Arsa Payı Düzeltme Davası (Yargı Kararlarıyla)
- Giriş
Arsa payı, kat mülkiyeti rejiminin omurgasını oluşturan, bağımsız bölüm ile ortak arsa arasındaki hukuki bağın sınırlarını çizen temel kavramdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanan bu unsur, yalnızca tapu siciline işlenen bir kayıt olmanın ötesinde; maliklerin hak ve yükümlülük dengesini, ortak giderlere katılım oranını, yönetimde oy ağırlığını, sigorta tazminatlarının paylaşımını ve özellikle yeniden inşa halinde bağımsız bölüm tahsisini belirleyen asli bir ölçüttür.
Ne var ki uygulamada, özellikle ilk tescil aşamalarında, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleri gözetilmeksizin belirlenmesi alışıldık bir durumdur. Alan üzerinden basit oranlamalar, tüm bağımsız bölümlere eşit pay verilmesi yahut imar ve proje değişikliklerinin tapuya yansıtılmaması gibi hatalı uygulamalar, basit aidat anlaşmazlıklarından kentsel dönüşüm sürecinde milyonlarca liralık tahsis ihtilaflarına kadar uzanan derin krizlere yol açmaktadır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un getirdiği düzenlemeler bu tabloyu daha da kritik hâle getirmiştir. Zira artık çoğunluk kararlarıyla azınlık maliklerin iradesi kolayca bertaraf edilebilmekte; yanlış belirlenmiş bir arsa payı, mülkiyet hakkının özüne dokunan ağır sonuçlar doğurmaktadır.
Bu çalışmada; arsa payının hukuki niteliği, belirlenme esasları ve uygulamada karşılaşılan sorunlar, yargı içtihatları ışığında ele alınacaktır.
- Arsa Payı Kavramı ve Hukuki Niteliği
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2/d maddesine göre arsa payı, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak belirlenen ve tapu kütüğünde bağımsız bölümle birlikte tescil edilen ortak mülkiyet oranıdır. Bu düzenleme, her bağımsız bölümün arsa üzerindeki payının, salt metrekare hesabına değil, gerçek değer ölçüsüne dayandırılması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.
Kanunun 5. maddesi, arsa payının bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemeyeceğini hükme bağlamak suretiyle, bağımsız bölüm ile arsa payı arasında ayrılmaz bir bütünlük kurmuştur. Bu yönüyle arsa payı, bağımsız bölümün hukuki kaderini belirleyen, onunla birlikte doğan ve onunla birlikte sona eren bir hak niteliğindedir.
Öte yandan, arsa payı Türk Medeni Kanunu’nun 688 ve devamı maddelerinde düzenlenen paylı mülkiyet hükümlerinin özel bir görünümünü teşkil eder. Ancak klasik paylı mülkiyetten farklı olarak, burada payın belirlenmesi ve kullanım esasları Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde özel kurallara tabi tutulmuştur.
- Arsa Payının Belirlenme Esasları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, arsa payının bağımsız bölümün değeriyle orantılı olarak belirlenmesini öngörür. Burada yasa koyucu, yalnızca geometrik bir ölçüm değil, her bağımsız bölümün somut niteliklerinden doğan gerçek değerini esas almayı emretmiştir.
Bu değer tespitinde dikkate alınması gereken başlıca unsurlar; alan, kat ve cephe durumu, manzara, güneş alma imkânı, kullanım amacı ve inşaat kalitesi gibi faktörlerdir. Yani arsa payı, dört duvarın ölçümünden ibaret olmayıp; mekânın niteliğini, konumunu ve işlevini de içine alan çok boyutlu bir adalet hesabıdır.
Uygulamada ise ilk tescil sırasında en sık rastlanan hata, sadece alan üzerinden oranlama yapılarak farklı değerlerdeki bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmesidir. Bu tür hatalar, ilerleyen süreçte aidat anlaşmazlıklarından kentsel dönüşüm tahsislerine kadar uzanan, ağır ekonomik ve hukuki sonuçlar doğurmaktadır.
- Arsa Payı Düzenleme Yöntemleri
Bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı şekilde belirlenmeyen arsa payları, maliklerin oybirliği ile düzeltilmediği takdirde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinde arsa payı düzeltme davası ile giderilebilir.
Bu davada, bilirkişi incelemesiyle bağımsız bölümlerin güncel değerleri tespit edilir; mahkemece verilen karar tapu kütüğüne işlenir. Mahkeme kararıyla arsa payları, gerçek değerleriyle örtüşecek biçimde düzeltilmiş olur.
Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, hatalı arsa payı tescili her zaman düzeltilebilir ve bu konuda herhangi bir zamanaşımı uygulanmaz.
- 6306 Sayılı Kanun ve Karar Alma Nispetlerindeki Değişim
Riskli yapılarda arsa payı düzenlemesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında özel hükümlere tabidir. Kanunun ilk halinde kararlar, arsa paylarının en az 2/3 çoğunluğu ile alınırken; süreç içinde yapılan değişikliklerle birçok işlemde salt çoğunluk yeterli hale gelmiştir. Bu değişiklikler, dönüşüm sürecini idari işlemler yönüyle hızlandırmakla birlikte, azınlık payına sahip maliklerin mülkiyet hakkı bakımından Anayasa’da ve AİHS’ne Ek 1 Numaralı Protokol ile güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkı bağlamında yeni tartışmalar yaratmıştır.
- Yargıtay İçtihatları
Yargıtay uygulamalarında, arsa paylarının belirlenmesinde değer ölçütü esas alınmakta; eşit paylaştırmanın ancak bağımsız bölümlerin değerlerinin eşit olması halinde mümkün olacağı, yönetim planı ile arsa paylarının değiştirilemeyeceği ve tapuda yapılan hatalı tescillerin her zaman düzeltilebileceği kabul edilmektedir.
Bununla birlikte, kat irtifakının kurulduğu tarihte maliklerin imzasıyla belirlenen arsa paylarının uzun süre bu şekilde kullanıldığı hallerde, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilmesinden sonra, binanın yıkılıp yeniden yapılması aşamasında daha fazla hak elde etme amacıyla arsa paylarının düzeltilmesinin talep edilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır.
-Arsa paylarının düzeltilmesi talebinde bulunabilmek için ilk şart bağımsız bölümlerin arsa payları değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmalıdır.
Yargıtay 20. HD, 2017/4392 E., 2017/9259 K. sayılı kararına göre; kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre, arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olması gerektiği ifade edilmektedir.
-Arsa payları arasındaki orantısızlık, somut ve haklı gerekçelerle açıklanmalıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2018/3458 E., 2018/5071 K. sayılı kararına göre; kat irtifakına geçiş tarihinde bağımsız bölümlerin değerleri esas alınarak arsa paylarının orantılı biçimde belirlenmesi gerekir. Arsa payları arasındaki orantısızlık, somut ve haklı gerekçelerle açıklanmalı; tapu sicilinde yanlışlık bulunduğu iddiası ise, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerler dikkate alınarak bilirkişi kurulu tarafından açıkça tespit edilmelidir.
-Bağımsız bölüm maliki olmayan apartman yöneticisi dava açamaz
- Hukuk Dairesi 2018/3823 E., 2018/6482 K. sayılı kararına göre; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine dayanarak, arsa paylarının düzeltilmesine yönelik bir davada Yargıtay, dosya kapsamından davacının bağımsız bölüm maliki olduğu ve diğer bağımsız bölümlerde de hissedar bulunduğunun anlaşıldığını tespit ederek, bu durumda yönetici olan davacının aktif husumet ehliyetinin mevcut olduğunu vurgulamıştır.
-Değer tespitine esas alınacak –kat irtifakının kurulduğu- tarihten sonra gerçekleşen değişiklikler dikkate alınmaz.
- Hukuk Dairesi 2017/4392 E., 2017/9259 K. sayılı kararına göre; Değer tespitinde, bağımsız bölümün niteliği, bulunduğu kat, yüzölçümü, ısınma sistemi, aydınlatma durumu, mimari kullanım özellikleri, konumu, cephesi ve manzarası gibi kriterler dikkate alınır. Bununla birlikte, değer tespitine esas alınacak tarihten sonra gerçekleşen imar planı değişiklikleri, manzara farklılıkları, cins değişiklikleri ya da bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle ortaya çıkan değer artış veya azalışları değerlendirmeye dahil edilemeyeceği vurgulanmaktadır.
Genel ve yetersiz nitelikteki raporlara dayanılarak hüküm kurulmaz.
- Hukuk Dairesi 2017/3517 E., 2018/3086 K. sayılı kararına göre; her somut olayda bu iddiayı destekleyen açık ve somut gerekçeler ortaya konulmalıdır. Bu doğrultuda mahkeme, kat irtifakı belgeleri, mimari proje ve yönetim planını birlikte değerlendirerek, uzman bilirkişilerden alınacak raporla arsa paylarında gerçekten bir yanlışlık bulunup bulunmadığını somut ve gerekçeli şekilde ortaya koymalıdır. Genel ve yetersiz nitelikteki raporlara dayanılarak hüküm kurulması hukuken isabetli değildir.
-Yeni arsa payları ve oranları mukayeseli, gerekçeli, somut ve haklı nedenlere dayalı olarak ortaya konulmalı ve intifa hakkı sahiplerinin de davada taraf olarak yer almalıdır
-20. Hukuk Dairesi 2017/4640 E., 2017/7986 K. sayılı kararına göre; Mahkemece, kat irtifakının kurulduğu tarih esas alınarak kat irtifak belgeleri, mimari projeler ve yönetim planı birlikte değerlendirilmelidir. Tapu kaydında arsa paylarının düzeltilmesi gerektiği sonucuna varılması halinde, yeni arsa payları ve oranları mukayeseli, gerekçeli, somut ve haklı nedenlere dayalı olarak ortaya konulmalı; bu amaçla uzman bilirkişi kurulundan rapor alınarak oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.
Ayrıca, intifa hakkı sahiplerinin de davada taraf olarak yer alması gerektiği kabul edilmektedir.
– Hükümde, hangi bağımsız bölümlerin arsa paylarının hangi oranda düzeltileceği hususu, infazda tereddüt yaratmayacak açıklıkta belirtilmelidir.
- Hukuk Dairesi 2017/4128 E., 2017/8127 K. sayılı kararına göre; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca kat irtifakı kurulurken hangi bağımsız bölümlerin hangi sebeplerle arsa paylarının orantısız belirlendiğinin mukayeseli şekilde değerlendirilmesi gerekmektedir. Kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte bağımsız bölümlerin değerlerinde ortaya çıkan orantısızlığın nedenlerini somut, açık ve gerekçeli biçimde ortaya koyan bir bilirkişi kurulu raporu alınması zorunludur. Ayrıca, mahkemece verilecek hükümde, hangi bağımsız bölümlerin arsa paylarının hangi oranda düzeltileceği hususu, infazda tereddüt yaratmayacak açıklıkta belirtilmelidir.
-Arsa paylarının orantısız dağıtıldığı somut ve haklı nedenler ortaya konulmalıdır.
- Hukuk Dairesi 2017/9228 E., 2018/6448 K. sayılı kararına göre; bilirkişi raporunda arsa paylarının orantısız dağıtıldığı belirtilmişse de bu iddiayı destekleyen somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Aradan geçen süre içinde arsa paylarına yönelik herhangi bir itirazda bulunulmamış, buna rağmen soyut ve yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
-Kat mülkiyeti terkin edildikten sonra, arsa paylarının düzeltilmesine yönelik davalar malvarlığına ilişkin olduğundan Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
- Hukuk Dairesi 2017/3862 E., 2018/3552 K. sayılı kararına göre; Dava konusu taşınmazda kat maliki olduğunu, taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı olarak yıkılıp yeniden yapılacağını ve tapu kaydındaki payların uyumsuz olduğunu belirterek payda oranının düzeltilmesini talep edilmiştir.
Mahkeme, taşınmazda kat mülkiyeti bulunmadığı ve dava şartı yokluğu nedeniyle asliye hukuk mahkemesinin görev alanında olduğu gerekçesiyle davayı reddetmiş, karar davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya kapsamına göre dava 04.04.2016 tarihinde açılmış, kat mülkiyeti ise 10.02.2016 tarihinde terkin edilmiştir. Yargıtay, dava arsa paylarının düzeltilmesine yönelik olmakla birlikte malvarlığına ilişkin olduğundan bahisle temyiz itirazlarının yerinde olmadığına karar vermiştir.
Sonuç ve Öneriler
Arsa payı düzenlemesi, hukuki güvenliğin sağlanması ve mülkiyet hakkının korunması bakımından yaşamsal bir müessesedir. Uyuşmazlıkların en aza indirilmesi için ilk tescilde doğru belirleme yapılmalı, hatalı tesciller gecikmeden düzeltilmelidir. 6306 sayılı Kanun kapsamında karar alma oranlarının hafifletilmiş olduğu gözetildiğinde, temel haklardan olan mülkiyet hakkının özüne zarar verilmemesi için azınlık oya sahip maliklerin haklarını koruyacak düzenlemelerin yapılması, hukuk devleti ilkesine uygun olacaktır.