Kural olarak, ruhsatlı bir yapıda sonradan yapılan ilave ve değişiklikler hakkında yıkım ve para cezası kararı alınabilmesi için, bu değişiklikleri “Esaslı Tadilat” niteliğinde olması gerekmektedir. Basit tadilat kapsamında kalan ilave ve değişiklikler ruhsata tabi olmadığı için, bu nitelikteki ilave ve değişiklikler için yıkım ve para cezası kararı alınamaz.
3194
sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerinin konusunu, ruhsatsız veya ruhsat
ve eklerine aykırı olan “YAPI” oluşturmaktadır. Bu
nedenle, yapı niteliğinde olmayan imalatlar hakkında bu maddeler uyarınca yıkım
ve para cezası verilemez.
Türk Ceza Kanunu’nun 184.
maddesinde düzenlenen “imar kirliliğine neden olma” suçunun konusunu ise “BİNA”
oluşturmaktadır.
Bu yazımızda, imar hukuku
açısından ruhsata tabi olan kavramı ile “esaslı tadilat – basit tadilat” ayrımı
ele alınacaktır. Ayrıca, yargı
kararlarından örnekler verilerek konu somutlaştırılacaktır.
I. RUHSATA TABİ YAPILAR
3194 sayılı Kanunun “Tanımlar”
başlıklı 5. maddesinde Yapı; “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve
hususi yer altı ve yer üstü inşaatı ile bunların ilave değişiklik ve
tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler” olarak tanımlanmıştır.
Bina ise; “kendi başına
kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların
oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan,
hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar” olarak
tanımlanmıştır.
Görüldüğü
üzere yapı kavramının çok geniş bir uygulama alanı mevcuttur. Yapının en önemli
ve en sık görülen şeklini binalar oluştursa da bina yapıya göre daha dar bir
tanıma sahiptir. Her binanın yapı niteliğinde olduğunu, fakat her yapının bina
niteliğinde olmadığını belirtmek gerekir. Örneğin, istinat duvarı, iskele,
temel betonu gibi imalatlar birer yapıdır, ancak bina değildir.
Bir
imalatın yapı niteliğinde olup olmadığının belirlenmesindeki en belirleyici
unsur, taşınmazın durumunda değişiklik meydana getiren ve insan tarafından
yapılan “inşai” bir faaliyetin olup olmadığıdır.
Danıştay
ve İstinaf kararlarında ruhsata tabi yapı olarak kabul edilen imalatlara şu
örnekler verilebilir;
–
Temel betonu[1]
–
İstinat duvarı[2]
–
Bahçe duvarı[3] (Bahçe duvarı yapımı ruhsata atbiyken,
tamiri basit tadilat kapsamında kaldığı için ruhsata tabi değildir)
–
Havuz[4]
–
Beton veya ahşap iskele[5]
–
Çelik/betonarme merdiven[6],
–
Çelik/betonarme köprü[7]
–
Baz istasyonu kulesi ve güç ünitesi[8]
–
ATM cihazları[9]
–
Konteyner[10]
–
Saç malzeme ile oluşturulan trafo amaçlı kapalı
alan ve tel örgü ile oluşturulan depo amaçlı kapalı alan[11]
–
LPG dolum tesisi – kanopi (markiz), LPG yeraltı
dolum tankı ve üzeri tellerle çevrili alan, yıkama ünitesi ve oto yıkama tesisi[12]
–
RES (rüzgar enerjisi sistemi) ve GES (güneş
enerjisi sistemi)[13]
–
Kır düğünü pisti[14]
–
Amfi tiyatro[15]
–
Halı saha ve çarpışan araba pisti[16]
–
Halı sahaya dikilen çelik profil niteliğindeki
aydınlatma direği[17]
–
Futbol stadına yapılan seyir tribünü[18]
–
Beton dökülmek suretiyle yapılan kaldırım[19]
–
Foseptik çukuru[20]
Danıştay
ve İstinaf kararlarında ruhsata tabi yapı olarak kabul edilmeyen imalatlara ise
şu örnekler verilebilir:
–
Arazinin etrafını çevrelemek amacıyla yapılan
beton direkler ve tel çit[21],
–
Kapalı alan oluşturmayacak şekilde güneş ve
yağmurdan korunma amacına yönelik olarak ve taşıyıcı unsuru etkilemeyecek
nitelikte yapılmış olan sundurma/pergola[22],
–
Bahçe kısmında su basman seviyesinde zemine
fayans döşemesi şeklinde yapılan ve üzerinde herhangi bir kapalı yapı
bulunmayan teras imalatı[23],
–
İmar Kanunu kapsamında yapı niteliğini haiz
olmayan elektronik haberleşme cihazı[24].
II.
ESASLI TADİLAT – BASİT TADİLAT AYRIMI
Kural olarak, ruhsatlı bir
yapıda sonradan yapılan ilave ve değişiklikler hakkında yıkım ve para cezası
kararı alınabilmesi için, bu değişiklikleri “Esaslı Tadilat” niteliğinde olması
gerekmektedir. Basit tadilat kapsamında kalan ilave ve değişiklikler ruhsata
tabi olmadığı için, bu nitelikteki ilave ve değişiklikler için yıkım ve para
cezası kararı alınamaz.
1. ESASLI TADİLAT
03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazatede
yayımlanan Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde, hangi
değişikliklerin esaslı tadilat kapsamında olduğu sayılmıştır. Buna göre;
·
Yapılarda
taşıyıcı unsuru etkileyen,
·
Yapı
inşaat alanını,
·
Emsale
konu alanını,
·
Taban
alanını,
·
Bağımsız
bölüm sayısını,
·
Ortak
alanların alanını,
·
Bağımsız
bölümlerin alanını,
·
Kullanım
amacını,
·
Ruhsat
eki projelerini değiştiren işlemler
Esaslı tadilat olarak sayılmış ve esaslı tadilatın ruhsata tabi olduğu düzenlenmiştir.
Yönetmeliğin 58. maddesinin 1.
fıkrasında ise; “Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat
hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve
diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave
esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.” hükmüne
yer verilmiştir.
2. BASİT TADİLAT
Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde,
hangi değişikliklerin basit tamir ve tadilat kapsamında olduğu sayılmıştır.
Buna göre;
·
Yapılarda
esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış
cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış
sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik
ve sıhhî tesisat tamirleri ile
·
Bahçe
duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması
gibi her türlü tamir ve tadil işlemleri
Basit tamir ve tadilat olarak sayılmıştır.
Yönetmeliğin 59. maddesinin 1. fıkrasında ise;
·
Basit
tamir ve tadillerin,
·
Balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır
cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin
yapımı ile
·
Bölme duvar, bahçe duvarı, duvar
kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere
değişiminin
Ruhsata tabi olmadığı
düzenlenmiştir.
Danıştay ve İstinaf kararlarında
ruhsata tabi esaslı tadilatlara şu örnekler verilebilir;
–
Genelde kafe ve restoranların ön kısmına çelik
konstrüksiyondan yapılan ve sundurma tanımına girmeyen, üst örtüsü ve kenar
camları açılır kapanır nitelikteki ilaveler,[25]
–
3. derece arkeolojik sit alanı içerisinde
bulunan korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescilli yapının
çatısına izinsiz ve ruhsatsız olarak yapılan alüminyum doğrama pergolanın, (Söz
konusu pergolanın, Bodrum Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı Plan Hükümlerine göre
ruhsata tabi olması, eski eser niteliğindeki yapıya 2863 sayılı Kanuna göre
koruma bölge kurulundan izin alınmadan inşaî ve fizikî müdahalede
bulunulmasının yasak olması, ayrıca pergolanın tescilli yapının cephe
görünümünü ve çatı eğimini değiştirmesi nedeniyle basit tamir ve tadil
kapsamında sayılamayacağı kabul edilmiştir.)[26]
–
Zemine beton dökülmek ve etrafı kapatılmak
suretiyle yapılan “etrafı kapalı çardak” niteliğindeki imalat, (etrafı açık,
gölgelik amaçlı, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış pergola niteliğinde
olmadığı, ruhsat gerektiren yapı niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.)[27]
–
Bağımsız bölümün ön cephe ve arka cephesinde
bulunan zemin terasların ve giriş sahanlığının kapatılması (kış bahçesi
yapılması) pergola niteliğinde olmadığından ruhsata tabi kabul edilmiştir.[28]
–
Bodrum katta salon teras altının kazılarak
bodrum katın açığa çıkartılması, salon terasının kapatılması, çatının saçak
uçlarından yükseltilerek ilave kullanım alanı elde edilmesi[29]</spa