Köylerde, Kırsal Mahallelerde Ve Tarım Arazilerinde Yapılaşma Rehberi
Türk imar hukukunda köy yerleşimleri, kırsal mahalleler ve tarım arazileri; ayrıksı bir düzenleme rejimine tabi tutulmuş, hem toplumsal ihtiyaçlar hem de üretim ilişkileri bakımından özel hükümlerle korunmuştur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesi, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin çeşitli hükümleri ve Toprak Koruma Kanunu, bu alanlarda yapılaşmanın hangi sınırlar içinde mümkün olacağını belirleyerek kırsal yaşamın sürdürülebilirliği ile planlama disiplininin bütünlüğü arasında hassas bir denge kurmayı amaçlamaktadır.
Köyde Ruhsatsız Ev Yapmak
Hukuki Dayanak: İmar Kanunu’nun 27. maddesi, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda ruhsatsız ev yapma imkânı tanımaktadır.
Ruhsat Aranmayan Yapılar:
- Konutlar,
- Tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar (entegre tesis niteliğinde olmayan),
- Köy ihtiyaçlarına yönelik küçük ölçekli ticari yapılar (bakkal, manav, berber, fırın, kahve, lokanta, tanıtım büfeleri),
- Köy kooperatiflerinin işletme binaları.
Tarihsel Değişim:
- 07.2021 öncesi: Ruhsatsız yapı imkânı yalnızca köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlara tanınmıştı.
- 07.2021 sonrası: Bu şart kaldırıldı; köyde oturmayanlar da, diğer kriterleri sağlamak kaydıyla, ruhsatsız ev yapabilir.
Köy Yerleşik Alanı ve Civarının 300 Metreye Çıkarılması
2021 yılında yapılan değişiklikle, köy yerleşik alanı civarının sınırı 1999’dan beri uygulanan 100 metreden 300 metreye çıkarılabilme imkânı getirilmiştir. Ancak bu genişletme otomatik olarak gerçekleşmemekte; yeni bir tespit ve il genel meclisi kararı yapılıncaya kadar 100 metrelik mesafe geçerliliğini korumaktadır. Bu ölçüm, köyde mevcut binaların en dışta bulunanının dış kenarından itibaren başlamakta ve belirlenen mesafe o noktadan dışarıya doğru hesaplanmaktadır.
Köyde Ruhsatsız Ev Yapmanın Şartları
1) Konum Şartı
- Yapı, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalmalıdır.
- Kırsal mahalle niteliğinde yerler de bu kapsamda değerlendirilir.
2) Yerleşik Alan Şartı
- Köy yerleşik alanının resmen tespit edilmiş olması gerekir.
- Yerleşik alan tespit edilmemişse ruhsatsız yapı yapılamaz; bu durumda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m.64 uyarınca ruhsat ve iskân alınması zorunludur.
- 2021 değişikliğiyle köy yerleşik alanı, köydeki en dış yapıdan itibaren 300 metreye kadar sınır esas alınarak valilik tarafından belirlenir ve il genel meclisince karara bağlanır.
- Büyükşehirlerde ise, daha önce tespit edilmiş köy yerleşik alan sınırları “kırsal yerleşik alan” olarak kabul edilir.
3) Yapının Nitelikleri
- Yöresel doku ve mimariye uygun olmalı,
- Fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı olmamalı,
- Konut veya tarım/hayvancılık amacına hizmet etmeli,
- Köyde oturanların temel ihtiyaçlarını karşılayacak nitelikte olmalıdır.
4) İmar Planı Şartı
- Köy yerleşme planı bulunmuyorsa ruhsat aranmaz.
- Ancak köy yerleşme planı yapılmışsa, bu plan bir tür imar planı sayıldığından ruhsatsız inşaat mümkün değildir.
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 2007/12 sayılı Genelgesine göre, köy yerleşme planı bulunan alanlarda yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınması zorunludur.
5) Valilik Onayı
- Yapının projeleri valilikçe onaylanmalı, ardından muhtarlığa bildirilmelidir.
- Muhtarlık izni artık aranmaz; yalnızca bildirim yeterlidir.
6) Yönetmelikte Belirlenen Teknik Kriterler
- Taban Alanı Katsayısı (TAKS): %40’ı aşamaz.
- Kat Sınırı: 2 kat ve 6,50 metreyi geçemez.
- Çatı: %33 meyilli, kiremit kaplamalı, yöresel karaktere uygun olmalıdır.
- Saçaklar: En fazla 1,20 m olabilir.
- Parsel Kullanımı: Bir parselde konut ve tarımsal yapılar dışında birden fazla yapı yapılamaz.
- Bağımsız Bölümler: Tek yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir.
- Asgari İç Mekânlar: Her bağımsız bölümde en az bir oturma odası, yatak odası, mutfak (veya pişirme yeri), banyo ve tuvalet bulunmalıdır.
- Mesafeler: Parsel sınırları ve yola en az 5 m, tarımsal yapılarda yola 10 m mesafe bırakılmalıdır.
Bu düzenlemeler, köylerde yapılaşmaya kolaylık tanırken aynı zamanda rastgele ve denetimsiz bir inşaat sürecini engellemeyi hedeflemektedir. Ruhsat muafiyeti, kırsal yaşamın sürekliliğini ve temel ihtiyaçların karşılanmasını sağlarken; fen, sağlık ve teknik sınırlamalarla da planlama disiplininin asgari ölçütleri güvence altına alınmıştır. Daha detaylı açıklamalar için link: https://bilginhukuk.av.tr/koy-yerlesik-alanlarinda-ve-kirsal-mahallelerde-ruhsatsiz-ev-yapmak/
Köylerde Kaçak Yapı Cezası
Köy yerleşik alanı içinde ruhsatsız yapı yapılması halinde uygulanacak para cezası, 3194 sayılı İmar Kanunu m.42 uyarınca hesaplanan miktarın beşte biri oranında belirlenir.
Danıştay 6. Dairesi’nin 21.02.2022 tarihli, E.2021/664, K.2022/1923 sayılı kararında da, bu indirimin uygulanmaması halinde verilen cezanın hukuka aykırı olacağı açıkça ifade edilmiştir. İmar para cezaları hakkında detaylı açıklamalar için: https://gokhanbilgin.av.tr/imar-para-cezasina-itiraz/
Köyde Ruhsat Almadan Bir Parselde 3 Ev Yapmanın Şartları
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 11 Temmuz 2021 tarihli değişikliği, köy yerleşik alanlarında birden fazla ev yapımını bazı özel koşullara bağlamıştır.
Genel Kural:
- Bir parselde yalnızca tek bir yapı yapılabilir.
- Bu yapı konut, tarım veya hayvancılık amacıyla kullanılmalı; varsa yalnızca zorunlu müştemilatlarla (depo, ahır gibi) tamamlanmalıdır.
- Aynı yapının içinde birden fazla bağımsız bölüm bulunabilir; ancak bu tek yapı sayılır.
İstisna: Bazı özel şartların tamamının sağlanması hâlinde, tek bir parselde en fazla 3 ayrı ev yapılabilir. Bu koşullar şunlardır:
- Parsel Büyüklüğü
- Parselin yüzölçümü en az 500 m² olmalıdır.
- Hisselilik Şartı
- Parsel, tapuda birden fazla malik adına kayıtlı olmalı (hisseli parsel).
- Muvafakat Şartı
- Tüm hissedarların açık ve yazılı muvafakati alınmalıdır.
- Yapılar Arası Mesafe
- Yapılar arasında en az 6 metre mesafe bırakılmalıdır.
- Yapı Sayısı Sınırı
- Yapı sayısı hissedar sayısını geçemez ve her durumda 3’ü aşamaz.
- Örneğin, 2 hissedar varsa en fazla 2 yapı; 4 hissedar varsa en fazla 3 yapı yapılabilir.
- İnşaat Alanı Sınırı
- Her bir yapı için en fazla 250 m² inşaat alanı,
- Parsel toplamında ise en fazla 750 m² inşaat alanı yapılabilir.
- Diğer Yapılaşma Koşulları
- Yapılar, yöresel dokuya uygun olmalı, fen, sanat ve sağlık kurallarına uymalıdır.
- Yönetmelikte öngörülen diğer yapı kriterleri (yükseklik, çatı eğimi, taban alanı oranı vb.) aynen geçerlidir.
Büyükşehirlerde Köyden Kırsal Mahallelere Dönüşen Yerlerde Ruhsatsız Bina Yapmak
- İmar Kanunu m.8/ğ Düzenlemesi Büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması sebebiyle köylerin mahalleye dönüşmesi halinde, nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerin kırsal niteliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisi karar verir.
- Meclis aksine bir karar almadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlarda İmar Kanunu m.27 hükümleri uygulanır.
- Bu madde uyarınca hazırlanan projeler ilçe belediyesi tarafından onaylanır ve muhtarlığa bildirilir.
- 6360 sayılı Kanunun Getirdiği Geçici Hükümler 6360 sayılı Kanunun Geçici 1. maddesi (12.11.2012 yürürlük tarihi itibarıyla):
- Mahalleye dönüşen köylerdeki tüm yapıları ruhsatlı saymıştır.
- Muhtarlık izni bulunmayan yapılar da, 12.11.2012’den önce yapıldıkları uydu görüntüsü vb. ile ispatlandığında ruhsatlı kabul edilmiştir.
- Tespit talebinde bulunma yükümlülüğü vatandaşa bırakılmıştır.
- İşletmelerin Ruhsatlandırılması Kanun ayrıca, bu bölgelerde bulunan ve entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık yapıları ile köy halkının ihtiyaçlarını karşılayan işletmeleri de (bakkal, manav, berber, fırın, kahve, lokanta, pansiyon, tanıtım büfeleri, kooperatif işletmeleri) — mevzuattaki diğer şartları tam sağlamasalar bile — işyeri açma ve çalışma ruhsatı almış saymıştır.
Tarım Arazilerinde Yapılaşma
- Tarımsal Amaçlı Yapı Kavramı
Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmelik uyarınca tarımsal amaçlı yapılar şunlardır:
- Toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri,
- Entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri tesisleri ile müştemilatı,
- Mandıra, ahır, kümes, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları,
- Un değirmeni, çiftlik atölyesi, tarım aletleri için sundurma,
- Seralar, arıhaneler, balık üretim tesisleri,
- Hasattan sonra hızla işlenmesi gereken ürünler için tesisler,
- Bakanlıkça tarımsal amaçlı kabul edilen, entegre nitelikte olmayan diğer yapılar.
Bu yapılar, üretimi destekleyen, zorunlu nitelikteki tesisler olup, ticari veya konut amaçlı yoğun yapılaşmadan ayrılmaktadır.
- Hukuki Çerçeve
- İmar Kanunu m.3: Arazi, plan esaslarına aykırı maksatla kullanılamaz.
- Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m.3 ve m.63: Çevre düzeni planı varsa ona uyulur; yoksa yönetmelikteki yapılaşma koşulları uygulanır.
- Toprak Koruma Kanunu: Tarım arazilerinin korunmasını esas alır; amaç dışı kullanım istisnadır.
- Tarımsal Yapıların Uygulama Alanları
a) İskân Dışı Alanlarda
- Bağ ve Sayfiye Evleri:
- Emsal %5’i aşamaz, toplam 250 m²’den büyük olamaz,
- Yükseklik en fazla 6,50 m ve 2 kat,
- Parsel sınırına en az 5 m mesafe.
- Tarımsal Amaçlı Yapılar (depo, mandıra vb.):
- Parsel emsali %40’ı, yükseklik 6,50 m’yi aşamaz,
- Yola 10 m, sınıra 5 m mesafe,
- Konutla birlikte yapılması halinde toplam inşaat alanı da %40 sınırına tabi.
Danıştay Kararları:
Danıştay İDDK, 31.03.2021:
Çevre düzeni planlarında öngörülen yapılaşma değerleri kesin sınırlar değil, yalnızca üst sınırdır. Alt ölçekli planlarla bu değerler daraltılabilir. Ayrıca bağ evleri ile tarımsal amaçlı yapıların emsal hesabına birlikte dahil edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Danıştay 10. D., 11.01.2021:
Mahkeme, mutlak tarım arazisinde dahi tarımsal amaçlı depo yapılabileceğine hükmetmiştir. Burada belirleyici olan, yapının imar hükümlerine uygunluğu ve toprak koruma projesine bağlı kalınmasıdır. Dolayısıyla arazi türü tek başına engel değildir; esas olan tarımsal amaca hizmet eden yapıların tarımı bozmayacak biçimde yapılmasıdır.
Danıştay 6. D., 18.12.2019:
Bir çevre düzeni planı iptal edildikten sonra, o plana dayanılarak verilen yıkım kararlarının hukuki geçerliliği kalmaz. Bu kararda da iptal edilmiş plana göre emsalin düşük belirlenmesi nedeniyle tesis edilen yıkım işlemi hukuka aykırı bulunmuştur. Mahkeme, planın dayanağı ortadan kalktığında, yapılaşmada Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerinin uygulanacağını belirtmiştir.
Danıştay 6. D., 30.03.2015:
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği yalnızca tarımsal üretimi doğrudan destekleyen, entegre nitelikte olmayan tesislere istisna tanır. Üretimden pazarlamaya kadar tüm süreci kapsayan büyük ölçekli entegre tesisler bu kapsamda değildir. Bu nedenle mahkeme, entegre nitelikli bir tesis için ruhsat talebinin reddini hukuka uygun bulmuştur.
b) Köy Yerleşik Alanlarında Tarımsal Amaçlı Yapılar:
Köy yerleşik alanlarında da tarımsal amaçlı yapılar yapılabilir; ancak bu alanlarda köylünün günlük yaşamını ve üretim faaliyetlerini sürdürmesi için sağlanan kolaylıklar daha geniştir. İmar Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca, köy yerleşik alanı, civarı ve mezralarda yapılacak konutlar ile entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık yapıları için ruhsat aranmaz. Bununla birlikte, projelerin valilik onayından geçmesi, muhtarlığa bildirilmesi ve yapıların fen, sanat, sağlık kuralları ile yöresel dokuya uygun olması şarttır. Bu yönüyle köy yerleşik alanları, yalnızca tarımsal üretimi destekleyen iskan dışı alanlardan farklı olarak, hem barınma hem de köyün sosyal ihtiyaçlarını karşılamaya imkân tanıyan daha geniş bir yapılaşma serbestisine sahiptir.
c) Büyükşehirlerde Mahalleye Dönüşen Köylerde Tarımsal Yapılar
Köylerin mahalleye dönüşmesi, günlük yaşamda önemli hukuki ve idari sonuçlar doğurur. Belediye sınırları içinde birçok tarımsal faaliyet kısıtlanırken, kırsal mahalle statüsü bu faaliyetleri yeniden mümkün kılar ve desteklerle teşvik eder. Bu nedenle kırsal niteliğini sürdüren mahallelerde tarımsal amaçlı yapılaşma, büyükşehir belediye meclislerinin alacağı kararlarla “kırsal mahalle” veya “kırsal yerleşik alan” statüsü verilerek düzenlenmektedir.
TARIM ARAZİLERİNİ İMARA AÇMA
Tarımsal amaçlı yapılaşma ile imara açılma birbirinden farklı kavramlardır. İlki, bağ evi, ahır, kümes, depo gibi doğrudan üretime hizmet eden küçük ölçekli yapıları ifade ederken; ikincisi, arazinin tamamen tarım dışı kullanıma dönüştürülmesini kapsar. İmara açılma çoğu zaman kamu yararı gerekçesiyle gündeme gelir ve Toprak Koruma Kanunu yalnızca istisnai hallerde (örneğin soğuk hava deposu, akaryakıt istasyonu gibi tesislerde) buna izin verir.
Bu süreç, çevre düzeni planı ve imar planları üzerinden yürütülür; Tarım İl Müdürlüğü’nün olumlu görüşü olmadan ilerlemez. Tarım arazilerinin mutlak, marjinal veya kuru tarım arazisi olarak sınıflandırılması sürecin seyrini belirlese de, bu sınıflamanın net bir envantere dayanmaması uygulamada belirsizlik yaratmaktadır.
İmara açılma talepleri parsel bazında da yapılabilir; ancak masraflar maliklere aittir ve idare her başvuruda plan yapmaya zorunlu değildir. Bu nedenle, dayanak bir çevre düzeni planı bulunmadan ve Tarım İl Müdürlüğü’nden olumlu görüş alınmadan başlatılan girişimler çoğu kez sonuçsuz kalır.
Daha detaylı bilgilendirme için: https://bilginhukuk.av.tr/yargi-kararlariyla-tarim-arazilerinde-yapilasma-bag-evi-tarimsal-amacli-depo-vb/