Taşınmazı Sattırmadan Ortaklıktan Çıkarma Davası (Yargı Kararlarıyla)

Taşınmazı Sattırmadan Ortaklıktan Çıkarma Davası (Yargı Kararlarıyla)

Hisseli taşınmazlarda birlikte mülkiyet her zaman uyumlu bir ortaklık anlamına gelmez. Bazı durumlarda bir paydaşın tutumu, diğerleri için bu ortaklığı sürdürülemez hâle getirir. İşte böyle anlarda, taşınmazı satmadan da çözüm üretmek mümkündür. Medeni Kanun, belirli şartlar altında paydaşın mülkiyetten çıkarılmasına imkân tanımaktadır.

Medeni Kanunumuzun 696. maddesi taşınmazın tamamı satılmadan hissedarlıktan çıkartma konusunu düzenlemiştir. Buna göre:

• Hissedardıktan çıkartılmak istenen paylaşın; kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğnemesi,
• Bu yüzden diğer hissedarlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmesi halinde
• Dava açıp mahkemeden karar almak suretiyle satış yapılmadan hissedar paydaşlıktan çıkarılabilir.
• Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.
• Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.
• Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.
• Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.

Dava yoluyla hissedarlıktan çıkarma yolu paylı mülkiyet için geçerlidir. El birliği mülkiyeti de bulunan taşınmazlarda bu hüküm uygulanmaz.

Medeni Kanunumuzun 697. maddesi bir Paydaş’ın satış yapılmadan hissedarlıktan çıkarılmasına ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla pay üzerinde intifa veya diğer bir ayni ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri hakkında da uygulanabileceğini düzenlemiştir. Ancak devri mümkün olmayan haklar sahibine bir tazminat verilmesi karşılığında sona erer.

PAYDAŞLIKTAN ÇIKARMA

Dava Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Hakim, çıkarma istemini haklı görürse öncelikle çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir. 

Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.

Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.

İLGİLİ YARGI KARARLARI

Çoğunluk şartı:

• Paydaşlıkdan çıkarma davasını açabilmek için taşınmazın yarısına sahip olmak yetmez, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir.(YARGITAY 20. HUKUK DAİRESİ 2017/6425 E. 2018/3554 K.)

Vergi ve gider ödememek yeterli değil:

• Ortak gider ve vergi borçlarının ödenmemesi paylaştıktan çıkartmak için gereken “yükümlülüklerini ağır suretle ihlali” ve “müşterek mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirme” niteliğinde sayılmaz.(YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ 2010/12449E. 2011/1410K.)

Bekletici mesele:

• Paydaşlıktan çıkarma davası açılmışsa, ortaklık durumunu değiştireceğinden ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılmalıdır.(YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ 2013/3752 E. 2013/6325 K.)

İnşaat sözleşmesine yanaşmamak yeterli değil:

• Diğer paydaşlarla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaya yanaşmaması yasanın anladığı anlamda hissedarlara karşı yükümlülüklerini ağır surette ihlal ettiği anlamına gelmez.(YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ 1998/10763E. 1998/10762K.)

Elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz:

• Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda elbirliği hali devam ettiği sürece paydaşlardan birinin paydaşlıktan çıkartılması mümkün değildir. (YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ 2009/6241E. 2009/9713 K.)

Sonuç:

Her ortaklık huzur getirmez. Paydaşlardan biri ortak yaşamı zorlaştırıyorsa, mülkiyetin devamı da anlamını yitirir. Taşınmazın satılmasına gerek kalmadan, yalnızca sorun çıkaran paydaş sistemden çıkarılabilir. Ancak bunun yolu, hukukun çizdiği sınırlar içinde ve mahkeme kararıyla mümkündür.

”Çatı Katları Artık Resmen Konut: İstanbul’da Yeni Dönem” makalemize buradan ulaşabilirsiniz.