ve çitin eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18.
HD., E. 2009/3979 K. 2009/10892 01.12.2009)
Ortak yer niteliğindeki
bahçeye davalı tarafından ağaçlar, çiçekler ve çit niteliğinde mazıların
dikildiği, bu ağaçlar ve çiçekler nedeniyle davacı bağımsız bölüm malikinin
rahatsız olduğu, ortak yere bu bitkiler ve ağaçların dikilmesi konusunda da kat
maliklerince 4/5 çoğunlukla alınmış bir karar olmadığı anlaşıldığına göre ortak
yerden kaldırılmasına karar verilen ağaçlar dışında kalan diğer ağaçlar,
çiçekler ve çit amaçlı dikilen mazıların da kaldırılmasına karar verilmesi
gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2009/9154 K. 2010/6461 27.04.2010)
Davalının balkonlarını
demir ile kapattığı ve balkon üzerine 50 cm genişliğinde saçak yaptığı
belirlendiğine göre Kat Mülkiyeti Yasasının 19/2.maddesi gereğince kat
maliklerinin 4/5’inin muvafakatı olmadan yapılan pojeye aykırı bu
değişikliğin de eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18.
HD., E. 2009/3288 K. 2009/10218 16.11.2009)
Kat irtifakı tesis
edilen sitenin ortak kullanım alanında yapılmak istenen açık yüzme havuzunun
kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescilinin gerekmemesi ve Kat
Mülkiyeti Kanunun 19. Maddesi kapsamında bütün kat maliklerinin beşte dördünün
yazılı rızası ile sitenin ortak kullanım alanında açık yüzme havuzunun
yapılabileceğinin açık olması karşısında, davacı site yönetiminin ruhsat
talebinin imar mevzuatı açısından değerlendirilerek sonuçlandırması gerekir. (Konya
BİM, 2. İDD, E. 2017/2834 K. 2018/698 05.04.2018)
Davacıya ait taşınmazın
zemin terasında, 5 m² büyütme şeklinde imalat yapılması, çatıda 2,40 m² ilave
wc yapılması ve çatının bir kısmının kaldırılarak yine teras yapılmasına
ilişkin tadilatların, sitenin bitişik nizam 2 katlı yapılar olarak projelendirilmesi
karşısında; birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin, bağlantılı
yerlerinde yapılan tadilatlar olarak nitelendirilmesi gerekir. (İzmir BİM,
4. İDD, E. 2017/611 K. 2017/657 25.04.2017)
Mutfağa bağlantılı
balkonunun açılıp kapanabilen malzemeyle kapatıldığı anlaşılmaktadır.
Yargıtayın müstekar uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser
niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan
yapılamayacağı gibi balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) nitelikte olması,
tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi,
çevreye zarar vermemesi vb. durumlar sonucu değiştirmez. (Yargıtay 20. HD.,
2017/3312 E., 2018/5851 K., 24.09.2018)
Terası çevreleyen
korkulukların malzeme ve şeklinin değiştirilmesi bağımsız bölümün inşaat
alanında artış meydana getirmediğinden; davacının bağımsız bölümüne yağış
nedeniyle su girişine karşı alacağı tedbirler ile bir alt kattaki bağımsız
bölümlere su sızıntısını ve ısı kaybını önlemek amacıyla yapılan/yapılacak su
ve ısı yalıtımına yönelik inşaat uygulamalarında kat maliklerinin beşte
dördünün yazılı rızasının yeterli olduğu; terasın bir bölümüne mekan ilave
etmek suretiyle 15 nolu bağımsız bölümün alanını arttıran (onaylı mimari
projenin teras kat planında gösterilmeyen) inşai faaliyetlerin ise; Kat
Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi kapsamında değerlendirilmesinin mümkün
olmadığı, bina kat maliklerinin oy birliği ile muvafakat etmesi şartıyla
ruhsatlandırılmasının mümkün olduğu sonucuna ulaşılmıştır. (Danıştay 6. D. E. 2018/4195 K. 2022/163)
Dava konusu edilen ve
bilirkişi raporu ile projeye aykırı olduğu tespit edilen bodrum kata iniş
merdiveninin kapatılması, diğer merdiven girişinin sonuna kapı yapılması ve
pasaj girişine barkot sisteminin konulması Kat Mülkiyeti Kanununun 19/2.maddesi
uyarınca kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun kararı ile yapılabilir ise de
Yargıtayın yerleşik uygulamalarına göre kat maliklerinin 4/5 yazılı muvafakatı
olsa dahi yapılan projeye aykırılıklar diğer kat malikinin veya maliklerinin
bağımsız bölümlerinden doğrudan yararlanmalarını engelleyici ve zorlaştırıcı
nitelikte olmaması gerektiğinden; yukarıda sözü edilen giriş çıkışlarda yapılan
değişikliklerin davacının bağımsız bölümünü kullanmasını zorlaştırdığı da
dikkate alınarak sözü edilen projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine
karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2015/23121 K. 2016/4865 23.03.2016)
Dava konusu
anataşınmazda 28 bağımsız bölüm bulunduğu, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun
onayı alınmadan yapılan balkon ile oda arası duvarın yıkılması ve balkonun
plastik doğrama ile kapatıldığı, bağımsız bölümdeki değişikliklerin, yerinde
yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda projeye aykırı yapıldığı da
belirlendiğinden; projeye aykırılıkların kaldırılmak suretiyle bağımsız bölümün
projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18.
HD., E. 2015/11082 K. 2016/7706 12.05.2016)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun
42. maddesi ve Yargıtay uygulamalarına göre özel amaca tahsis edilmemiş bulunan
arsanın boşluk alanlarının otopark olarak kullanılmasında (diğer kat
maliklerini rahatsız etmemek koşuluyla) kat maliklerinin sayı ve arsa payı
çoğunluğuyla karar alınabilir. Ayrıca ortak yer nitelikli alan proje ile veya
yerleşim planı ile özel bir amaca özgülenmiş ise (örneğin bahçe vs. gibi) Kat
Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin 4/5’inin rızası
gerekmektedir. (Yargıtay 18. HD., E. 2013/20687 K. 2014/1232 03.02.2014)
Sundurmanın ruhsat
projesinde olmadığı ve kat maliklerinin 4/5 inin yazılı rızası da bulunmadığına
göre sundurmanın eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18.
HD., E. 2012/10431 K. 2012/11231 15.10.2012)
Balkonların kapatılması
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunluk ile mümkün ise de
bu durum balkonun kapalı alan haline getirilmesine ilişkin olup, odalar ile
balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği
gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla
mümkündür. (Yargıtay 18. HD., E. 2015/9972 K. 2016/7042 02.5.2016)
25 bloğun temsilci ve
yardımcılarından oluşan kurul ancak yönetimle ilgili kararlar alabilir.
Mülkiyete ilişkin olan ve Kat Mülkiyeti Yasasınca tüm kat maliklerinden oluşan
genel kurulca alınması gerekli konularda bu kurulun herhangi bir karar alma
yetkisi bulunmamaktadır. Buna göre, iptali istenen karar yok hükmünde
olduğundan, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı alınmadan yapılan
kaydırağın sitenin projesinde mevcut olmadığı da belirlendiğinden, iptali
istenen genel kurul kararının yok hükmünde olduğunun tespiti ile kaydırağın
kaldırılması suretiyle havuzun projeye uygun eski hale getirilmesine karar
verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2013/12506 K. 2014/136 13.1.2014)
Davalının aracını park
ettiği alanın niteliği (bahçe, otopark vs.) özel amaca tahsisli ortak yer olup
olmadığı kesin olarak belirlendikten sonra boşluk alan olduğunun anlaşılması
halinde kat maliklerinin otopark olarak kullanımı yönünde sayı ve arsa payı ile
alınmış bir kararın olup olmadığı özel amaca tahsisli ise kat maliklerinin 4/5’inin
rızasının bulunup bulunmadığı belirlenip diğer kat maliklerine bu yerin otopark
olarak kullanılmasının herhangi bir zarar verip vermediği de araştırılarak
sonucuna göre karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2012/10374 K.
2012/10452 01.10.2012)
Trafonun vaziyet
planındaki gösterimi ile yerindeki konumunun farklı olduğu, dava konusu panonun
sitenin ortak kullanım alanında kaldığı, Elektrik İç Tesis Yönetmeliği 18.
maddesine göre sayaç büyüklüğü, nereye konulacağı gibi hususların proje onayı
sırasında elektrik dağıtım işletmesi tarafından belirlendiği belirtilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereğince anataşınmazın ortak yerlerinde
tüm kat maliklerinin 4/5 muvafakatı olmadan tesis ve değişiklik yapılamaz. Buna
göre; mahkemece EDAŞ tarafından onaylanmış proje de getirtilip, keşif yapılarak
yerinde uygulanmak suretiyle, projeye aykırılık olup olmadığı belirlenerek,
aykırılık olması halinde ….. EDAŞ projesine aykırı olduğu ve kat
maliklerinin 4/5 muvafakatının da bulunmadığı dikkate alınarak
davanın kabulüne karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2014/7773 K.
2014/14611 23.10.2014)
Kendi bağımsız bölümleri
içinde yapacakları anayapıya zarar vermeyecek değişiklikler için rızaya gerek
yok ise de projeye göre davacının dükkanında lavabo gider tesisatı mevcut olup
buna ek olarak WC yapılması ve giderinin lavabo giderine bağlanması başlı
başına davacının bağımsız bölümündeki bir değişiklik olmayıp ortak tesise (pis
su giderine) tesisat projesine aykırı bir müdahale niteliğinde olduğundan tüm
kat maliklerinin 4/5’inin rızası gerekmektedir. Bu halde kat maliklerinin
rızasının gerektiği hususta hakimin kat maliklerinin yerine geçerek davacıya
dükkanına lavabo giderine bağlanması şartı ile WC yapılmasına izin verilmesi
doğru görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2009/2324 K. 2009/8969 26.10.2009)
KAT MALİKLERİNİN OYBİRLİĞİNİ GEREKTİREN TADİLATLAR
Anataşınmazın mimari
projesinin değiştirilmesine yönelik tadilat projesi, tüm kat maliklerinin
muvafakatı ile yapılabilir. Oybirliği sağlanmadan hazırlanan tadilat projeleri
geçerli değildir ve sırf belediye onayı da geçerli hale getirmez. Bununla
birlikte, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre, anataşınmazda bir kısım
değişiklikler kat maliklerinin 4/5 rızası ile yapılabilecek ise de bu
değişikliklerin, öncelikle mimari projede oybirliği gerektirecek şekilde esaslı
değişiklik yapmaması, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi,
yapılacak değişikliklerin diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve
eklentisinden istifadelerini engellememesi ve imara aykırı olmaması gerekir. (Yargıtay
20. HD., E. 2019/6419 K. 2020/2528 07.07.2020)
Kat maliklerinden biri,
tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım,
tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yargıtay uygulamalarıyla kabul edildiği üzere,
rıza ve muvafakatin varlığı taraflarca ileri sürüldüğü takdirde, iddia sahibinin
bu iddiasını yazılı belge ile ispatlaması zorunludur. (Yargıtay 18. HD., 25.01.2007,
E. 2006/9651, K. 2007/192)
634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanununun 44. maddesine göre, ana taşınmazın üstüne kat ilavesi için tüm kat
maliklerinin oybirliği ile almış oldukları bir kararın bulunması
gerekir. Bu bir şekil şartıdır. Yasa koyucunun amacı, toplantı yapılarak herkese
düşünme, münakaşa etme imkanı sağlamaktır. Aynı zamanda, projeye göre yapılan
yapının korunması ammeyi ilgilendirmektedir. Her ne kadar diğer kat
maliklerinden çatıya kat çıkılması için ayrı ayrı noterde yapılan anlaşma ile
izin alınmış ise de, bu izin yeterli değildir. Nitekim, Dairemizin ve Hukuk
Genel Kurulu’nun çeşitli kararlarında bu husus belirtilmiştir. (Y.HGK.
30.6.1973 gün ve esas: 1971/5-166, karar: 577) sayılı kararında bu gibi iznin
yeterli olmadığını açıkca vurgulamıştır. (Yargıtay 5. HD., E. 1991/8255 K.
1991/17689 16.05.1991)
Dava konusu taşınmazın
mimari projesine göre çatı, açık teras şeklinde olup kapalı çatı yoktur. Çatı
yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile
alacağı kararla yapılabilir. Mahkemece kat
maliklerinin yerine geçerek kapalı çatı yapılmasına karar verilemez. Terasın
tamir edilmesinin zaruri olduğu durumlarda gerekli tedbirler tespit edilerek
bunlara hükmedilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2015/9881 K. 2016/6607 25.04.2016)
Davaya konu bağımsız
bölümlerde balkonların pvc ile kapatılması kat maliklerinin 4/5’inin
yazılı rızası ile mümkün ise de, ortak alanlardan olan binanın dış duvarının
yıkılarak balkonun mutfağa eklenmesi, geri kalan balkon kısmına eklenen
kısımdan kapı açılması şeklinde yapılan imalatların, bilirkişi raporu ile
belirlendiği üzere onaylı mimari projesine aykırılığı sabit ve esaslı tadilat
olduğu anlaşılmıştır. Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 19. maddesinin
birinci fıkrası hükmüne göre anayapının onaylı projesini değiştirecek şekilde
bir tesis ve bölüm yapılmasının tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri
bir karar ile mümkün olduğu kanaatine varılmıştır. (Yargıtay HGK., E.
2017/1996 K. 2022/5 18.01.2022)
Balkonların kapatılması
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunluk ile mümkün ise de bu
durum balkonun kapalı alan haline getirilmesine dair olup, odalar ile balkon
arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve
ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkündür. (Yargıtay
18. HD., 2015/9972 E., 2016/7042 K. 02.05.2016)
Anayapının çatısının
projesinde oluklu dere biçiminde gösterildiği belirlenmekle bu proje yöntemince
değiştirilip belediyece değişiklik onaylanmış olmadıkça ve buna anataşınmazdaki
tüm kat malikleri muvafakat etmedikçe yapılacak iş çatının projesindeki biçiminin
korunması olup, projesine ve tekniğine uygun olarak onarılıp yapılması gerekir.
(Yargıtay 18. HD. 10.07.2006)
Kat mülkiyeti
kurulmasında esas alınan ana mimari projede değişiklik yapan tadilat projesinin
geçerli olabilmesi için sadece belediyece onaylanması yeterli değildir.
Projenin onaylandığı tarihte bütün kat maliklerinin muvafakatinin alınmış
olması gerekir. (Yargıtay 20. HD. 2017/881 E. 2017/3128 K. 11.04.2017)
Mimari projesinde çatı
kısmı açık teras olan anayapıya kapalı çatı yapımının değişiklik projesi
gerektiği ve bunun tüm kat maliklerinin muvafakatiyle mümkün olacağından,
Mahkemece kat maliklerinin iradesinin yerine geçilerek kapalı çatı yapımına
karar verilemez. (Yargıtay 18. HD., 2015/9881 E., 2016/6607 K., 25.04.2016
T.)
Anataşınmazın bahçesine
projesinde bulunmayan 3,55 metre uzunluğunda ve 1,10 metre yüksekliğinde
betonarme duvar ile bu duvarın bitişiğine 1,60 metre yüksekliğinde ve 1,40
metre genişliğinde kapının yapıldığı anlaşılmaktadır. Bu konuda bir kararın
bulunması halinde dahi, Yargıtay uygulamalarına göre, bu tesis ve değişikliğin
diğer kat maliklerini rahatsız etmemesi ve bağımsız bölümlerinden yararlanmayı
engellememesi şartı aranmaktadır. (Yargıtay 18. HD. 16.04.2012)
Kat mülkiyetli ana
taşınmazda A-B-C ve D adı altında dört blok bulunmaktadır. Davaya konu edilen A
blokta baz istasyonunun kurulmuş olduğu yer anataşınmazın ortak yeri bulunduğu
cihetle baz istasyonu kurulmak üzere buranın kiraya verilmesi için salt o bloktaki
kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna
oybirliğiyle karar vermiş olmaları gerekir. (Yargıtay 18. HD.08.03.2005)
DUVARLARIN KALDIRILARAK BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN BİRLEŞTİRİLMESİ
Tavan, taban veya duvar
ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde bu
bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek şekilde onarım,
tesis ve değişiklik yapılabilir. Ortak alanlara müdahale etmemek kaydıyla dava
konusu 3 dükkânın ara duvarlarının kısmen veya tamamen yıkılmak suretiyle
birleştirilmelerinde ana yapının taşıyıcı sisteminde herhangi bir zarar meydana
gelip gelmediği, statiğinin etkilenip etkilenmediği konusunda uzman
bilirkişiden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir. (Yargıtay
18. HD., T. 09.02.2010, E. 2009/8454, K. 2010/1663)
Somut olayda davalının
her ikisi de kendisinin olan 2 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin birleştirildiği,
bu değişikliğin anayapıya zarar vermediği (statiğini etkilemediği) bunun
dışında dava dilekçesinde ileri sürüldüğü gibi anataşınmazın ortak yerlerinde herhangi
bir değişiklik ve el atmanın söz konusu olmadığı, sonuç olarak davalının eylemi
kanuna aykırılık teşkil etmemektedir. (Yargıtay 18. HD. 01.06.2006)
Kat maliklerinin tavan,
taban veya ara duvar gibi bağlantı yerlerinde yapacağı basit tadilatlar
bakımından tüm kat maliklerinin imzası aranmaz. Ara duvarın tamamen
kaldırılması suretiyle iki bağımsız bölümü birleştirme işi gibi esaslı bir
değişiklik bu kural kapsamında değildir. (Danıştay 6. D., E. 2019/21071 K.
2021/8457 T. 17.06.2021)
MASRAFLARDAN VE ZARARDAN SORUMLULUK
Ortak tesislerden kaynaklanan
zarardan, zarar görenin kusuru yoksa bütün kat malikleri sorumludur. (Yargıtay
18. H.D. 12.05.2016 E.2015/10961 K. 2016/7726)
Anataşınmazda ayrı giriş
kapısı olmayan terasa çıkmak için bir bağımsız bölümden geçmek zorunluluğu
bulunduğunda, diğer kat maliklerinin terasa çıkmaları ancak herhangi bir onarım
yapmak, ortak amaca yönelik bir tesis kurmak veya bakımını sağlamak gibi işlerle
sınırlı ve ilgili bağımsız bölüm malikinin belirleyeceği zamanlara özgü olması
gerekir. (Yargıtay 18. HD. 23.3.1995)
Dosyadaki delil ve
belgelere ve bilirkişi raporu içeriğine göre yanan dairesini onarmayan kat
malikinin bağımsız bölümün kullanılmaz durumda olduğundan söz edilerek
giderlere katılmama şekline ilişkin savunmasının reddine, bilirkişi raporunda
saptanan ve davalıların paylarına düşen yönetim giderlerinin alınmasına, karar
verilmesi yerinde görülmüştür. (Yargıtay 5. HD. 04.05.1981)
Zarar verici bozukluk
(sızma vb.) ortak yerlerden olan tesislerde bulunduğuna, proje ve uygulama
hatasından kaynaklandığına göre; kat maliklerinin tümünün de dava kapsamına
alınarak ortak yerlerde yapılacak bu değişikliğe ilişkin olarak karar verilmeli
ve giderleri de kat malikleri arasında yönetim planında kabul edilen ilkeye
göre bölüştürülmesi yoluna gidilmelidir. (Yargıtay 5. HD. 20.02.1981)
Ortak yerlerin
kullanımının kat maliklerinden birine özgülenmesi onu ortak yer olma
niteliğinden çıkarmaz. Somut olayda, davalının teras katta yer alan 13 nolu
bağımsız bölümünün ön ve arka cephelerindeki ortak yer olan terası kullanmış
olması bu terasın onarım giderlerinin tamamından sorumlu olmasını gerektirmez. (Yargıtay
18.HD 20.05.2003 T., E. 2003/3163 K. 2003/4144)
Zarar verici bozukluk
(sızma vb.) 634 sayılı Yasa’nın 4. maddesine göre ortak yerlerden olan
tesislerde bulunduğuna, proje ve uygulama hatasından kaynaklandığına göre,
davalının kusuruyla davacıya ait bağımsız bölüme bir zarar verildiğinden söz
edilemez. Bu durumda diğer kat maliklerinin tümünün de dava kapsamına alınarak
ortak yerlerde yapılacak bu değişikliğe ilişkin olarak karar verilmeli ve giderleri
de kat malikleri arasında yönetim planında kabul edilen ilkeye göre
bölüştürülmesi yoluna gidilmelidir. (Yargıtay 5. HD., T. 20.02.1981)
Somut olayda, taraflar
arasında birden fazla apartmandan oluşan site içinde ve D Blok apartmanın
altında bulunan sigortalı işyerine bu binanın ortak pis su giderinden su
sızdığı uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık, meydana gelen zarardan sadece
bu apartmanda bulunan kat malikleri mi yoksa site içinde bulunan diğer
blokların kat maliklerinin de sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Dokuzuncu Bölümünde Toplu Yapılara İlişkin
Özel Hükümler Başlığı altında yer alan ve bu tür yapılarda ortak giderlere
katılmanın nasıl olduğunu düzenleyen 72. maddesinin 1. fıkrası uygulanmalıdır. (Yargıtay
11. HD. 10.05.2011, E. 2010/9427, K. 2011/5710)
Davacının çatı onarım
izni istediği ve davanın kabulüne karar verildiğine göre, kat maliklerinden
Kanunun 20/b maddesi uyarınca tamirat masraflarının arsa payları oranında avans
niteliğinde toplanması, yapım ve onarım masraflarının daha fazla olması durumunda
kalan bölümün de kat maliklerinden aynı şekilde alınmak suretiyle öncelikle
yöneticinin görevlendirilmesi, yöneticinin bu görevi yerine getirmemesi halinde
davacının yetkili kılınması gerekirken, eksik inceleme ile davanın kabulüne
karar verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2015/21960 K.
2016/11469 T. 18.10.2016)
Kat Mülkiyeti Kanunun
aradığı nitelikte ve çoğunlukta alınmış kat malikleri kararı olmadan yapılan
inşaat, onarım ve değişiklikler için yapılan masraflardan bunlara onay vermeyen
kat malikleri sorumlu tutulamaz. (Yargıtay 20. HD.2019/1742 E., 2019/3845
K., 10.06.219)
Çatıdan sızan sular
sebebiyle zarar gören davacının, bu zararının önlenmesini istemek ve gerekli
tamiratları yaptırıp, bedelini, arsa payları oranında diğer maliklerden talep
etmek hak ve yetkisine sahip olması hakkaniyete uygun düşer. (Yargıtay 18.
HD., 2007/4909 E., 2007/4744 K., 24.05.2007)
Arızanın, davalının
banyo dairesindeki döşeme taşlar altından geçen ve sadece bu bağımsız bölüme
ait tali pis su borusunda meydana geldiği, davacının dairesine buradan sızan
suyun zarar verdiği durumda davalının kusurlu olup, olmadığına bakılmaksızın
karar verilmesi gerekir. Bu araştırılmadan sözü edilen tesisat ortak yerden
sayıldığı gerekçesiyle davanın reddi isabetsizdir. (Yargıtay 5. HD.,
1981/732 E. 1981/1597 K., 20.02.1981)
Tuvalet rezervuar
borusunun patlaması sonucu biriken suların alt kattaki sigortalı işyerine zarar
verdiği kabul edilmiş ise de, patlamanın nedeni üzerinde durulması, tesisatın
ve bunun yapılış tarzından kaynaklandığı tespit edilirse malik konumundaki davalının
BK.58 maddesi uyarınca sorumlu tutulması gerekirken, … bu düzenleme somut olay
bakımından değerlendirilmediğinden, yazılı şekilde hüküm tesisi, bozmayı
gerektirmiştir. (Yargıtay 11. HD. 12.10.2009, E. 5700/K. 10367)
Ortak tesisat
arızasından kaynaklanan zarardan ve arızanın giderilmesinden üst kattaki
bağımsız bölüm maliki tek başına sorumlu tutulamaz ise de; ortak yerler tüm
bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyetinde ve sorumluluğunda olduğundan
davalının da diğer kat malikleriyle birlikte arsa payıyla sınırlı bir
sorumluluğu vardır. Davaya konu teşkil eden sızıntının bütün kat maliklerinin
birlikte sorumluluğu altında bulunan ortak tesisat arızasından ileri geldiği
saptandığında ise, dava ekonomisi de dikkate alınarak dava dilekçesinin diğer
kat maliklerine de tebliğ edilip bunların da davaya dahil edilmelerinden sonra
tahkikatın tamamlanması ve hasıl olacak uygun sonuç doğrultusunda karar
verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD.16.12.2002)
Bina malikinin binanın
gereği gibi yapılmamasından dolayı kusursuz sorumluluğu vardır. Olay tarihi
itibariyle ilgili taşınmazda pay sahibi olan davalılar Kat Mülkiyeti Kanununa
göre ortak yer sayılan binanın dış kolonlarındaki bakım eksikliğinden kaynaklanan
ve sigortalı araçta meydana gelen zarardan payları oranında sorumlu olmaları
gerekir. (Yargıtay 17. HD. 31.1.2008, E. 2007/3175, K. 2008/413)
KİMLER DAVA AÇABİLİR ?
Kat Mülkiyeti Yasasının
32. maddesi, bütün kat malikleri ile bunların külli ve cüzi haleflerini, kat
malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlü kılmıştır. Bu kararlara razı
olmayan kat maliklerinin, aynı Yasanın 33. maddesi hükmü uyarınca dava açma hakları
bulunmaktadır. Bağımsız bölümlere sonradan malik olanlar da, Yasanın yukarıda
açıklanan hükmü gereği, kat maliklerinin daha önce aldığı kararlara uyma
yükümlülüğünde olduklarından onların da malik olduktan sonra bu kararlara karşı
dava açma hakları mevcuttur. Esasen böyle bir davanın açılması süreye de bağlı
olmadığı gibi Dairenin bozma kararı da; sonradan ortaya çıkan bu durum nedeni
ile karşı taraf lehine usulen kazanılmış bir hak oluşturmaz. Bu yasal durum ve
Anayasanın 141. maddesinde ifadesini bulan “davaların en az giderle ve
mümkün olan süratle sonuçlandırılması” kuralı da gözetilerek yargılama
aşamasında malik sıfatını kazanan davacının aktif husumet ehliyetinin
varlığının kabul edilmesi ve davaya bakılarak hasıl olacak sonuca göre bir
karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD.13.03.2003)
Kural olarak medeni
haklardan yararlanan gerçek ve tüzel kişiler davada taraf ehliyetine sahiptir.
Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle kat
malikleri kurulu kararının iptali istenen davada, kat malikleri kurulu ya da
yöneticiler kuruluna husumet yöneltilemez. Bu nevi davalarda husumetin
toplantıya katılan ve olumlu oy kullanan tüm kat maliklerine yöneltilmesi
gerekir. (Yargıtay 1. HD. 29.03.2004)
Kat maliki olmayan
davacı, kiracı sıfatı ile yönetim kurulu aleyhine açtığı bu dava ile anayapının
ortak sayılan yerlerinden olan bahçeye yapılan ikinci bir ihata duvarının
yıktırılmasına ve kiraya verilen kapıcı dairesinin boşaltılmasına karar
verilmesini istemiştir…Kiracıların dava hakları kiraladıkları bağımsız bölüm
ile bu bağımsız bölümün doğrudan ilişkili olduğu eklenti ve ortak yerlerle
kullanma hakları ile sınırlıdır. Dava edilen ortak yerlerden her ikisi de bu
sınırlamanın dışında kaldığına göre, kiracının bu davayı açmaya yeteneği
bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD. 03.06.2002)
Anataşınmazda kat maliki
olmayan yönetici, kat malikleri kurulunca kendisine açıkça yetki verilmiş
olmadıkça, ortak yere el atmanın önlenmesi ve eski hale getirilmesi davası
açamaz (Yargıtay 18. HD 03.04.2008)
Ortak yerlere el atmanın
önlenmesi ve eski hale getirilmesi istemli davaların doğrudan kat maliklerince
ya da kat malikleri kurulunca yetkilendirilen yönetimce açılması gerekir.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre anataşınmazda kat maliki olmayan
yöneticinin kat malikleri kurulundan yetki almadan böyle bir davayı açması
durumunda yargılama sırasında (daha uyuşmazlık karara bağlanmadan) kat
malikleri kurulu yönetime bu konuda açıkça yetki vermiş ise davaya bakılıp işin
esası hakkında hüküm kurulması gerekir. (Yargıtay 18. HD. 15.11.2005)
Yapılan değişiklik ana
taşınmaz üzerindeki blokların mimari durumuna ve güzelliğine ilişkindir. Bu
durumda, projesine aykırı olarak yapılan değişikliğin sadece değişiklik yapılan
bloktaki kat maliklerini ilgilendireceği ve o bloktaki maliklerin dava hakkının
bulunduğunu kabul etmek mümkün değildir. (Yargıtay 5. HD. 12.7.1990)
DİĞER
Bağımsız bölüme sonradan
malik olan, önceki malikin verdiği muvafakatle bağlıdır. Yeni malik bağımsız
bölümü iktisap etmeden önce, o tarihteki malik tarafından verilen muvafakate
göre yapımına başlanmış ve bitmiş olan değişikliğin projesine aykırı olduğu
gerekçesiyle eski hale getirilmesini isteyemez. (Yargıtay 18. HD. 24.9.1996)
Kat maliklerinden
birinin, diğer kat maliki tarafından yapılacak çekme kata herhangi bir itirazda
bulunmayacağını önceden noter senedi ile taahhüt edilmiş olması halinde, bu
hususun taahhütte bulunan kat maliki tarafından dava edilmesi TMK m.2 uyarınca
iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. (Yargıtay 5. HD., 1989/2339 E., 1989/19572
K., 10.10.1989)
Anayapının bütünü ile
sağlamlaştırılması, özellikle taşıyıcı sistemlerinin (kolon ve kirişlerinin)
güçlendirilmesi, tüm kat maliklerinin ve/veya onların bağımsız bölümlerinde
oturanların can ve mal güvenliği açısından zorunlu bulunması durumunda, her kat
maliki (ve bağımsız bölümünde oturanlar) bu konuda iyiniyetli ve özverili
davranmak, sözü edilen güçlendirme çalışmalarının yapılabilmesi için
gerektiğinde bağımsız bölümüne girilmesine izin vermek zorundadır. (Yargıtay
HGK. 28.2.2001)
Kat mülkiyeti kurulu
sitede kiracı olan davalı tarafından, sitenin ortak alanı olan ve davalının
kullandığı dükkan önünde yer alan 4.45 m2 miktarındaki yere hasır demir
yapılarak ve variller konulması ortak alana yapılmış haksız bir müdahaledir. Bu
müdahalenin menine ve müdahale ile geçen süre için ecrimisil ödenmesine ilişkin
karar hukuka uygundur. (Yargıtay 20. HD 13.03.2018 T., E. 2017/6838 K.
2018/1729)
Muvafakatnamenin
incelenmesinde kapı ve pencerenin tuğla ile örülüp apartmanın ve dükkanların
birbirinden ayrılmasına muvafakat verdiği, bu muvafakat uyarınca önceki malikin
yıllarca herhangi bir işlem yapmadığı gözetildiğinde artık rızanın varlığından
söz edilemeyeceğinden, mahkemenin kat malikinin yerine geçerek ve mülkiyet
hakkının özünü zedeler şekilde karar vermesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay HGK.,
2012/18-102 E., 2012/424 K., 27.6.2012)
Onarım işlemleri için
bağımsız bölümünü boşaltmak zorunda kalan kat maliki, bağımsız bölümünü
kullanmaktan veya kiraya vermekten mahrum kaldığını ileri sürerek aynı
fedakarlığı gösteren diğer kat maliklerinden yoksun kılınan zararını isteyemez.
(Yargıtay 18. HD., 2002/3940 E., 2002/4639 K., 24.04.2002 T.)
Anayapının ortak
bacasındaki bozukluğun giderilmesi için davalının bağımsız bölümüne
girilmesinin zorunlu olması karşısında mahkemece, davalının giriş izni vermesi
gerekirken, istem dışına çıkılarak projesinde olmayan yeni bir baca yapılmasına
karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 18. HD. 05.05.2005)