SİT ALANLARINDAKİ
YAPI KAYIT BELGELERİ HAKKINDA DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ KURULU KARARININ
İNCELEMESİ

 

2018 yılında İmar Barışı adıyla
bilinen kanuni düzenleme pek çok yönden tartışma yarattı. Düzenlemenin kanun
yapma tekniğine aykırı yönleri sebebiyle hukuk tekniği açısından pek çok sorun
ortaya çıkaracağı en baştan belliydi. Düzenlemenin çevre, şehircilik ve
sağlıklı yapılaşma yönlerinden taşıdığı riskler bir yana en temel Anayasal
ilkeler bakımından bile tuhaf sonuçlar doğurduğunu daha önce birkaç yazıda ele
almıştık. (link)

 

Danıştay İdari Dava Daireleri
Kurulu’nun 2023’ün başında vermiş olduğu bir kararla imar barışından
kaynaklanan hukuk girdabında yeni bir aşamaya geçmiş bulunuyoruz. Bu kararın
verilmesine neden olan şey İzmir Bölge İdare Mahkemesi ile Ankara Bölge İdare Mahkemesinin
sit alanlarında yer yapılar için imar barışı kapsamında verilen yapı kayıt
belgeleri hakkında vermiş oldukları farklı kararlardır. Aşağıda imar barışının
genel bir değerlendirmesini yaptıktan sonra İDDK’nın kararına sebep olan bu
farklı yargı kararlarını ele alacak, ardından İDDK’nın vermiş olduğu kararı ana
hatlarıyla aktaracak ve karar sonrası yaşanabilecek muhtemel gelişmelere dair
bazı tespitlerde bulunacağız.

 

 

GENEL DEĞERLENDİRME

 

İmar Kanununa eklenen Geçici 16.
maddenin gerekçesinde İmar Barışının amacı,
Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya
imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine
finans sağlanarak dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması olarak
belirtilmiştir. Yapı Kayıt Belgesinden elde edilecek gelirin genel bütçeye
gelir kaydedilmesi, bu gelirin de şehirlerin yeniden inşası ve imarında
kullandırılması amaçlanmıştı.

 

Peki İmar Barışı kentsel dönüşümü
kolaylaştırdı mı? Cevap çok net bir “Hayır”dır. Hatta tam tersine kentsel
dönüşümü zorlaştırdığını söyleyebiliriz. İmar barışının ve kentsel dönüşümün
bir arada olması mümkün değildir. Düzenleme sonrasında da gördük ki imar
barışıyla kaçak yapısı legal hale getirilenler ekseriyetle kentsel dönüşüme
girmeye sıcak bakmıyorlar. İlk düğmenin yanlış iliklendiği buradan anlaşılıyor.

 

Geçici 16. madde Yapı Kayıt
Belgesini iki bölümde düzenlemektedir. İlk olarak yapı kayıt belgesi ile ilgili
hükümler düzenleniyor, ikinci kısımda ise yapı kayıt belgesi bulunan yerlerin
satışına ilişkin hükümler yer alıyor. Maddede yapı kayıt belgesi alınacak
alanlarla ilgili pek bir sınırlama getirilmemişti. Satılmayacak alanlarla
ilgili olarak da detay verilmemişti. Şuan için dahi belediye mülkiyetindeki
parsellerin nasıl satılacağına dair herhangi bir hukuki düzenleme bulunmuyor.
Dolayısıyla da farklı uygulamalar ortaya çıkıyor. Nitekim bazı yerlerde
belediye mülkiyetindeki parseller izdüşüm hesabıyla satılırken, bazıları çekme
mesafeleri uygulanıyor.

 

İmar Kanunu Geçici 16. maddede özel
mevzuatı bulunan Boğaziçi ile Gelibolu Tarihi Alanı Yapı Kayıt Belgesi
alamayacak yerler arasında sayılsa da bunların dışındaki özel nitelikli
alanların hiçbiri istisna olarak zikredilmemişti. Ancak anılan iki alan haricinde
herhangibir istisna yer almamasına rağmen, tarım alanları, orman alanları,
meralar, sit alanlarında alınan Yapı Kayıt Belgelerinin durumuyla ilgili bir
tereddüt yaşandı. Gerek idareler gerekse yargı yerleri yavaş yavaş bu konu
yorumlamaya başladı. Ormanda, merada, kıyıda bulunan yapılar hakkında
düzenlenen Yapı Kayıt Belgeleri için dahi birçok tartışma yaşandığını, farklı
kararlar verildiğini gördük.

 

Bütün bu tereddütler, tartışmalar,
farklı uygulama ve kararlar geçici 16. Maddenin hazırlanışında kapsamlı ve
derin bir tartışmanın yürütülmediğini göstermektedir. Eğer en başından güzelce
tartışılıp, boşluk ve yoruma açık noktaları minimuma indirilseydi, ihtilaflar
asgari düzeyde tutulabilirdi. En kritik ve temel noktalar açıklığa
kavuşturulmadan bir yasal düzenleme yoluna gidildiğinden herkesin farklı bir
yorum geliştirmesi kaçınılmazdı. Esasında meselenin çözümü gayet basitti.
Düzenlemenin istisnası olarak “özel kanunlara tabi yerler” ibaresi kanun
metninde yer almış olsaydı. Şuan karşı karşıya olduğumuz karmaşa hiç
yaşanmayacaktı. Şu an için binlerce idari görevli, avukat ve yargıç enerjisini
bu yanlış düzenlemenin yarattığı kaostan kurtulmaya sarf etmekte. Adeta bir hiç
uğruna kendi kendimizle kavga ediyoruz. Düzenlemenin üzerinden yıllar geçmiş
olmasına rağmen belli bazı alanlarda yapı kayıt belgesi olur mu olmaz mı
tartışması yürütüyor. Hali hazırda alınmış yapı kayıt belgelerinin akıbetinin
ne olacağını kestirmeye çalışıyoruz.

 

geçirilseydi bu noktaya gelmezdi.
Şuan enerjimizi kendimize harcıyoruz, kendimizle kavga ediyoruz; düzenlemenin
üzerinden yıllar geçti hala kıyıda, merada, sit alanında yapı kayıt belgesi
olur mu diye tartışıyoruz.

 

Mevcut tartışmalarla ilgili asıl
sıkıntı “Geçici 16. Maddede sayılan alanlar dışındaki özel nitelikli alanlarda
yapı kayıt belgesi geçerli olmaz.” 
Cümlesini rahatlıkla kuramıyor olmamız. Bunun yanında Geçici 16. Maddede
sayılan alanlar dışındaki özel nitelikli alanlarda yapı kayıt belgesinin
geçerli olduğunu söyleyen veya buna kapı aralayan bazı veriler mevcut:

 

Anayasa Mahkemesi’nin 04.12.2019
tarih ve E:2019/109, K:2019/91 sayılı kararında; 2863 sayılı Kanun kapsamında korunması gerekli taşınmaz
kültür varlığı olarak tescil edilmiş bir yapı için alınan yapı kayıt belgesinin
dava konusu yapının kullanımına imkân sağladığı ifade edilmiştir.

 

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün
“3194 Sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. Maddesi (İmar Barışı) Uyarınca
Yapılacak Olan İşlemler” Konulu 06.07.2018 tarih ve 2018/8 sayılı Genelgesinin
9. sayfasında; özel kanunlara (6306 sayılı
Kanun, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Toprak Koruma Kanunu, Orman Kanunu, Doğal Sit,
Arkeolojik Sit, Kentsel Sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) tabi olan
alanlarda bulunan taşınmazlarla ilgili olarak Yapı Kayıt Belgesi alınmasının
mümkün olduğu belirtilmiştir.

 

Aynı şekilde, Çevre ve Şehircilik
Bakanlığında imar barışı işlemlerini yürütmekle görevli olan Alt Yapı ve
Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 11.10.2019 tarih ve E.238362
sayılı yazısında da; “Özel Kanunlar (Kıyı, Orman, Mera, Toprak
Koruma, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel Sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.)
kapsamında kalan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınabilir.” denilerek,
özel kanunlara tabi alanlarındaki yapılara yapı kayıt belgesi verilebileceği
belirtilmiştir.

 

Bakanlığın resmi internet sitesinde
sıkça sorulan sorular kısmında bulunan, “Özel Kanuna tabi alanlarda alınan Yapı
Kayıt Belgeleri geçerli midir?” sorusuna verilen cevap ise şu şekildedir:

 

“…Yapı Kayıt Belgesi alınan
yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun ile 2960 sayılı Kanun uyarınca
alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal
edilecek olup, belirtilen Kanunlar dışında herhangi başka bir Kanun (mesela 775
sayılı Kanun veya Mera Kanunu) uyarınca verilmiş yıkım kararı veya para cezası
var ise, Yapı Kayıt Belgesi bahse konu cezaların veya kararların iptalini
sağlamayacaktır. Yani, Özel Kanunlar (Orman Kanunu, Toprak Koruma ve Arazi
Kullanımı Kanunu, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını
Koruma Kanunu gibi) kapsamında kalan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak
Geçici 16 ncı madde hükmünden faydalanılması mümkün olmakla birlikte, Özel
Kanuna tabi alanlarda bulunan yapılar hakkında bu Özel Kanunlar veya 3194 ve
2960 sayılı Kanunlar dışındaki diğer Kanunlar uyarınca veya herhangi bir
Mahkemece verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise alınan Yapı Kayıt
Belgesi bu kararların uygulanmasına engel teşkil etmeyecektir.

…Özel Kanunlarda yıkım ve para
cezası verilmesi konusunda 3194 sayılı Kanun hükümlerine göre işlem yapılacağı
belirtiliyor ise, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar hakkında 3194 sayılı
Kanuna göre yıkım kararı ve para cezası verilmesi yönünde işlem
yapılamayacağından, ceza hükümleri bakımından 3194 sayılı Kanuna atıf yapan
Özel Kanun hükümlerine göre de Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar hakkında yıkım
kararı alınamayacak ve para cezası verilemeyecektir…”

Kanunun iki alan haricinde bir
istisnaya yer vermemesi ve idarenin özel kanunlarla korunan alanlardaki
yapılara yapı kayıt belgesi verileceği yönündeki açık iradesi sonucunda bazı
yerlerde yolda kalan yerlere dahi yapı kayıt belgesi verilip kat mülkiyetine
geçildi. Ama bazı yerlerde yapı kayıt belgesi bulunan yapılar yıkılmayıp, imar
para cezası iptal edildiyse de arsasının satışı yapılmadı veya kat mülkiyetine
geçişe izin verilmedi. Özel kanunlarla korunan alanlarda yıkım, para cezaları
iptal edilmekle beraber 2863 sayılı Kanuna muhalefetten ceza verildi.

Kurumlar ve mahkemeler genel
itibarıyla kültür ve tabiat varlıklarını, yasaya rağmen koruma iradesi
sergileyerek bu alanlarda yapı kayıt belgesinin geçerli olmayacağı yönünde
kararlar aldılar.

Nihayetinde imar barışı yürürlüğe
girdikten beş yıl sonra Kültür ve Turizm Bakanlığı Kültür Varlıklarını Koruma
Bölge Kurullarından izin alınmadan, III. derece arkeolojik sit alanında kalan
taşınmazlarda inşa edilen yapılara, 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi
uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgelerinin, anılan yapılar yönünden dikkate
alınıp alınamayacağı hususundaki farklı kararlar arasındaki aykırılığı gidermek
için  verilen Danıştay İdari Dava
Dairelerinin kararıyla birçok farklı uygulama giderileceğe benziyor. Ama bir o
kadar geç kalındığı da meydanda. Beş yıl sonra gelinen bu noktada düzenlemenin
sebep olduğu pek çok zarar hesaba katıldığında başladığımız yerden daha bile
geride olabiliriz.

Anlaşılan o ki; 2018’den sonra yapı
kayıt belgesi alıp yapı yapanların durumu ne ise korunan alanlardaki yapı kayıt
belgesi sahipleri aynı sonuçlarla karşılaşacak. Yapı kayıt belgesinin iptalinin
sonuçları hakkındaki makalemiz için. (link)

 

DANIŞTAY İDARİ DAVA
DAİRESİ KURULU KARARI (E: 2023/7 K: 2023/8 T: 07.03.2023) 

İzmir Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari
Dava Dairesi 24/11/2020 tarih ve E:2020/1260, K:2020/1528 sayılı kararında:

Kesin yapı yasağı bulunmayan, koruma
kurulundan izin alınmak suretiyle de olsa yapı yapılabilecek bir alanda (III.
derece arkeolojik sit) ruhsatlı bina üzerine, ruhsatsız yapılan ilave yaşama
alanı için yapı kayıt belgesinin geçerli sayılarak, işleme konu yapının
korunması gerekirken, yerin salt III. derece arkeolojik sit alanında
kaldığından bahisle, yapı kayıt belgeli imalatın, belediyesince yıkılması
yolunda alınan koruma bölge kurulu kararında hukuki isabet bulunmadığı
gerekçesiyle, istinafa konu kararın kaldırılmasına ve dava konusu işlemin
iptaline kesin olarak karar verilmiştir.

Ankara Bölge İdare Mahkemesi 6.
İdari Dava Dairesinin 25/09/2019 tarih ve E:2019/847, K:2019/1560 sayılı
kararının özeti:

3194 sayılı Kanun kapsamında
ruhsatsız veya ruhsat ve eki projelerine aykırı olarak imal edilen yapılara
geçici hukuki koruma sağlamak üzere verilen bir belge olduğu, 2863 sayılı Kanun
kapsamında kalan alanlarda imal edilen yapılara havi bir düzenleme olmadığı,
2863 sayılı Kanun’un tarihi ve kültürel mirasların korunmasına yönelik özel
düzenleme içerdiği, bu Kanun uyarınca, bu alanlar içerisinde izin alınmadan
yapılan inşai faaliyetler için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceğine karar
verilmiştir.

Danıştay İdari Dava Daireleri
Kurulunun değerlendirmesi:

Hem İmar Kanunu’nun 4. maddesi, hem
özel kanun olan 2863 sayılı Kanun’un amacı ile tarihi ve kültürel mirasın
korunması ve geleceğe aktarılmasının önemi, hem de imar barışına ilişkin
işlemlerin yürütülmesinde yetkili olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın görüş
yazıları birlikte değerlendirildiğinde, korunan yerler açısından, Kültür
Varlıkları Koruma Bölge Kurulun’dan izin alınmadan inşa edilen yapılar hakkında
yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği, düzenlenmiş olması halinde de bu
belgenin, ilgililere herhangi bir hak bahşetmeyeceği ve 2863 sayılı Kanun
uyarınca tesis edilen idari işlemleri hukuka aykırı hale getirmeyeceği sonucuna
ulaşılmıştır.

 

KARARLARIN VE
MEVZUATIN ANALİZİ          :

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu
korunan alanlardaki yapı kayıt belgelerinin geçerli olmayacağına hükmederken
temel gerekçe olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ” istisnalar başlıklı 4.
Maddesinde  ” 2634 sayılı Turizmi
Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, bu
Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi
Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile
diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun
özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.” Hükmüne dayanmaktadır.

İmar Kanununa eklenen Geçici 16.
madde bu istisnalar içerisinde sayılan alanlardan sadece 2960 sayılı Yasa ve
6546 sayılı Yasanın 2/1-e bendinde belirlenmiş tarihi alanlardaki yapılar
hakkında Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenemeyeceğini açıkça belirtmiş ve fakat
2863 sayılı Yasa ve 4. Maddedeki diğer özel yasalardan bahsedilmemiştir.

Yani aslında 4. Maddede sayılan
istisnalardan sadece bazılarına yer verilmesi bir istisna hükmü olan İmar
Kanunu 4. Maddeye Geçici 16. Madde ile istisna getirilmesi anlamına gelir. Bu
anlamda Geçici 16. Madde istisnanın istisnasıdır.

SONUÇ      :

Henüz beş yaşında olan bu son imar
barışı düzenlemesinin acelecilikten, özensizlikten, ve hatta iş bilmezlikten
kaynaklanan, sorun çözmekten çok yeni sorunlar yaratan yapısı, kuşkusuz
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun verdiği son birleştirme kararıyla bir
nebze daha düzeltilmiştir. Fakat yine de hem yapı sahiplerini hem de konunun
uzmanı hukukçuları meşgul edecek pek çok soru cevapsız bırakılmıştır.

Mesela ilgili kurumlar karara konu
bölgelerde tarama yapıp yapı kayıt belgelerinin iptali için dava açacaklar
mıdır?

Korunan alanlarda izin verilen
nitelikteki yapıları yapı kayıt belgesi koruyabilecek midir?

Sit alanındaki yapı kayıt belgesi
hakkındaki iptal davasını kazanıp hüküm kesinleşmişse yargılamanın yenilenmesi
söz konusu olacak mıdır? Ya da kazanılmış hak mı sayılacaktır?

Bu soruların kolay cevaplanamaması
yasanın herkesçe eşit uygulanmadığı kaygısına yol açacaktır. Herkes için eşit
olmayan yasanın adil olduğu da söylenemeyeceği için bu kaygı yersiz değildir.
Üstelik bu kaygıdan daha da korkutucu olan devletin vatandaşa verdiği sözlerden
cayarak bütün sorumluluğu vatandaşın omuzlarına yüklemesidir. 

Var olan düzenlemeyi yorumlara
boğarak mantığa bürümeye çalışmak o an için bir nebze işe yarar gibi görünse de
aslında nereden kaynaklandığını hiç kavrayamadığından uzun vadede sorunu asla
çözemez. Aslında yeni bir imar düzenlemesi yapılırken atılması gereken ilk adım
daha önceki benzer düzenlemelerin eksileri ve artılarıyla gözden geçirilmesi ve
benzer kanun düzenlemelerinin yazımı ve akıbeti konusunda uzmanlaşmış
kişilerden kanun komisyonu görevlilerinden istifade edilebilirdi. Yani daha
önceki benzer düzenlemelerin yol açtıkları ihtilaflar, neden oldukları
sağlıksız durumlar vb. ön görülerek en baştan giderilebilirdi.

Kanunlarla düzenlenen konuları dahi
artık nasip kısmet kapsamında değerlendirmek istemiyorsak, bu kadar çok
muhatabın hayatını doğrudan etkileyecek konularda hızlıca iki satır yazı karalayarak
mecliste bir yasa düzenlemesine kalkışmaktan vazgeçmemiz gerekiyor. Konunun
önünü arkasını bilmeden, istisnaları hesaba katmadan, düzenlemenin yol
açabileceği sonuçları öngörmeden bir mevzuat hazırlamaya kalkışmak yarardan çok
zarar getirecek, hukuki açıdan sıkıntılı bir durum yaratır. Tıpkı şahit
olduğumuz bu son imar düzenlemesinde olduğu gibi. Kuşkusuz anı kurtardık fakat
meçhul bir gelecekte neler kaybedeceğimizi hiç düşünmeden…