Köyden Mahalleye Dönüşen Yerlerde Yapılaşma ve Maddi Yükümlülükler, Kırsal mahalle, Kırsal yerleşik alan Büyükşehir Belediyesi Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği
KÖYDEN KIRSAL MAHALLEYE GEÇMENİN HUKUKİ SONUÇLARI İLE
KIRSAL MAHALLE ve KIRSAL YERLEŞİK ALAN HUKUKU
Kamu idarelerinin en küçüğü ve mahalli idarelerin en
eskisi olan köy, muhtarlığının gerek tüzel kişiliği gerek bütçesi gerekse
yetkileri açısından mahalleden çok farklı ve özerk bir idari yapıya sahiptir.
6360 sayılı Kanunun 30 Mart 2014 tarihinde yürürlüğe
girmesinden evvel 16 adet büyükşehir belediyesi vardı. 6360 sayılı Kanun ile birlikte
Büyükşehirlerin sınırları il mülki sınırlarına kadar genişledi ve 14 il daha
Büyükşehir statüsüne getirildi. Fakat bununla birlikte büyükşehir belediyesi
sınırları içindeki binlerce köy mahalleye dönüştürüldü ve yönetim biçiminin bu
şekilde değiştirilmesiyle kırsallık da ortadan kalktı.
On altı binden fazla
köyü ve binden fazla beldeyi etkileyen bu düzenleme yürürlüğe girmeden
önce Büyükşehir belediye sınırları içerisinde belediye ve mücavir alan
dışındaki yerlerde il özel idareleri yetkiliydi. Büyükşehir belediyelerinin sınırları içerisindeki
köy tüzel kişiliklerinin kaldırılması ve il özel idarelerinin kapatılması ile
köy tüzel kişiliğine ait orta malları ile meralarının mülkiyeti bağlandıkları
belediyeye geçti ve kırsal yönetim biçimleri yerini kentsel yönetime bıraktı.
Mahalleye dönüşen ve kırsal yönetim biçimi ilga olan ve
idari açıdan belediyeymiş gibi görünse de kırsal hayatın devam ettiği köylerin
kendi gerçekliklerine uygun olarak yönetilebilmeleri amacıyla büyükşehir
belediyelerine kırsal mahalle ve kırsal yerleşik alanları belirlemeleri için
karar alma yetkisi verildi.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/ğ maddesinde Büyükşehir
belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu
5.000’in altında kalan yerlerin, kırsal yerleşim özelliğinin devam edip
etmediğine büyükşehir belediye meclisince karar verileceği düzenlendi. Bu
hükümde köyden hiç bahsetmeksizin, “Mahalleye dönüşen ve nüfusu 5000’in altında
kalan yerler” İfadesi kullanıldı. Bu hükme göre bazı köyler ve beldeler
kapatılırken, bazı yerde ilçeler de ya kapatıldı ya da iki belediyeye bölündü.
Bu yazıda köyden mahalleye dönüştürülen yerlere getirilen
maddi muafiyet ve indirimler ile yapı ruhsatı bakımından getirilen muafiyetleri
inceleyeceğiz.
BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE YÖNETİMİNİN KÖYDEN MAHALLEYE
DÖNÜŞTÜRÜLEN YERLEŞME ALANLARI ÜZERİNE ETKİLERİ
Kırsal yönetim biçiminden belediye yönetimine geçmenin
günlük hayata etki eden sonuçları bulunmaktadır. Kırsal sınırının dışına
çıkıldığında hayvan besleme ya da benzer birçok şey yapılamaz hale gelir.
Hıfzısıhha Kanununa göre belediye sınırları içinde tavuk beslemek dahi sorun
olur. Ancak kırsal mahalleye geçildiğinde belediye sınırlarında yasak olan
şeyler teşvik edilmeye başlanır. Tarım ve hayvancılık yapanlara
destekler/yardımlar verilir.
Bu nedenlerle köyden mahalleye dönüştürülen ancak kırsal
özellikleri devam eden yerlerle alakalı olarak; mahalleden kırsal mahalleye ya
da kırsal yerleşik alana dönüştürme konusunda düzenlemeler yapılmış ve bu
konuda büyükşehir belediye meclisleri yetkilendirilmiştir.
MAHALLEYE DÖNÜŞTÜRÜLEN KÖYLERDEKİ YAPI VE İŞLETMELER İÇİN
AF NİTELİĞİNDE BİR HÜKÜM
Büyükşehirlerde yer alan köyleri mahalleye dönüştüren
6360 sayılı Kanunun Geçici 1/14. maddesinde: Bu
Kanunla mahalleye dönüşen köylerde; Bu Kanunun yayımlandığı tarih itibarıyla
25/4/2006 tarihli ve 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanununa göre oluşturulan
Ulusal Adres Bilgi Sistemine kayıtlı veya Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı
tarafından uydu fotoğraflarıyla tespit edilen:
⁃
Entegre tesis niteliğinde
olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapılardaki işletmeler ile bu yerlerde
oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, fırın, kahve,
lokanta, pansiyon, tanıtım ve teşhir büfeleri, yerleşim yeri halkı tarafından
kurulan ve işletilen kooperatifler işletme ruhsatı almış sayılır.
⁃
Bu işletmelerin bulunduğu
binalar ile konutlardan, bu Kanunun yayımlandığı tarihe kadar bitirilmiş
olanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediye ya da üniversiteler
tarafından fen ve sanat kuralları ile ilgili mevzuat hükümlerine uygun
yapıldığı tespit edilenler ruhsatlandırılmış sayılır. Ayrıca bu yapılar
elektrik, su ve bunun gibi kamu hizmetlerinden yararlandırılır. Ancak; bu
fıkranın öngördüğü uygulamaların özel kanun hükümlerine aykırı olması
durumunda, özel kanun hükümleri geçerlidir.
Danıştay 14. Dairesi de bu düzenlemeyi benzer nitelikte
değerlendirmiş, 27.4.2016 tarih ve K:2016/3409 sayılı kararında; Bu durumda; dava konusu zeytinyağı imalathanesinin
2981/3290 sayılı Kanun uyarınca imar affından yararlandığının göz önünde
bulundurulması ve yatakhane binasına ilişkin ise bina tespit ve değerlendirme
raporu doğrultusunda, 6360 sayılı Kanunun Geçici 1. maddesinin 14. bendi
kapsamında ruhsatlandırılmış sayılıp sayılmayacağının araştırılması suretiyle,
dava konusu işlem hakkında yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir…” şeklinde
hüküm kurmuştur.
Burada dikkat çeken bir
hususu da belirtmek gerekmektedir. Düzenlemede kanunun yürürlüğe girmesinden
itibaren belirli bir süre içerisinde ruhsatlandırılmış sayılma başvurusunun
yapılması yönünde bir süre sınırlaması konulmamış olup ilgili yapı sahipleri
kanundaki şartları taşımaları halinde her zaman idareye başvurabileceklerdir.
Başvuranların yapıları fen, sanat ile ilgili mevzuat hükümlerine uygun
yapıldıkları tespit edilirse ruhsatlı sayılacaktır. Bu nedenle herhangi bir
mühendislik hizmeti almadan inşa edilen yapıların ruhsatlı sayılmayacağını
söyleyebiliriz.
ARAZİ KULLANIMI VE YAPILAŞMA BAKIMINDAN SONUÇLAR.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/ğ maddesine göre:
Büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması
nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerin, kırsal
yerleşim özelliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisince karar
verilir.
Büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar
alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlardaki
uygulamalar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesindeki hükümlere göre
yürütülür. Madde 27 ve 8/ğ’ye göre Büyükşehir Belediye sınırları içinde köyden
mahalleye dönüştürülen yerlerde:
⁃
Konut, entegre tesis
niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı
yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber,
köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı
tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar
için yapı ruhsatı aranmaz.
⁃
Kırsal yerleşik alanı ve
civarı sınırlarının tespitinde ve bu alanlarda ruhsata tabi olmadan
yapılabilecek yapılara ilişkin ilgili kurum veya kuruluşlarca yapılan etüt,
proje, proje uygunluk görüşü için resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve
herhangi bir ad altında bedel alınmaz.
⁃
27. maddede belirtilen
projeler, ilçe belediyesince onaylanır ve muhtarlığa bildirilir.
⁃
Kamuya ait bir yaya veya
taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez, parsel oluşturulamaz.
İmar Kanunu Madde 27 aynı zamanda Plansız Alanlar İmar
Yönetmeliği’nin dayanağıdır. Mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan
yerlerden, kırsal yerleşim özelliğinin devam ettiğine büyükşehir belediye
meclisince karar verilmesi üzerine İmar Kanunu Madde 27’nin uygulanacağı
yerlerde inşa faaliyetler Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre yürütülür.
Ancak Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre Çevre düzeni planı varsa
öncelikle çevre düzeni planında yer alan hükümler uygulanır. Çevre düzeni planı
yoksa Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanacaktır.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği madde 6’ya göre : “Arazi kullanımı ve yapılaşmada mekânsal strateji
planları, çevre düzeni planları ve imar planlarındaki kararlara uymak
zorunluluğu vardır.” Madde metninden de görüleceği üzere çevre düzeni planı
varsa uygulanması zaruridir. Çevre düzeni planında hukuka aykırılık olduğunu
düşünenlerin planın iptali için dava açmaları gerekmektedir. Plan yürürlükte
olduğu sürece aksi bir uygulama mümkün olmayacaktır.
5216 sayılı Kanunun Geçici 1. Maddesinde Büyükşehir
Belediyesine geçmenin ardından en geç 2 yıl içinde 1/25.000 ölçekli nazım imar
planı yapma zorunluluğu getirilmişti. Bir Büyükşehrin nazım imar planı
onaylanmış olsa da nazım plandan sonra kırsal yerleşme alanlarında yapı
karakterleri, kat adedi, yapının alanı/emsali gibi yapılaşma şartları içeren
ayrıca bir meclis kararı alınmamışsa ya da kırsal alanda yapılaşma yönergeleri
oluşturulmamışsa İmar Kanunu 27. Maddeye göre işlem yapılacaktır.
Büyükşehir Belediye meclisi tarafından onaylanmış 1/5000 ila 1/25000 arasında
herhangi bir ölçekte nazım planı olması 27. maddenin uygulanmasına engel
değildir.
Bu da aslında kırsal yerleşme alanlarında çevre düzeni
planının ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin uygulanacağı anlamına
gelmektedir. Büyükşehir Belediyesi olmayan bir ilde nazım imar planı
bulunuyorsa bir belediyenin Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğini uygulaması
mümkün değildir.
Eğer Büyükşehir belediye meclisi kırsal alanlarda
yapılaşmanın nasıl gerçekleşeceği ile ilgili kararını almışsa; Plansız Alanlar
İmar Yönetmeliğini uygulamadan önce o meclis kararına uyulması gerekir.
Kanundan gelen yetkiye göre Büyükşehir belediye meclisi kırsal alanlarda
yapılaşmaya dair bir karar almışsa artık Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin
önüne geçer. Büyükşehir belediye meclisine kırsal alanlarda yapılaşma ile
ilgili karar alma yetkisi 3194 sayılı İmar Kanunu madde 8/ğ ve 27 ile 5216
sayılı kanunun 7. Maddesinden gelir.
Yukarıda da belirttiğimiz gibi büyükşehir belediye
meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar
bu alanlardaki uygulamalar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesindeki
hükümlere göre yürütülür.
Bu alanlarda uygulanacak Çevre Düzeni Planlarının
niteliğini hakkında bilgi edinmek için 3194 sayılı İmar Kanunu Madde 5 ile Mekânsal
Planlar Yapım Yönetmeliği Madde 6’daki çevre düzeni planı tanımlarına
bakılabilir.
Büyükşehirlerde proje onayları ilçe belediyesince
yapılır. Valilik onayı yerine Büyükşehir belediyelerinde yetki ilçe
belediyelerindedir. Yani Madde 27’de aranan fen ve sağlık koşullarına uygunluk
belgesi valiliklerden değil ilçe belediyesinden alınıp muhtarlığa
bildirildiğinde izinli yapı statüsü kazanılır.
MADDİ YÜKÜMLÜLÜKLER BAKIMINDAN SONUÇLARI
5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu madde Ek-3’e
göre: Köy veya belde belediyesi iken mahalleye dönüştürülen ve büyükşehir
belediyesi sınırları içinde bulunup sosyo-ekonomik durumu, şehir merkezine
uzaklığı, belediye hizmetlerine erişebilirliği, mevcut yapılaşma durumu ve
benzeri hususlar dikkate alınarak ilgili ilçe belediye meclisinin kararı ve
teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisinin en geç doksan gün içinde alacağı
karar ile kırsal yerleşim özelliği taşıdığı tespit edilen mahalleler, kırsal mahalle
kabul edilir.
2021’e kadar 6360 sayılı Kanun’un içerisinde sadece su
parası ve emlak vergisiyle ilgili bazı muafiyet hükümleri var iken, bu
muafiyetlere ilişkin hükümler birkaç kez uzatılarak uygulandı. 2021 yılında
5216 sayılı Kanuna Ek-3. Madde eklendi. Bu maddeye göre kırsal mahalle ve
kırsal yerleşik alan olarak tespit edilen yerlerdeki muafiyet ve indirimler
aşağıdaki gibi düzenlendi:
⁃
Kırsal yerdeki bazı
işyerleri zirai depolar ve meskenler emlak vergisinden muaftır.
⁃
Bazı unsurlara emlak
vergisi %50 indirimli uygulanır (ticaret, sanayi ve turistik taşınmazlarda)
⁃
Kırsal yerlerde bina
inşaat harcı ile imarla ilgili diğer harçlar alınmaz.
⁃
Belediye giderleri
kanununa göre harçlara katılma % 50 indirimli uygulanır.
⁃
Kullanma suları için
alınacak ücret en ucuzun % 25 ve %50 si oranında alınır..
⁃
Bilanço esasına göre
defter tutan işyerleri bu indirim ve muafiyetlerden yararlanamaz.
⁃
Orman Kanunu’nun 17.
Maddesine göre çeşitli muafiyetlerden faydalanan yerleşim yerlerinde orman
köylerinde orman kanunundan kaynaklanan muafiyetlerde uygulanır. Orman
emvalinden alınan paylar, işçilerin öncelikli olarak köylerden seçilmesi gibi
uygulanmaya devam eder.
KIRSAL MAHALLE ve KIRSAL YERLEŞİK ALAN TESPİTİ
Büyükşehir belediyesi içerisinde köy veya belde
belediyesi iken mahalleye dönüştürülmüş bir yerin kırsal mahalle olarak
tespit edilebilmesi için;
a) Kırsal yerleşim özelliğinin devam edip etmemesi,
b) Şehir merkezine olan uzaklık ve ulaştırma durumu,
c) Belediyelerin yol, su, atık su, katı atık, toplu taşıma
gibi hizmetlerinden en az birine erişebilme imkânına tam kapasitede ulaşabilip
ulaşamaması,
ç) Mevcut yapılaşma durumunun kırsal niteliğinin devam
edip etmemesi,
d) İmar mevzuatı uyarınca yerleşik ve gelişme alanları
içinde olup olmaması,
e) Sosyo-ekonomik olarak; kırsal nüfus oranının yüksek
olması, yüzölçümünün önemli bir kısmını tarım, orman, mera, yaylak ve kışlak
arazilerinin oluşturması, tarımsal üretimin, hayvancılık ve orman
faaliyetlerinin başlıca geçim kaynağı olarak tespit edilmiş olup olmaması,
hususlarından bir veya daha fazlası ile benzeri hususlar dikkate alınır.
Kırsal yerleşik alan tespiti:
Uygulamanın mahalle düzeyinde yapılması esastır. Bununla
birlikte mahalle bütünlüğü içinde kırsal mahalle tespiti için yukarıda
belirtilen şartları taşımaması nedeniyle kırsal mahalle olarak tespit
edilemeyen mahallelerdeki on bin metrekareden büyük alanlar, yukarıda
belirtilen ilkelerde ve şartlarda kırsal yerleşik alan olarak belirlenebilir.
Kırsal yerleşik alanlar, bir mahallenin veya birden fazla
mahallenin bir kısmını içeren yerlerinde tespit edilebilir.
Bir mahallede kısmen şehir hayatını yansıtan lüks
villalar ile kısmen de köy hayatını hatırlatan kerpiç evlerin bir arada
bulunması gibi bir durum söz konusuysa kısmi olarak kırsal mahalle tescili
yapılabilir. İdari mahalle sınırının tamamının kırsal mahalle ilan edilme
zorunluluğu yoktur. 10.000 metrekarenin altında kalmamak şartıyla, ne kadarı
kırsal özellikleri kapsıyorsa o kısım da kırsal olarak belirlenebilir. Ama o
zaman artık bunun adı kırsal mahalle olmaktan çıkacak “kırsal yerleşik alan”
olacaktır.
Kanun kırsal alanların tespitini buyurduğundan kırsal
alanda ilgili çalışma yapılmaması durumunda ilçe belediyesine müracaat edilerek
kırsal alan tespiti yapılması istenebilir. Talep reddedilirse idare
mahkemesinde iptal davası açılarak sonuç alınabilir.
(Ayşe Ünal Hanım’a katkılarından dolayı teşekkürler.)
(https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezDetay.jsp?id=qV2DYBHqgVMUAjtE3XznEA&no=ed5sIt8Y9OLclBWkFswzbg)